Realitky nesmí požadovat pokutu, když nakonec neuzavřete kupní smlouvu

Zájemci o koupi nemovitosti se soudní cestou domáhali po realitní kanceláři vrácení rezervačního poplatku, protože si nakonec koupi rozmysleli a odmítli uzavřít realitní smlouvu. Realitka si poplatek ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutu.

Zájemci o koupi nemovitosti se nacházeli v postavení spotřebitelů a realitní kancelář v postavení podnikatele. Soud prvního stupně i odvolací soud proto žalobcům vyhověly a uložily žalované realitní kanceláři vrátit žalobcům částku 72 600 Kč s úroky z prodlení a uhradit náklady soudního řízení.

Zájemce nemusí realitce platit smluvní pokutu, když neuzavře kupní smlouvu

Mezi žalovanou realitní kanceláří, zájemci a vlastníkem byla uzavřena trojstranná smlouva o rezervaci. Předmětem rezervace byla část pozemku, která však nebyla zapsaná v katastru nemovitostí. Zájemci v souladu s rezervační smlouvou uhradili realitní kanceláři rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč. 

Zájemci měli vážný zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, protože na vyhlédnutém stavebním pozemku chtěli stavět rodinný dům. K podpisu této smlouvy však nedošlo, protože realitka nezajistila zápis tohoto pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, ačkoli to slibovala. Zájemci proto odstoupili od smlouvy o rezervaci a vyzvali k vrácení rezervačního poplatku.

Praktické problémy při spolupráci s realitními kancelářemi

Tento případ popisuje zásadní problém v praxi, že v podstatě první, co vedle uzavření rezervační smlouvy po prohlídce nemovitosti musejí zájemci učinit, je zaplatit realitní kanceláři za její služby. Realitka pak mnohdy ztrácí motivaci odvést své další služby řádně a splnit vše, k čemu se zavázala, nebo jen slíbila. Proto se také sjednává ve smlouvě, že kanceláři vzniká nárok na odměnu již tím, že vytvořila příležitost zájemci a vlastníkovi, aby spolu uzavřeli smlouvu, bez ohledu na to, zda pro ně odvedla další služby, nebo ne.

Provize se platí hned na začátku, ačkoliv do získání nemovitosti je daleko

Rovněž tak jsou zájemci pod hrozbou ztráty rezervačního poplatku (který se započítává na smluvní pokutu, jež jsou povinni zaplatit, pokud následnou smlouvu neuzavřou) nuceni posléze uzavřít následnou smlouvu – ať již smlouvu kupní, nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě v jakékoliv podobě, jak jim je předložena. 

A není moc vůle ji upravit podle jejich požadavků. Právníci proto doporučují, aby zájemce požadoval dopředu vypracování návrhu následné kupní smlouvy, aby bylo zřejmé, jaká smlouva a v jaké podobě bude dále uzavírána. 

To je logický požadavek, ovšem v praxi těžko realizovatelný, protože realitky jsou zvyklé inkasovat svou odměnu již na samém začátku realitního obchodu a nechtějí nést jakákoliv rizika (všechna přenášejí na klienty). Vypracovávat smlouvu dopředu nechtějí, či spíše překládat ji nechtějí. Správně má smlouvu vypracovat spolupracující advokátní kancelář.

Zájemci jsou i přes rezervační smlouvu vystavováni nejistotě, a ještě jim hrozí protiprávně pokuta

To může z vlastní zkušenosti potvrdit i autor tohoto článku, který se letos na jaře setkal s případem, kdy vážný a poučený zájemce (a také nakonec jediný reálný zájemce o koupi nemovitosti) odmítl tzv. honem honem uzavřít rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek, jak se to po zájemcích v praxi chce. A to až do doby, dokud mu nebude předložen návrh kupní smlouvy a dalších smluv směřujících k vypořádání právní a ekonomické zátěže nemovitosti, které by měl posléze uzavřít. 

Marně požadoval 6 týdnů návrh kupní smlouvy, realitní kancelář ho skutečně nepředložila. Prý až po složení poplatku a uzavření rezervační smlouvy. Přitom stačilo zajistit u spolupracující advokátní kanceláře jeden z používaných vzorů a věnovat několik desítek minut jeho úpravě na konkrétní případ. Nebyla k tomu však ochota. Realitka raději oželela peníze, zřejmě jich mají realitní zprostředkovatelé dost. A přitom realitní kanceláře tak rády zdůvodňují výši svých přemrštěných provizí náklady, které se zprostředkováním prodeje údajně mají.

Tady se po zhruba půl roce marného nabízení nemovitosti našel před koncem doby, na které bylo zprostředkování sjednáno, vážný a solventní zájemce. Ani provize ve výši cca 180 000 Kč však nepřiměla realitku odvést trochu práce dopředu, místo pouhých příslibů, a vyhovět. Výmluv spoustu, práce žádná.

