Jak správně pronajímat nemovitost?

V článku o pronájmu bytu  jsme se podívali na to, jaké nemovitosti se vyplatí pronajímat. Vypočítali jsme, že malé nemovitosti dosahují ve většině případu vyššího výnosu. V tomto díle se podíváme, jak tento výnos realizovat, respektive jak nemovitost co nejefektivněji pronajmout. 

Podíváme se také na to, jak do výnosnosti zasáhne to, pokud se rozhodneme nemovitost pronajmout prostřednictvím realitního makléře. Pokud se rozhodnete nemovitost pronajmout sami, přinášíme několik rad a tipů jak napsat poutavý inzerát, jak nemovitost vyfotit a jak ji poté prezentovat potenciálním zájemcům.

Autor: 258398

Správně prezentovaná nemovitost může vést k vyšším příjmům z pronájmu

S makléřem, nebo bez?

Papírové inzerce realitních společností už nejsou tolik důležité. Nemovitost k pronájmu si žádají především mladší lidé. Lze u nich proto předpokládat, že internet je pro ně dominantním médiem, prostřednictvím kterého nemovitost vyhledávají. Současná situace je proto pro vlastníky nemovitostí velice výhodná. Mohou za poměrně malou částku prostřednictvím internetu svoji nemovitost nabídnout širokému okruhu zájemců.

Zjednodušila se i práce makléřům, kteří v mnoha případech jen nemovitost vyfotí a umístí na různé realitní servery. A pak už jen čekají, až se ozvou první zájemci. Za tyto služby si posléze účtují provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu. Z tohoto důvodů je pro majitele výrazně výhodnější  pronajmout si nemovitost sami, neboť si můžou sami kontrolovat proces pronájmu nemovitosti, lépe selektovat jednotlivé zájemce a uzpůsobit strategii, aby dosáhli co největšího potenciálního výnosu.

O tom, jak se provize makléře zakomponuje do samotné výnosnosti, je znázorněno v následujícím příkladu. Předpokládáme, že smlouvy jsou uzavírány na rok a po uplynutí nájemní doby budeme muset hledat nového zájemce.

Jak vidíme v příkladu, pokles výnosnosti dosáhl 0,7 % jen díky provizi makléřovi. Je však třeba začlenit časové hledisko, které budete muset absolvovat pro úspěšně pronajmutí nemovitosti. Pokud například vlastník nemovitostí patří do vysokopříjmové skupiny a k pronájmu nabízí nekvalitní garsoniéru v malém městě, které je navíc vzdálené od jeho působiště, pak je nejspíše lepší využít služeb místního makléře. 

Servery, kde nemovitost umístíme

Jaké realitní servery pro pronájem nemovitosti zvolit? Není dobré vsadit vše na jednu kartu, servery by měly být nejméně dva – jeden, který využívají převážně realitní kanceláře a druhý, kde jsou nabídky nemovitostí od přímých majitelů, tedy bez realitek. U serveru, který převážně využívají realitní kanceláře, je vhodné napsat, že nemovitost pronajímá přímý majitel, a tedy žádné provize pro makléře se platit nemusí.

Autor článku má pozitivní zkušenosti s pronájmem nemovitosti prostřednictvím serveru, který není určen pro realitní kanceláře. Vložil inzerát na pronájem kancelářského prostoru a dva dny po zveřejnění nabídky se mu ozvalo 7 vážných zájemců. Nemovitost byla pronajata během následujících 3 dní. Celkové to vyšlo na 89 Kč, což byly náklady pro umístění nemovitosti na tento realitní server.

Jak napsat poutavý inzerát?

Jak však na realitních serverech napsat poutavý inzerát a zvýšit si tím své šance, že si zájemci můj inzerát prohlédnou? Co vše by měl obsahovat?

Na internetu platí zásada, že inzeráty se vyhledávají zejména pomocí rychlých filtrů. Proto by každý inzerát měl jednoznačně ukazovat: O jaký typ nemovitosti jedná? Za jakou cenu? V jaké lokalitě? Doplňující popisy typu, že byt je prosluněný a sousedé jsou bezproblémoví, jsou sice zajímavé, ale inzerent by si je měl přečíst až v podrobných popiskách, uvádí Jan Cempírek ze společnosti České reality.

Vyfotit, nebo bez fotek?

Při inzerátu je také nutné vhodně zvolit náhledovou fotografii. Je důležité pamatovat na to, že při soupisce jiných nemovitostí se zobrazí jako malá miniatura, musí tedy mít dostatečnou vypovídací hodnotu, aby si zájemce danou nemovitost „rozkliknul“.  Dům by měl být v náhledové fotografii zobrazen vcelku nebo aspoň jeho podstatná část. A z bytu ta nejsvětlejší místnost, potvrzuje Cempírek. 

Nemovitost by měla být nafocena tak, aby co nejvíce specifikovala největší přednost dané nemovitosti. U rekreaci dbát na okolí, u statku na rozsah budov, u novostavby např. dům zvenku, pokud stojí za pohled, případně nejatraktivnější část bytu. Samozřejmostí zůstává kvalitní foto co se barev, světlosti a vyváženosti fotky týče, dodává Cempírek.

Podle něj se málo ujaly prostorové prezentace a ani videoprezentace nejsou příliš využívané a návštěvníky žádané. A jaký je proto recept na úspěšný inzerát? Čistá fotografie, dobře stanovená cena a jedna nebo dvě upoutávky na jedinečnou nemovitost, tvrdí.

Předtím však než začnete fotit, je dobré byt upravit tak, aby se pro potenciální zájemce zdál atraktivnější. Home staging rozhodně pomáhá a nemusí být jen z rukou profesionálů. Často pomůže poklidit a správně naaranžovat ze strany prodávajících či profesionálního realitního makléře, uvádí Cempírek.

Jednat férově a nezatajovat

Je také vůči každému nájemci nutné jednat férově: V žádném případě nesmíme zatajovat vady na objektu. Naopak bychom měli v zájmu kvalitní práce na vady klienta upozornit. V zájmu obchodu je ovšem vhodné mít připravené alternativní návrhy na odstranění vad (stavební řešení úprav, architektonické nápady apod.), uvádí Cempírek.  

To však neznamená, že při nabízení nemovitosti bychom neměli uplatnit prodejní schopnosti. V každém případě bychom měli ale vyzdvihnout klady a pozitiva, kterými nemovitost  disponuje. Nejdůležitější je vystihnout klientovy zájmy a podle toho vybranou nemovitost prezentovat, dodává. 

A co když se objeví problémy?

Jak se zajistit proti tomu, aby mi nájemce nezničil v mé vlastní nemovitosti vybavení a posléze nechtěl škody uhradit? Důležitým okamžikem podle něj je den předání nemovitosti zpět majiteli a sepsání předávacího protokolu se zapsáním zjištěných vad. Předcházet případným nedorozuměním může být porovnání fotodokumentace při přebírání nemovitosti do nájmu před a po ukončení nájemního vztahu. Posouzení o výši škody je nejlépe řešit dohodou obou stran.  Náhradu lze řešit snížením vratné kauce oproti započtené škodě, uvádí Cempírek.

Pokud je škoda vyšší, je nutné vše zaprotokolovat a následně vymáhat. Vše by mělo být ale předem ošetřeno v nájemní smlouvě, aby se předešlo případným rozporům při náhradě veškerých škod, dodává.