Hlavní navigace

Nájemce nevrátil pronajatou věc? Už nemusíte rychle podávat žalobu, stačí výzva

Richard W. Fetter

K prodloužení nájmu, který měl skončit, může dojít, jen byl-li na dobu určitou a měl skončit uplynutím sjednané doby. Pronajímatel, který už nájem nechce, tak už není v časové tísni a nemusí hned běžet k právníkovi.

K automatickému obnovení nájemní smlouvy, které je zpravidla proti záměrům pronajímatele, ačkoliv nelze vyloučit situaci, že může pronajímateli i vyhovovat, a to jestliže nájemce řádně a včas neodevzdá pronajatou věc či např. nevyklidí pronajatou nemovitost, může dojít jen u nájmu sjednaného na dobu určitou (nikoliv na dobu neurčitou), který skončil (měl skončit) právě uplynutím sjednané doby.

Pokračování nájmu sjednaného na dobu určitou pronajímatel zabrání pouhou výzvou adresovanou nájemci, kterou musí učinit do 1 měsíce, pronajímatel už není nucen ve lhůtě 30 dnů od doby, co měl nájem skončit, podávat soudu žalobu na vydání movité věci, vyklizení nemovitosti. Domáhat se vrácení nebo vyklizení věci může i později. Vyzvat nájemce k ukončení užívání věci je jistě snazší než zajistit podání kvalifikované žaloby k soudu. Takový úkon zvládne laik sám, bez pomoci právníka, jehož pomoc může vyhledat později, není proto v časové tísni.

Institut tzv. konkludentního obnovení (tj. mlčky, bez výslovného projevu vůle obnoveného) nájmu (tzv. relocatio tacita, popř. prolongace) byl upraven již v ust. § 676 odst. 2 zrušeného občanského zákoníku (obč. zák.) účinného do 31. 12. 2013: Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.

Podle ustálené soudní praxe bylo možné použít ust. § 676 odst. 2 obč. zák. jen v případě, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby (nikoliv samozřejmě, pokud nájem končil na základě např. výpovědi pronajímatele).

Pokračování nájmu (za stejných podmínek) předpokládalo pasivitu pronajímatele, chtěl-li zabránit obnovení nájmu podle ust. § 676 odst. 2 obč. zák., musel podat žalobu u soudu ve třicetidenní lhůtě od skončení nájmu. Jestliže nájemce nedostál svým povinnostem vyplývajícím ze skončení nájmu a pronajímatel neměl zájem na pokračování nájemního vztahu, musel být pronajímatel aktivní.

Při skončení nájmu na dobu neurčitou tedy musel být pronajímatel znalý svých práv a povinností a včas je realizovat, domáhat se jich. Ve smyslu ust. § 710 odst. 3 obč. zák. se však prolongace ze zákona neuplatňovala u nájmu bytu, ust. § 676 odst. 2 obč. zák. nebylo možno použít na nájem bytu, leda by se však účastníci nájemní smlouvy dohodli jinak, tedy tuto možnost si sjednali.

Nově i u bytů, ale s delší lhůtou

V novém občanském zákoníku (o. z.) je možnost obnovení nájemní smlouvy upravena v § 2230 odst. 1. Podle něj užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

Podle odst. 2 se ustanovení odst. 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dále užívá, dala-li strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí, nebo již dříve nájem vypověděla.

Zvláštní úprava je pak pro oblast nájmu bytu v § 2285 NOZ: Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Ze srovnání obou úprav tedy vyplývá, že při nájmu jiných věcí než bytu může být výzva i ústní, ale rozhodně lze doporučit její písemnou formu.

I když pronajímatel, chce-li zabránit obnovení nájemní smlouvy, již nemusí podávat žalobu u soudu (postačí, že nájemce vyzval k vrácení věci), jsou principy, za kterých může dojít k obnovení nájemní smlouvy, zde vyjádřené, podobné, jako tomu bylo v ust. § 676 odst. 2 obč. zák.

akce_urok

K obnovení nájemní smlouvy podle ust. § 2230 odst. 1 NOZ proto může dojít jen v případě, že jde o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu. V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby atd.), se ust. § 2230 odst. 1 NOZ neuplatní a k automatické prolongaci nájmu tedy dojít nemůže, a to i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v ust. § 2230 odst. 1 NOZ. – jednoho měsíce (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v ust. § 2285 NOZ – tří měsíců) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde.

K těmto závěrům a výkladu dospěl Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 4354/2016, ze dne 12. 12. 2016.

Našli jste v článku chybu?