Nejvyšší soud v řadě svých dřívějších rozhodnutí vyslovil závěr, že podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako „nájem nájemního práva“, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (ust. § 2215 odst. 3, § 2277, § 2278 o. z.).
I když je podnájem jen odvozený od nájmu a zaniká s ním, není podnájemce vůbec bez ochrany svého užívacího práva
Podnájemní vztah je na nájemním (hlavním právním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce.
Podnájem není skoro vůbec regulován, proto je důležitá podnájemní smlouva a její obsah
V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva v tom smyslu, že co není zakázáno, je dovoleno.
Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu. Třeba i možnost výpovědi bez uvedení důvodu nebo z jakéhokoliv důvodu. Určitě se vyplatí uvést do podnájemní smlouvy, že ta může být vypovězena ze stejných důvodů jako nájemní smlouva, i kdyby se to někomu zdálo nadbytečné.
Nájemce koupil družstevní byt a nedostal podnájemce pryč, ačkoliv tam sám potřeboval bydlet
Nejvyšší soud ČR se totiž v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1002/2023 ze dne 13. 3. 2024 zabývá případem, kdy nájemce družstevního bytu vypověděl podnájem bytu proto, že byt potřebuje pro sebe. Napadlo by vás, že v takto odůvodněném případě nájemce neuspěje? Opravdu byste čekali, že podnájemce nebude muset uvolnit byt pro nájemce, který tam potřebuje sám bydlet?
Výpovědní důvod určený pro nájem bytu neuspěl u pouhého podnájmu bytu
Pravda, nájemce byl v trochu složité situaci a ne v úplně typické pozici, kterou si sám nezavinil. Nájemce získal podíl v bytovém družstvu, a to na základě smlouvy o převodu družstevního podílu. V této smlouvě je výslovně zmíněno, že s převodem družstevního podílu přechází právo nájmu bytu a že nový nájemce (nabyvatel družstevního podílu) se zavazuje převzít i smlouvu o podnájmu, kterou uzavřel předchozí nájemce s podnájemcem, a to na dobu neurčitou.
V této podnájemní smlouvě si původní nájemce a podnájemce sjednali i důvody ukončení podnájmu. Nový nájemce vypověděl podnájemní smlouvu dle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, kterou odůvodnil svoji bytovou potřebou, s výpovědní dobou 3 měsíce. Dosavadní podnájemce mu však byt nezpřístupnil, a proto proti němu podal nový nájemce žalobu na vyklizení bytu. Uspěl s ní u soudu prvního stupně, ale už ne u odvolacího soudu. A též ne u Nejvyššího soudu. A to je pro obyčejného člověka, který nekupuje byty jako investici nebo výdělek, a nejde mu tak o uložení úspor či zisk, ale pro své vlastní užívání, docela dost velký průšvih.
I zákonné důvody pro výpověď nájmu si pro podnájem musíte vymínit ve smlouvě
Nejvyšší soud ČR ve zmíněném rozsudku zhodnotil, že byl sjednán podnájem na dobu neurčitou, který bylo možné skončit písemnou dohodou stran nebo výpovědí nájemce či podnájemce, přičemž výpovědní důvody smluvních stran byly přesně specifikovány právě v podnájemní smlouvě.
Vzhledem k tomu, že výpovědní důvod, pro který byla podnájemní smlouva nájemcem vypovězena (že byt potřebuje pro sebe), sjednán nebyl, je závěr odvolacího soudu, že jej nájemce nemohl použít, správný.
V dřívějším rozsudku spis. zn. 26 Cdo 3328/2017 ze dne 15. 11. 2018 Nejvyšší soud vyložil, že pokud vypoví pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou.
Uvedený závěr lze vztáhnout na podnájem bytu v tom směru, že vypoví-li nájemce podnájem bytu z jiného než sjednaného výpovědního důvodu, který tak k dispozici neměl, má to za následek, že výpověď není oprávněná, a nemůže proto způsobit zánik podnájemního vztahu.
V jakých formách může probíhat spor o oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu
Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ust. § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení, jako je tomu i v této věci.
Jinak řečeno, i výpověď z podnájmu bytu je přezkoumatelná soudem, a přitom tento přezkum nemusí iniciovat v určité lhůtě podnájemce, který se odmítá užívacího práva k bytu vzdát. Neoprávněnost výpovědi může namítat třeba až v řízení o vyklizení bytu, když jej žaluje nájemce bytu. Paradoxně tak v určitých ohledech může někdy být postavení podnájemce vůči nájemci, než nájemce vůči pronajímateli. Je proto třeba věnovat náležitou pozornost obsahu podnájemní smlouvy.
