Předpokládáte, že možnost zvyšování nájmu by měla být podmíněna minimálně plněním povinností ze strany pronajímatele? Mýlíte se. Plnění povinností není podle rozhodnutí Nejvyššího soudu podmínkou pro zvyšování nájmu.
Za neobyvatelný byt zvýšení nájmu
Majitel brněnského činžovního domu prováděl jeho vleklou rekonstrukci. Protože na ni ale neměl dost peněz, dlouhodobě znemožnil nájemcům bytů řádné bydlení, ale nájem jim zvyšoval. Jedna z obyvatelek si to nenechala líbit. Ohradila se proti placení zvýšeného nájmu za byt (původně) I. kategorie, posléze prakticky neobyvatelný, a bránila se soudní cestou.
Dvakráte po sobě uspěla, když soud prvního stupně i soud odvolací označily oznámení o jednostranném zvýšení nájemného za neplatné, ale Nejvyšší soud ČR rozsudek odvolacího soudu zrušil. Čtěte více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze
Jak rozhodoval soud nižšího stupně
Soud prvního stupně určil, že zvýšení nájemného za předmětný byt, realizované přípisem žalovaného pronajímatele žalobkyni (nájemkyni), je neplatné.
Vzal mimo jiné za prokázané, že žalovaný neplní povinnost pronajímatele zajistit nájemcům řádné užívání bytů v domě, který vlastní, neboť odpojil elektrickou energii, vodu a znemožnil ústřední vytápění bytu. Provádí dále rekonstrukci domu (sklep žalobkyně fyzicky neexistuje), přičemž uvádí, že bude trvat několik let, neboť na jejich provedení nemá nyní finanční prostředky. Nelze tedy odhadnout, kdy budou byty v domě způsobilé k užívání a v jaké podobě budou po rekonstrukci.
Na základě opakovaného ohledání předmětného domu soud zjistil, že dům je stále ve stadiu rozestavěnosti a že byt žalobkyně je prakticky neobyvatelný. Dospěl k závěru, že „pro účely zvýšení nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb. (o jednostranném zvyšování nájemného z bytu) neexistoval ve vztahu k žalobkyni byt I. kategorie, ani byt o uváděné podlahové výměře (byl do ní zahrnutý i sklepní prostor, nyní neuživatelný), …. neexistoval zde takový předmět nájmu, jaký žalovaný předpokládal, resp. z jakého vycházel při zvýšení nájemného“. Na základě toho shledal oznámení neplatným.
Může pronajímatel zvýšit nájem, když neplní povinnosti?
K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně ohledně stavu bytu, předmětného domu i jednání pronajímatele.
Na rozdíl od něho však dovodil, že pro posouzení důvodnosti žaloby „není rozhodné, zda byt v nájmu žalobkyně ztratil či neztratil charakter bytu I. kategorie či zda se jednalo o byt se sníženou kvalitou“. Zaujal názor, že „nelze připustit v projednávané věci formální aplikaci zákona č. 107/2006 Sb. (o jednostranném zvyšování nájemného z bytu), aniž by byl brán zřetel k obecně platným právním předpisům.“ Je zcela nepochybné (pokračoval odvolací soud), že „jednostranné zvyšování nájemného z bytu pronajímateli upravené tímto zákonem předpokládalo, že se bude jednat o užívání bytů způsobilých k řádnému užívání. Jinými slovy řečeno, že pronajímatel beze zbytku plní své povinnosti vyplývající ze zákona.“
V průběhu řízení bylo jednoznačně prokázáno, že žalovaný svoje povinnosti dlouhodobě neplnil. Oznámení je proto neplatné, neboť „připuštění formální aplikace zákona č. 107/2006 Sb. by bylo v rozporu s ust. § 3 odst. 1 občanského zákoníku“, tedy v rozporu s dobrými mravy. (Podle ust. § 3 odst. 1 občanského zákoníku totiž výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.) Čtěte také: V práci se musíte chovat slušně, vyžaduje to zákon. Ale neuvádí, co to znamená
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání.
Bydleli jste někdy v podnájmu?
Nejvyšší soud vše změnil
Nejvyšší soud ČR uvedl, že z žádného ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá, že by aplikace tohoto zákona byla omezena jen na případy, kdy pronajímatel beze zbytku plní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu k bytu, resp. že by byla vyloučena v těch případech, kdy pronajímatel svoje povinnosti porušuje.
Nájemce sám si nemůže snížit nájem pro nižší kvalitu bytu
Navíc poukázal na to, že soudní praxe je dlouhodobě ustálena v názoru, že povinnost zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a povinnost platit nájemné (úhradu za užívání bytu) nemají povahu vzájemných závazků a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat.
Z uvedeného je tedy podle názoru NS ČR zřejmé, že závěr odvolacího soudu o omezení aplikace zákona č. 107/2006 Sb. jen na případy, kdy pronajímatel plní řádně svoje povinnosti, nemůže obstát.
S odvolacím soudem nesouhlasil, ani pokud dovodil, že aplikace uvedeného zákona by byla v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ust. § 3 odst. 1 občanského zákoníku. Z tohoto ustanovení totiž jednoznačně vyplývá, že se týká výkonu existujících práv a povinností, nikoliv aplikace zákona.
I když tedy odvolací soud pochybil v interpretaci a v aplikaci ustanovení o dobrých mravech, není však úvaha o dobrých mravech při posouzení (ne)platnosti oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného vyloučena. Soud posuzuje platnost oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. i z toho hlediska, zda není v rozporu s dobrými mravy, ale až po té, co učinil (kladný) závěr o tom, že jinak vyhovuje všem náležitostem, tj. že jde jinak o úkon platný.
Zvyšovat nájem je možné i při porušování povinností
Jelikož aplikace zákona o jednostranném zvyšování nájemného bytu není omezena jen na případy, kdy pronajímatel beze zbytku plní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu k bytu, resp. není vyloučena v těch případech, kdy pronajímatel svoje povinnosti porušuje, NS ČR svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 316/2012, ze dne 26. 9. 2012, rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil. Čtěte také: Smluvní zvyšování nájmu má přednost před deregulovaným, i když je nevýhodné, rozhodl soud
ČLÁNKY DO MAILU