Za pozdní vyúčtování služeb musí poskytovatel (společenství vlastníků jednotek či pronajímatel) hradit pokutu uživateli bytu. A to i tehdy, když z vyúčtování vyplývá nedoplatek a uživateli bytu nevznikla žádná škoda.
Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje některé otázky související s poskytováním plnění (služeb) spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domech s byty i postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.
Upravuje také pokuty za neplnění povinností. A to pokuty nejenom vůči uživatelům bytů, tedy nájemcům bytů, pokud jsou byty užívány na základě nájemní smlouvy, nebo vlastníkům bytových jednotek (v domě rozděleném na jednotky), ale i vůči poskytovatelům služeb, tedy pronajímatelům (ať už jsou vlastníkem celé pronajímané nemovitosti nebo jen jednotlivé pronajímané bytové jednotky) nebo vůči společenstvím vlastníků jednotek.
Sankce: Zrušený poplatek prodlení, úrok z prodlení a pokuty
Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění účinném (po novelizaci zákonem č. 104/2015 Sb.) od 1. 1. 2016, jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., v původním znění účinném od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015, jestliže poskytovatel nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost upravenou tímto zákonem ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění povinností v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé smluvní strany. To neplatilo pro případy prodlení s placením peněžitých plnění. To bylo sankcionováno nejprve poplatkem z prodlení, který byl záhy zrušen, a posléze úroky z prodlení, jak jsme si sankci za prodlení s placením nájemného nebo úhrad služeb vysvětlovali v článku Dlužníci za pozdní placení služeb nově platí nižší sankce.
Podle odstavce 2 zmíněného § 13 zákona v aktuálním znění výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství (vlastníků jednotek). Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Nájemce není povinen o vyúčtování žádat, zodpovědnost je na bedrech pronajímatele
Zákon č. 67/2013 Sb. tedy upravuje pokutu za prodlení s nepeněžitými plněními, které pro pronajímatele i nájemce bytu či nebytového prostoru vyplývají z nájemní smlouvy, a jde o jeden z případů pokuty stanovené pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (§ 2052 občanského zákoníku OZ). Zákonná úprava vychází z konstrukce, že pronajímatel je povinen zajistit nájemci plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby (§ 2247 OZ).
Není-li platba za poskytované služby ujednána paušální částkou (§ 9 zákona č. 67/2013 Sb.), má pronajímatel právo požadovat na nájemci placení záloh (§ 4 citovaného zákona) a potom je povinen skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtovat nájemci vždy za zúčtovací období a vyúčtování mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak (§ 7 citovaného zákona).
Pokutu za včasné nepředložení vyúčtování musí pronajímatel zaplatit, i když z něj vyplývá nedoplatek
Není však povinností nájemce žádat pronajímatele o provedení vyúčtování. Naopak je povinností pronajímatele vyúčtování provést a seznámit s ním nájemce ve stanovené lhůtě nezávisle na tom, zda jej nájemce o vyúčtování upomíná. Poruší-li pronajímatel tento závazek (§ 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.), musí nájemci zaplatit pokutu.
Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty a následný výsledek vyúčtování na něj nemá (a z logiky věci ani nemůže mít) žádný vliv. (To znamená, že nájemce má nárok na pokutu, jestliže mu pronajímatel včas nepředloží vyúčtování, i tehdy, vyplývá-li z něj třeba nedoplatek).
Nájemce může pokutu po pronajímateli požadovat bez ohledu na to, zda mu porušením povinnosti vznikla škoda (§ 2048 OZ). Vznikne-li mu však škoda, výše této škody představuje hranici, pod kterou nelze pokutu snížit (§ 2051 OZ) v případě soudního sporu, vyložil Nejvyšší soud ČR (v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 4074/2019, ze dne 23. 6. 2020.)
Pokuty až za prohřešky od roku 2014
Úpravu pokuty z prodlení (obsaženou v § 13 zákona č. 67/2013 Sb.) nelze vztáhnout na případ prodlení poskytovatele služeb s vyúčtováním nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo před 1. lednem 2014, potvrdil Nejvyšší soud ČR (v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1105/2020, ze dne 23. 6. 2020).
Zákon totiž nabyl účinnosti teprve 1. 1. 2014, nemůže působit zpětně. Obdobně je možno uzavřít, že pokuta podle uvedeného zákona nemůže být uplatněna vůči uživateli bytu zpětně, za dobu před 1. 1. 2014.
Pokuta může značně narůst – co s tím?
Za delší období prodlení může pokuta značně narůst. Nejvyšší soud ČR již řešil spory o zaplacení poměrně vysokých částek pokut a vyložil v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1105/2020, ze dne 23. 6. 2020), že pokutu (penále) z prodlení (podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb.) lze moderovat, snížit rozhodnutím soudu, postupem podle§ 2051 OZ ve spojení s § 2052 OZ.
Na pokutu (penále) z prodlení se použijí i další ustanovení o smluvní pokutě obsažená v § 2048 a následujících paragrafech OZ (jak vyplývá i z jiného jeho rozsudku, který shora zmiňujeme, a to 26 Cdo 4074/2019, ze dne 23. 6. 2020).
Na nepřiměřenost penále nelze však usuzovat z jeho celkové výše, vyložil NS ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1105/2020), byla-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s ním spojeného navyšování penále o jinak přiměřenou denní sazbu
. Opačný závěr je nepřijatelný, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše penále) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má penále plnit.
Právní odborníky, kteří čtou naše články, jakož i zájemce o podrobnější informace odkazujeme na autentická znění rozhodnutí Nejvyššího soudu, v nichž se řeší dané otázky v kontextu korektivu dobrých mravů, zákazu zneužití práva apod.
ČLÁNKY DO MAILU