Mnohá bytová družstva nařizují svým členům, kteří prodávají družstevní byt (resp. budoucím členům, jež ho chtějí získat), různé povinnosti nad rámec zákona. Používají k tomu přepjaté formality a ztrpčují nájemcům družstevních bytů nebo jejich právním nástupcům (kupujícím i dědicům) život. Některé z obstrukcí zamítl ve svém judikátu (rozsudku dne 18. 3. 2009, spis. zn. 29 Cdo 328/2007) Nejvyšší soud ČR. Čtěte také: Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje
Družstevní vlastnictví bytů je hodně rozšířené. Při privatizaci nájemních obecních bytů se totiž mnohdy nešlo cestou převodu jednotlivých bytů do osobního vlastnictví jednotlivým nájemcům, nýbrž byl privatizován bytový dům jako celek. Následně byl převeden do vlastnictví družstva, jehož členy se stali právě nájemci obecních bytů. Takto vzniklá bytová družstva pak rozšířila počet původních lidových bytových družstev (LBD) a stavebních bytových družstev (SBD).
Souhlas vedení není potřeba
Podle ust. § 230 obchodního zákoníku převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu představenstva. Členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají také okamžikem, kdy družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového nabyvatele.
Družstva musejí rozlišovat povinnost a možnost
Z ust. § 232 odst. 1 (věty první a druhé) obchodního zákoníku vyplývá, že členství fyzické osoby zaniká smrtí. Dědic členských práv a povinností zůstavitele pak může požádat družstvo o členství.
Podle ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku, jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.
Dohoda mezi prodávajícím a kupujícím může být ústní
Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 3. ledna 2002, spis. zn. 29 Odo 225/2001, dovodil, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu uzavřená podle ust. § 230 obchodního zákoníku nemusí mít písemnou formu a jestliže písemnou formu nemá, musí dosavadní člen družstva písemně oznámit družstvu převod členských práv a povinností. Nabyvatel pak musí vyslovit s převodem písemný souhlas. Platně uzavřená ústní dohoda o převodu se tak stane ve vztahu k družstvu účinnou oznámením o jejím uzavření. Čtěte také: Vnuci a vnučky už nájemní byt po prarodičích snadno nezískají
Kupní smlouvu písemně, ale dohodu o ceně klidně ústně
A jak je to u smluv, pro které zákon nestanoví – nebo některou ze smluvních stran není požadována – písemná forma? Může být uzavřena zčásti písemně a zčásti ústně? Nejvyšší soud se touto otázkou zabýval v rozsudku ze dne 28. srpna 2001, spis. zn. 29 Odo 14/2001. V něm dovodil, že není-li předepsána nebo některým z účastníků požadována písemná forma smlouvy, není vyloučeno, aby ji účastníci uzavřeli zčásti písemně a zčásti ústně. Pro hodnocení jednání účastníků je rozhodující jejich vůle při uzavírání smlouvy.
Výše ceny bytu může zůstat tajná
Názor družstev, jakož i dosud některých soudů nižších stupňů, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu musí mít písemnou formu, proto správný není.
Takový nesprávný výklad pomíjí, že účastníci dohody se mohou platně dohodnout o formě i výši úplaty ústně. Z obsahu dohody o převodu, a to z ujednání, že účastníci si vypořádali členský vklad, musí být zjistitelné, že šlo o převod úplatný.
Nekomplikovat život dědicům družstevníků
Nejvyšší soud jako nesprávný odmítl i názor, že dědic členských práv a povinností se musí podle ust. § 232 odst. 1 obchodního zákoníku o členství v bytovém družstvu přihlásit. Vyplývá-li z ust. § 460 občanského zákoníku, že dědictví se nabývá smrtí zůstavitele, stává se dědic členem družstva ke dni úmrtí zůstavitele.
Ust. § 706 odst. 2 občanského zákoníku žádnou další podmínku přechodu členství v bytovém družstvu neobsahuje. Přitom toto ustanovení upravující nejen přechod členství, ale i přechod nájmu družstevního bytu, je ustanovením speciálním k ust. § 232 odst. 1 obchodního zákoníku. Platí pro přechod členství v družstvu v důsledku smrti člena družstva obecně pro všechny ostatní typy družstev. Čtěte také: Týká se vás deregulace? Víme, o kolik si v příštím roce připlatíte
Tomu, že pro přechod členství v bytovém družstvu v důsledku smrti jeho člena platí odlišný právní režim, než pro přechod členství v ostatních typech družstev, nasvědčuje i ust. § 232 odst. 2 obchodního zákoníku, podle kterého se souhlas představenstva družstva nevyžaduje, jestliže dědic nabyl práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu. Za situace, kdy se nevyžaduje souhlas představenstva, nemůže být žádost dědice o členství odmítnuta či zamítnuta, a není ani podmínkou přechodu členství.
Závěrečné shrnutí významu judikátu
Účastníci písemně uzavřené dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se mohou dohodnout o formě a výši úplaty ústně, je-li z obsahu dohody zjistitelné, že šlo o převod úplatný. Přechod členství v bytovém družstvu na dědice není podmíněn jeho žádostí o členství.
(Podle rozsudku NS ČR ze dne 18. 3. 2009, spis. zn. 29 Cdo 328/2007.)
ČLÁNKY DO MAILU