Hlavní navigace

Mohou vás vyhodit z nájemního bytu, když ho majitel pro sebe potřebuje jen na krátko?

20. 7. 2021
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Je přípustná výpověď z nájmu bytu, který potřebuje pronajímatel pro sebe nebo svého „budoucího bývalého“ manžela jen na přechodnou dobu? Jak dlouhá musí být potřeba vlastníka bytu užívat dosud pronajatý byt, aby opravňovala výpověď z nájmu?

Pronajímatel bytu může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván samotným pronajímatelem, nebo také jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost. A to za podmínky, že byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.

Jde o výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku (o. z.).

Na pozadí situace, kdy nájemkyně bytu svou žalobou navrhla soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, kterou jí dali z nájmu bytu jeho vlastníci, řešil otázku, zda je výpovědní důvod (podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.) naplněn i tehdy, má-li pronajímatel vypovídaný byt užívat jen přechodně.

Připomeňme v této souvislosti, že (podle § 2290 o. z.) nájemce má právo podat žalobu k soudu na to, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Změny postupů kolem téhož výpovědního důvodu

Podle starého občanského zákoníku pronajímatel mohl vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt také pro sebe, a to přivolením soudu (§ 711a odst. 1 písm. a) zrušeného občanského zákoníku). Dříve totiž potřeboval pronajímatel souhlas soudu s výpovědí, dnes se naopak případné neoprávněné výpovědi musí bránit nájemce, jak už jsme naznačili – proces iniciace přezkoumání výpovědi byl tedy z hlediska osoby pronajímatele a nájemce otočen.

Citované ustanovení bylo v soudní praxi dlouhodobě vykládáno extenzivně tak, že se vztahuje nejen na případy, kdy sám pronajímatel nemá vlastní možnost samostatného bydlení, ale i na situace, kdy pronajímatel sice má vlastní byt, chce však realizovat své vlastnické právo (k jehož obsahu patří i oprávnění užívat předmět svého vlastnictví) a bydlet v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.

Ve smyslu ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel – nyní již bez přivolení soudu – vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou i v případě, kdy ho hodlá po skončení nájmu sám užívat.

Historie výpovědního důvodu a autoritativní soudní výklady

Již v rozsudku ze dne 22. listopadu 2016 Nejvyšší soud přijal a odůvodnil právní závěr, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího (spis. zn. 26 Cdo 1454/2016).

Pro účely posouzení, zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, tedy skutečně není významné, jaká je intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení.

V citovaném rozsudku Nejvyšší soud rovněž vysvětlil, že záměrem tvůrců o. z., promítnutým do jeho citovaného ustanovení, bylo stvrdit stávající extenzivní výklad ust. § 711a odst. 1 písm. a) zrušeného o.z., jenž vycházel z názoru, že výpovědní důvod opírající se o „potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.

Rovněž výpovědní důvod (podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.) může tedy pronajímatel použít i tehdy, je-li jeho potřeba bydlení již plně saturována jinak, tj. i tehdy, jestliže disponuje takovým právním titulem, který mu umožňuje bydlení trvalé povahy i v jiném bytě (např. ve vlastnictví, v nájemním poměru na dobu neurčitou nebo k němuž mu svědčí služebnost bytu apod.). Z pohledu citovaného ustanovení je totiž k výpovědi z nájmu bytu dostačující i prostá vůle („chtění“) pronajímatele bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.

Nejvyšší soud pak zastává názor, že aby bylo možné pokládat jeho výpověď za oprávněnou, má být jeho zamýšlené užívání vypovídaného bytu zpravidla relativně trvalého rázu, neboť výpověď z důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. směřuje ke zrušení užívacího titulu také relativně trvalé povahy (nájmu bytu na dobu neurčitou). Mohl-li by pronajímatel nájem bytu na dobu neurčitou ukončit výpovědí z tohoto důvodu v podstatě kvůli libovolně krátkodobému užívání vypovídaného bytu, pak by zákonná úprava takové výpovědi postrádala – logicky vzato – jakýkoliv smysl, neboť by pro něj v podstatě nepředstavovala žádné – reálné – omezení.

Na druhé straně však podle přesvědčení Nejvyššího soudu nelze aplikaci ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. výlučně omezit, a to i vzhledem k úpravě obsažené v ust. § 2289 o. z., jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.

V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.

Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku, jako v tomto případě, rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá.

Zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ust. § 2289 o. z., otázkou zneužití práva (ust. § 8 ve spojení s ust. § 2 odst. 3 o. z.), popřípadě otázkou neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 ve spojení s ust. § 588 o. z.

Z vyložených důvodů dospěl Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 16. 3. 2021 k závěru, že ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. nemusí výlučně dopadat jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat trvale (spis. zn. 26 Cdo 3670/2020).

skoleni_13_10

Pokud majitel byt nevyužije, musí nahradit nájemci škodu

Připomeňme ještě na závěr, že podle ust. § 2289 o. z., dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod.

Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).