Hypotéka na výstavbu: V čem je jiná?

Chystáte se pořizovat nemovitost ale raději byste si ji postavili vlastníma rukama? Pak se připravte na to, že vyřizování hypotéky na výstavbu s sebou ponese o trošku víc papírování než hypotéka na kupovanou nemovitost.

Podobné parametry, odlišný postup

Hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti banky většinou poskytují s velice podobnými, ne-li stejnými parametry jako hypotéku na kupovanou nemovitost. Podmínky poskytnutí jsou zcela totožné jako u hypotéky na již hotovou nemovitost – poplatek za zpracování, úroková sazba i požadavky na bonitu, respektive úvěrovatelnost klienta, potvrdila za většinu bank Irena Zatloukalová z Hypoteční banky. Čtěte také: Kombinovaná hypotéka není pro každého

Hypotéka na výstavbu se liší především v dokumentech, které budete bance předkládat a v tom, jak vám bude banka uvolňovat prostředky. Hypotéka na výstavbu se liší jen tím, že ji klient čerpá postupně, tedy během jednotlivých fází výstavby, vysvětlila princip čerpání u hypotéky na výstavbu Lucie Weysserová, hypoteční produktová manažerka LBBW Bank. Po celou dobu čerpání hypotéky z ní platíte pouze úroky z dosud vybraných prostředků. Až po tom, co vyberete všechny peníze, začnete splácet úrok i jistinu.

Než půjdete žádat o hypotéku na výstavbu, připravte si kromě potvrzení o příjmech a případně daňových přiznání také stavební povolení či ohlášení stavby, projektovou dokumentaci, smlouvu o dílo a rozpočet. Přečtěte si také: Je účtování úroku nemorální?

Úvěr vám banka poskytne na základě odhadu hodnoty nemovitosti znalce podle projektové dokumentace a rozpočtu. Najdou se ale i výjimky. Po klientovi nepožadujeme ani položkový rozpočet na výstavbu. Klient nám nemusí předkládat ani smlouvu o dílo s dodavatelem. Cenu nemovitosti určujeme podle projektu a cen obvyklých v daném místě, uvedl pro server Měšec.cz  Tomáš Kofroň, mluvčí Raiffeisenbank.

Aktuální hodnota stavby se průběžně zvyšuje a přibližuje odhadu konečné hodnoty nemovitosti, kterou znalec odvodil z projektové dokumentace. Při výstavbě je používáno většinou postupné čerpání úvěru a současně je potřeba provádět průběžné ocenění stavby tzv. Protokoly o stavu stavby, které stanovují průběžnou aktuální zástavní hodnotu a tím i možnou výši čerpání úvěru, nastínila Pavla Hávová z ČSOB.

Každá banka vám ale na stupeň rozestavěnosti poskytne jinou sumu peněz. Například u Komerční banky můžete čerpat až do 200 % aktuální hodnoty zajištění, zatímco mBank poskytne prostředky z 50 % aktuální hodnoty zajištění stavbou. Kromě LBBW Bank umožňují všechny banky zálohové čerpání.

Počítejte ale také s tím, že několikanásobné čerpání vás bude vždy něco stát. Například Volksbank nebo Poštovní spořitelna umožňují první tři čerpání bez poplatku. Za každé další ale klienti zaplatí 500 Kč. Zajímavé téma: Chcete mít jistou hypotéku? Pořiďte si rodinu aneb Jak banky skórují klienty

Ručit se dá několika způsoby

Způsob ručení u hypotéky na výstavbu vyplývá z toho, co před zahájením stavby máte v ruce. Pokud vlastníte pozemek, na kterém bude váš dům stát, bude pro vás nejsnadnější ručit tímto pozemkem. Rozvažte ale, na kolik prostředků vám hodnota pozemku stačí. Po dostavení hrubé stavby je pak možné ji zapsat do katastru nemovitostí a dále už ručit s ní. Do katastru pak dále zanášíte i další fáze výstavby a jak už jsme uvedli, banka vám podle zvyšující se hodnoty stavby uvolňuje další peníze.

Pokud nejste ani vlastníkem pozemku a potřebujete si půjčit peníze i na něj, musíte buď sehnat do první fáze nějaké vlastní prostředky (například z tzv. předhypotečního úvěru) nebo dát do zástavy jinou nemovitost. Pokud bude hodnota zástavy odpovídat výši úvěru, odpadnou vám během výstavby starosti se zapisováním jednotlivých fází výstavby a čerpat můžete podle vaší potřeby. Po dostavení můžete původní zastavenou nemovitost vyvázat a začít ručit s novou nemovitostí. Čtěte také: Variabilní sazba u hypoték: terno nebo pět let drahoty?

