V realitách může v České republice podnikat doslova každý plnoletý člověk. Jenže s tím souvisí problematická a kolísavá kvalita realitních zprostředkovatelů, těch je navíc velmi mnoho – více jak 15 tisíc. Když toto číslo přepočítáme na obyvatele, jde o nejvíce realitních makléřů na hlavu v Evropské unii. Realitním makléřům se v Česku prostě daří. Bohužel až moc, v negativním slova smyslu.
Právě proto Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo nový zákon, který má podnikání v realitách poprvé přesně upravit. Přestože je zpřísnění tohoto podnikání určitě na místě, hlavní problém však nový zákon neodstraní. Stále bude existovat nevyvážené postavení kupujícího, prodávajícího a realitního makléře.
Realitní makléř propojuje prodávajícího a kupujícího. Většinou za to požaduje poměrně vysokou provizi. Přitom tato činnost není státem nijak regulována ani sledována.
Za kontakt desetitisíce
Výhodou realitního makléře jsou kontakty. Ví, kdo chce prodat a kdo koupit. Propojením obou zájemců a zrealizováním obchodu získává provizi. Jenže ta není nijak malá a pohybuje se běžně v desetitisících korunách, resp. procentem z výše obchodu. A protože ceny nemovitostí jdou většinou do milionů, tučná je i provize.
Proto nový zákon zavádí pro makléře povinné pojištění odpovědnosti či nároky na vzdělání nebo praxi,
vysvětluje advokát Ondřej Preuss z webu DostupnyAdvokat.cz. Nově by realitní zprostředkování již nebylo volnou živností, kterou může provozovat prakticky každý, ale živností vázanou. Realitními makléři tak budou moci být jen absolventi vysokoškolských oborů právo nebo ekonomika nebo absolventi jiných oborů s určitou praxí. Požadovaná praxe je delší u středoškoláků. Kdo nemá maturitu, nebude moci nyní vůbec na realitní zprostředkování pomyslet,
doplňuje Preuss.
Jak jsou regulováni realitní makléři v zahraničí.
Rychlá provize bez závazků
Dozorovým orgánem má být samotné Ministerstvo pro místní rozvoj, které normu předkládá a bude vydávat i patřičná osvědčení.
Realitní zprostředkování je obecně považováno za službu, u které, má-li být poskytována na profesionální úrovni, je nezbytné, aby tuto činnost vykonávaly osoby s nezbytnými odbornými znalostmi,
vysvětluje důvodová zpráva záměry ministerstva. Ministerstvo však jde ještě dále a v důvodové zprávě uvádí: Významná část realitních zprostředkovatelů nenaplňuje očekávání spotřebitelů, když aktivity těchto realitních zprostředkovatelů cílí především na rychlé zajištění vlastní zprostředkovatelské provize bez ohledu na to, zda k realizaci realitního obchodu dojde, či nikoliv, případně bez ohledu na kvalitu realitního zprostředkování.
Špatné zkušenosti potvrzuje i advokát Preuss: Setkáváme se občas v praxi s makléři, kteří neposkytují servis kupujícím a prodávajícím, ale jen sami sobě. Proto klienty varujeme již při uzavírání rezervačních smluv. Mnohdy si neuvědomí, že drakonické pokuty v řádu statisíců budou muset uhradit, i když k převodu nemovitosti vůbec nedojde.
Jak jsou regulováni realitní makléři v zahraničí.
Nekalé praktiky makléřů
Současná legislativa nedokáže účinně chránit prostředky klientů před zpronevěrou. Problém je také s možným zahrnutím peněz klientů do majetkové podstaty zkrachovalé realitky či jejího makléře.
V textu rezervační smlouvy je často obsažený závazek kupujícího uzavřít s prodávajícím smlouvu zprostředkovávanou realitním agentem či kanceláří. Pokud to ale kupující neudělá, propadne mu rezervační poplatek ve prospěch realitního agenta jako „smluvní pokuta“. Pro kupujícího je podpis rezervační smlouvy velmi nebezpečná situace – ve chvíli, kdy řeší rezervaci, ještě nemusí mít podrobné informace o stavu nemovitosti, podmínkách transakce a způsobu financování, Nehledě na to, že pokud nakonec od banky nedostane úvěr, opět zaplatí tuto „smluvní pokutu“.
Realitní makléři velmi často poskytují i „právní servis“. Ten zajišťují svými vlastními pracovníky či kolegy, někdy i bez právního vzdělání. To se samozřejmě podepisuje na špatné kvalitě smluv. Takovéto právní služby jsou poskytovány bezplatně, jinak by porušovaly zákon o advokacii a notářský řád. Jenže za takto poskytnuté rady či vyhotovené smlouvy makléř nenese žádnou odpovědnost.
Jak jsou regulováni realitní makléři v zahraničí.
Pokuty pro makléře
Návrh zákona počítá i s vysokými pokutami pro makléře. Např. v případě, že by makléř neuzavřel povinné pojištění, hrozí mu podle návrhu pokuta ve výši jednoho milionu korun. Přestože je zavedení vyšších nároků a povinného pojištění chvályhodná iniciativa, neřeší nerovnováhu v samotném vztahu mezi prodávajícím, makléřem a kupujícím na druhé straně.
Je přitom paradoxní, že lidé často s větší pečlivostí přistupují ke koupi zeleniny v supermarketu než k pořízení bytu, ve kterém chtějí strávit zbytek života. Realitní makléř není zástupce kupujícího. Má jiný zájem. Proto by si měl každý nechat smluvní dokumentaci k převodu bytu či domu nechat zkontrolovat nebo připravit od nezávislého advokáta. Ten by totiž měl hájit zájmy svého klienta. K tomu lze využít i pojištění právní ochrany, pokud jej máte sjednané dostatečně včas předem (jinak se uplatní výluky).
Ministerstvo rovněž navrhuje, že peníze klientů, které získá realitní zprostředkovatel, budou muset být uložené na odděleném účtu. Nyní musíte makléři věřit, že peníze nezneužije. Makléři by měli být rovněž povinně pojištění na odpovědnost za škodu realitního zprostředkovatele. Nyní je to dobrovolné.