Mezitím skončila vlastníkovi nemovitosti smlouva o zprostředkování (rozumějme uplynula doba, na kterou bylo zprostředkování prodeje sjednáno). Napřímo se však vlastník dohodnout se zájemcem nemohl, protože se zavázal, že pokud prodá ještě v době 1 roku po skončení smlouvy o zprostředkování, tedy po uplynutí doby, na kterou byla sjednána, nemovitost zájemci, s nímž ho seznámila tato realitka, zaplatí i tak provizi. 

Taková je tedy zhruba neutěšená praxe. Něčemu dobrému zákon o realitním zprostředkování pomohl, mnohé nešvary však neodstranil. Ostatně to ani zákon nemůže – i když je poměrně mírný vůči realitním kancelářím, stejně není dostatečná vůle jej dodržovat.

I v soudně řešeném případě realitka vybrala provizi a už pro zájemce nic neudělala

V soudně řešeném popisovaném případě, který si tentokrát přiblížíme, kancelář nedostála svým slibům. Proto by již samotný tento fakt měl opravňovat zájemce k odstoupení od smlouvy a realitce by měla vzniknout povinnost vrátit rezervační poplatek, protože k neuzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně zájemců (pak se sjednává, že se poplatek započítává právě na smluvní pokutu), ani z důvodů na straně vlastníka a prodejce, nýbrž na straně realitky. 

Soudy se však při posuzování případu ve svých úvahách mohly vydat mnohem jednodušší, přímočařejší cestou, vyplývající z právní úpravy dle realitního zákona. Dokazování v naznačeném smyslu nebylo potřeba.

Rezervační smlouva nespadá pod realitní zákon, tvrdila absurdně realitka

Soudy odmítly výklad žalované kanceláře, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, nikoliv smlouva spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Soudy nepřisvědčily jejímu výkladu, podle něhož by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího (nadto často pak v pozici spotřebitele). 

§ 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. 

Podle důvodové zprávy k návrhu zákona jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Tato praxe však přetrvala i po účinnosti zákona o realitním zprostředkování. 

Realitní kancelář se přitom, jak už víme, zavázala ve smlouvě vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi nemovitosti. 

Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou – nepojmenovanou. Z toho plyne, že se na posuzovanou smlouvu vztahuje i ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. 

Nelze-li podle ust. § 1812 odst. 2 věty první občanského zákoníku (o. z.) k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu. Ponechala-li si žalovaná realitní kancelář rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho žalobcům vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s ust. § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.

Rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování a v ní nesmí být povinnost uzavřít další realitní smlouvu

Rovněž Nejvyšší soud ČR, na nějž se obrátila s dovoláním realitní kancelář, dovodil ve svém rozsudku spis. zn. 33 Cdo 1507/2022, ze dne 20. 6. 2023, bez jakýchkoliv pochybností, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu, kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. 

Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování (dle ust. § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování). Na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ust. § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. 

Podle dřívější judikatury (soudní praxe a jí podaného výkladu), tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě.

Další zájemci nesmějí usnout na vybojovaných vavřínech

Popisované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR je dalším vítězstvím klientů – zájemců – nad realitní kanceláří, která zkrátila jejich práva. Nicméně ty se v praxi zajisté poučí z neúspěchu této konkrétní realitní kanceláře a pokusí se vymyslet jinou konstrukci rezervační smlouvy (nazývané v praxi i jako smlouva o složení rezervačního poplatku apod.).

Ostatně zprvu byly rezervační smlouvy chybně uzavírány mezi zájemci a realitní kanceláří jako smlouvy dvoustranné, nikoliv za účasti třetí strany, a to vlastníků – budoucích prodejců nemovitosti. Proto případné spory s realitkami zájemci vyhráli.

To se již v praxi neděje a postupuje se tak, jako v popisovém případě, kdy smlouvy jsou trojstranné, avšak zájemcům je ukládána povinnost uzavřít realitní smlouvu pod hrozbou ztráty složeného rezervačního poplatku, který se použije na úhradu smluvní pokuty.

I nadále buďte obezřetní, realitky se poučí a změní taktiku 

Proto můžeme uzavřít, že součástí rezervační smlouvy nesmí být povinnost uzavřít budoucí realitní smlouvu – kupní smlouvu či smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ani smluvní pokuta pro případ, že zájemce takovou smlouvu neuzavře. 

Nicméně na to nelze spoléhat bezvýhradně, realitky se jistě budou smlouvy za pomocí svých spolupracujících advokátů snažit (pře)formulovat jinak tak, aby formálně dostály zákonu o realitním zprostředkování, ale aby dosáhly svého. Tedy co nejdřívější úhrady provize, jakož i aby zájemcům hrozily sankce, ideálně smluvní pokuta pro případ, že realitní smlouvu neuzavřou.

Skoro všechny realitní kanceláře měly dosud podobná ujednání o smluvní pokutě v rezervačních smlouvách, ačkoliv bylo dávno zřejmé, že je to protiprávní. Ostatně např. advokátka Martina Sedlářová na to upozorňovala v odborném titulu epravo.cz již začátkem roku 2021 v článku Zákaz smluvní pokuty v rezervační smlouvě.