Banky poskytují prostředky od 80 % do 100 % hodnoty nemovitosti (LTV). GE Money Bank, mBank nebo Oberbank poskytnou půjčku do 80 % LTV. Do 90 % LTV můžete čerpat hypotéku u České spořitelny, LBBW Bank nebo Raiffeisenbank. S požadavkem na čerpání na 100 % LTV pak uspějete u ČSOB, Hypoteční banky, Komerční banky, Poštovní spořitelny či Volksbank. Poskytujeme úvěry až do 100 % budoucí hodnoty nemovitosti. Úvěr musí být zajištěn financovanou nemovitostí, k dozajištění je možné použít i další nemovitost, potvrdil také Tomáš Pavlík za UniCredit Bank.

Banky už nechtějí doložit každou korunu

Naštěstí pro vás banky už dnes nelpí na tom, abyste každou korunu z úvěru doložili fakturou. Nebo alespoň vedle tohoto požadavku nabízejí možnost, jak se dokládání fakturami vyhnout. Lze sjednat čerpání na základě faktur nebo bez faktur, řekl serveru Měšec.cz Tomáš Pavlík z UniCredit Bank stejně jako Lucie Hálová z Volksbank. Klient může využít volitelnou službu „Bez faktur“, která umožňuje čerpat částku až do výše poskytnuté hypotéky pouze na základě čestného prohlášení o účelovém použití prostředků, informovala server také Vendula Voláková z České spořitelny.

Abyste nemuseli peníze dokládat fakturou, ale většinou musíte splnit určité podmínky. ČSOB a Poštovní spořitelna si vymiňují, že bez faktur se obejdete, pokud se budou stavební práce provádět na základě stavebního povolení nebo ohlášení stavby a pro doložení účelovosti předložíte kopii kolaudačního rozhodnutí nebo dokladu prokazující právo užívat dokončenou stavbu. Vše je podmíněno dostatečnou zástavní hodnotou. V případě, že ručíte stavbou tedy musíte dokládat i protokol o stavu stavby. Například v případě Komerční banky či GE Money Bank čekejte, že stavbu přijde zkontrolovat zaměstnanec banky. V průběhu stavby  na účelové proinvestování zdrojů dohlíží pracovník banky. Zástupce banky rovněž provádí průběžný dohled a provádí odhad ceny budované nemovitosti, potvrdil Milan Kříž za GE Money Bank. Čtěte také: Banky se předhánějí s hypotékami pod 4 %, ale na jak dlouho?

Výjimkou je z hlediska dokládání vyčerpaných prostředků úvěru pouze Oberbank. Je nutné dodat vždy podklad relevantní pro čerpání – daňový doklad (např. paragon apod.), z něhož může banka posoudit účelovost, sdělila serveru Měšec.cz Monika Haiserová za Oberbank.

Usnadněte si celý proces akčním zvýhodněním

Často můžete u hypotéky na výstavbu narazit i na různá zvýhodnění, která vám celý proces usnadní. Klientům umíme nabídnout například „Zjednodušené čerpání při výstavbě“, kdy až 20 % výše hypotéky může klient čerpat jen na základě čestného prohlášení o účelovém použití prostředků, anebo „Překlenovací financování“, které umožní klientovi získat peněžní prostředky pro financování své nové nemovitosti a zároveň získat čas na prodej nemovitosti stávající, prozradila serveru Měšec.cz Vendula Voláková. Jinde můžete využít nabídky a čerpat úvěr na vyšší částku, než která vyplývá z rozpočtu stavby. V případě úvěru na výstavbu je možné požádat o hypotéční úvěr až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet prací a takto vytvořit určitou finanční rezervu pro případné navýšení nákladů v průběhu výstavby. Nebo lze využít tzv. zpětné proplacení vlastních prostředků, řekla serveru Měšec.cz Denisa Salátková z Poštovní spořitelny. Možnost získat o 15 % prostředků více na nepředpokládané výdaje potvrdil také Tomáš Kofroň za Raiffeisenbank.

Hypoteční banka zase klientům bezplatně opatří výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy.