Jak dostat z realitky rezervační poplatky, které použila na smluvní pokutu?

Důsledkem absence (určitého) ujednání o podstatných náležitostech budoucí smlouvy o převodu bytové jednotky je absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí. Účastníci si pak všechna plnění musejí vrátit.

Zájemce se zavázal uzavřít kupní smlouvy na byt pod vysokou smluvní pokutou. Nasmlouvané byty zájemce ale nekoupil. 1 861 485 Kč složených na zálohách si developer započítal na smluvní pokutu – peníze dostal od realitky zpátky jenom proto, že smlouva o smlouvě budoucí byla neplatná. Poučte se ze sporného případu.

Žalobce jako budoucí kupující uzavřel se žalovaným developerem jako budoucím prodávajícím tři smlouvy o smlouvách budoucích o úplatném převodu bytových jednotek, které mají v budoucnu vzniknout.

Bytové jednotky jsou ve smlouvách označeny číslem, velikostí plochy, podlažím a příslušenstvím, spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, které budou společné jen některým vlastníkům jednotek, spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, které budou společné všem vlastníkům jednotek s tím, že společné části domu, které byly vymezeny jen obecně, budou konkrétně určeny a spoluvlastnický podíl na nich stanoven poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Obdobně bude stanoven i podíl na pozemcích, ohledně kterých bude zpracován geometrický plán.

Všechny složené peníze byly pryč

Žalobce zaplatil podle smluv z titulu rezervačních poplatků 1 861 485 Kč. Kupní smlouvy o úplatném převodu jednotek však už následně neuzavřel. Čtěte tak: Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí

Developer si poskytnuté peněžité plnění započítal na sjednanou smluvní pokutu (ve výši 1 915 608 Kč). Žalobce požadoval vrácení složených peněz zpět, ale nebylo mu vyhověno, a proto se obrátil se žalobou na soud. Ani soud prvního stupně, ani soud odvolací mu však nevyhověly, přestože žalobce tvrdil, že smlouvy jsou neplatné. Tip: Exkluzivní smlouvy u realitek: Ne vždy musíte platit pokutu

Odvolací soud uzavřel, že údaje ve sporných smlouvách jsou dostatečně určité (spoluvlastnický podíl je určen způsobem uvedeným v § 8 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), neboť smlouva o smlouvě budoucí nemůže být podkladem pro zápis v katastru nemovitostí a teprve po dokončení věci, která je předmětem budoucího převodu, lze přesně stanovit některé údaje, zejména pak konkrétní určení společných částí domů a stanovení spoluvlastnického podílu, který se odvíjí od přesného geodetického zaměření. Požadavek, aby smlouva o smlouvě budoucí obsahovala všechny technické údaje, které jsou uvedeny v prohlášení vlastníka podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, by prakticky vylučoval možnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí před zhotovením předmětu budoucího převodu.

Žalobce si podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR a až u něj uspěl, když ten svým rozsudkem spis. zn. Cdo 3321/2012, ze dne 19. 6. 2014, oba rozsudky nižších soudů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k novému rozhodnutí.

Co musí obsahovat smlouva o smlouvě budoucí převádějící bytové jednotky

Podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí obsahovat

1. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
2. popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
3. určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
4. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
5. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
6. práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

Tip: Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje

Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat podstatné náležitosti budoucí smlouvy. Podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již ve smlouvě o smlouvě budoucí, vyjmenovává § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Bez dohody o nich by (zásadně) nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak – mimo jiné – i proto, že v souvislosti s převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu.

Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, je významné pro posouzení, v jakém rozsahu se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu.

Neurčité ujednání

V projednávané věci strany ve smlouvách o spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemku ujednaly, že „velikost spoluvlastnického podílu bude stanovena do podpisu kupní smlouvy“, a že „společné části domu budou konkrétně určeny a spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu bude stanoven (poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě) prohlášením vlastníka a uvedeny budou v kupní smlouvě. Totéž platí pro podíly na společných částech domu, které budou společné pouze některým vlastníkům jednotek“.

Vymezení společných částí domu ani velikost spoluvlastnického podílu budoucího kupujícího na nich tudíž ve smlouvách (určitým způsobem) určeny nebyly; smlouvy toliko odkazují na prohlášení vlastníka, které má být někdy v budoucnu vypracováno. Určeny ostatně nejsou ani pozemky, na nichž má budoucí kupující získat spoluvlastnický podíl, ani velikost tohoto podílu. Za ujednání určující velikost spoluvlastnických podílů přitom nelze považovat pouhou citaci pravidla upraveného v § 8 zákona o vlastnictví bytů. Tip: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

Důsledkem absence (určitého) ujednání o podstatných náležitostech smlouvy o převodu (bytové) jednotky je absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí. Přitom platí, že je-li smlouva neplatná, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal.