Říkáme si, že platí: Snadno nabyl, lehko pozbyl. Takže očekáváme, že ten, kdo tvrdě pracoval, podnikal, aby něco získal, koupil, a pak to prodal, moc dobře ví, co prodává. A dobře si to ohlídá. Naproti tomu restituent nebo dědic už tak odpovědný vztah ke svému majetku vždy mít nemusí. Ale vše je samozřejmě nadsázka. Vše je individuální. Chyby se při uzavírání smlouvy může dopustit každý. Pojďme proto už k případu sporného prodeje pozemku, který soudy řešily.
Prodávající zažaloval kupujícího, protože mu prý nechtěl prodat pozemek, kterého se však kupující se souhlasem prodávajícího stal vlastníkem.
Prodejce nemovitostí zažaloval jejich kupce čili toho, komu pozemek „prodal“ (tudíž kupujícímu do katastru nemovitostí bylo připsáno vlastnické právo), ale vlastně prodat nechtěl. Prodávající se tedy jako žalobce domáhal určení vlastnického práva k určitému pozemku žalobou proti žalovanému kupujícímu.
Předmětu sporu, o jehož vlastnické právo šlo, můžeme říkat sporný pozemek. Prodejce argumentoval, že nebylo jeho vůlí prodat sporný pozemek, když prodával jiné nemovitosti (stavbu – budovu a další pozemky) a sporný pozemek prodal a převedl spolu s těmito ostatními nemovitostmi.
Sporný pozemek sice byl původně k prodeji rovněž nabízen, ale prodejce a kupující se na jeho prodeji nakonec nedohodli, což se odrazilo i na výši kupní ceny. Pouze chybou při přepisu údajů došlo k zahrnutí sporného pozemku do předmětu koupě v písemné kupní smlouvě.
Kdo může za chyby v identifikaci nemovitostí v kupních smlouvách?
A to se může stát každému, kdo vlastní více nemovitostí. Na vině může být on sám. Na vině může být ten, kdo smlouvu sepisoval. Takže třeba i advokát. Či spíše jeho sekretářka nebo advokátní koncipient, protože sepisování kupních smluv je poměrně rutinní a jednoduchou činností.
Samozřejmě je pak chybou advokáta, že si práci svého podřízeného dostatečně nezkontroloval. Ale to se, aniž bychom to chtěli omlouvat, to v žádném případě, prostě stát může, když jde o více nemovitostí – pozemků se samostatnými parcelními čísly. Samozřejmě je to chybou i samotného prodávajícího i kupujícího, kteří si vše, co dostanou k podpisu, nezkontrolují. Na vině může být i realitní kancelář, která vše zprostředkovává. To se v praxi děje.
Už jsme tu informovali o případu, kdy realitní kancelář za vysokou provizi jen doplňovala vzor permanentně užívané kupní smlouvy. V důsledku nepozornosti toho, kdo smlouvu připravoval, zůstal jako předmět prodeje vyplněn z úplně jiné předchozí transakce mezi úplně jinými účastníky smlouvy, než smlouvu podepsali a tím uzavřeli, úplně jiný byt. Takže kupující „koupil“ od prodávajícího úplně jinou nemovitost, než zamýšlel jak kupující, tak prodávající, ale i realitní kancelář.
Katastr dostal smlouvu na byt z jiného případu, který tedy kupující nekupoval a prodávající neprodával
Takže šlo o šlendrián ze strany realitky a nepozornost na straně kupujícího i prodávajícího. Nebudeme to tu, onen případ, blíže rozepisovat a připomínat. Prostě řekněme, že chybu v kupní smlouvě může zavinit a způsobit kdokoliv. Kdykoliv však poukážeme kriticky na práci realitních kanceláří, přijde smršť negativních příspěvků – reakcí v čtenářské diskusi, ba i urážky autora článku. A to se neděje, když poukážeme třeba na chyby a nedostatky v jiných oborech podnikání.
I renomované advokátní kanceláře plné odborníků se dopouštějí hrubých chyb, a když už se stanou a my na ně upozorníme, raději mlčí, protože to je nejlepší, co mohou udělat – chybu nerozmazávat. Je však zajímavé, jak se právě realitky umějí bez znalosti věci hlasitě a konfrontačně ozvat a nepřipustit žádný nedostatek, nešvar ve svém oboru podnikání. Ve sporném případě smlouvu připravoval bratr strany prodávající. Ale podobná chyba se může přihodit každému, amatérovi i profesionálovi, schopnému i méně schopnému.
Proč pozemek, který byl uveden v kupní smlouvě, vlastně prodávající prodat nechtěl
Sporný pozemek však nebyl ani po podpisu kupní smlouvy kupujícímu předán. To mohl doložit prodávající předávacím protokolem. A to mu jistě hodně před soudy v rámci dokazování pomohlo. Žalobě na určení toho, že vlastníkem sporného pozemku je nadále prodávající (a nikoliv kupující, ačkoliv tomu tak bylo podle kupní smlouvy, a proto katastr nemovitostí zapsal jeho vlastnické právo) vyhověl jak soud prvního stupně, tak soud odvolací.
Kupující jednal nepoctivě, když prodávajícího na chybu neupozornil
Odvolací soud zhodnotil, že si žalovaná strana kupující před podpisem písemné kupní smlouvy byla vědoma skutečnosti, že žalující strana prodávající nemá v úmyslu sporný pozemek prodat, převést jeho vlastnictví na žalovanou. Ale na chybu ve smlouvě kupující prodávajícího neupozornil.
Smlouva tak byla podepsána a uzavřena v podobě, že zahrnovala i předmětný sporný pozemek a na jejím základě bylo do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo kupujícího ke všem ve smlouvě uvedeným nemovitým věcem, včetně sporného pozemku.
Kupující využil omylu prodávajícího,
zhodnotil soud. Podle odvolacího soudu bylo možné na kupujícím spravedlivě požadovat, aby prodávajícího na jeho omyl upozornil, a to s ohledem na zjištěné okolnosti jednání o obsahu smlouvy. Jednání žalovaného kupujícího je tak podle odvolacího soudu nutné kvalifikovat jako nepoctivé jednání. Bylo tak soudně určeno, že vlastníkem pozemku je skutečně nadále prodávající.
Nicméně žalovaný kupující se vše pokusil ještě zvrátit dovoláním k Nejvyššímu soudu. Nejvyšší soud se proto případem zabýval z hlediska právní relevance omylu jednajícího při vymezení předmětu kupní smlouvy v poměrech právní úpravy účinné ode dne 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník.
Kupující lstivě využil omylu prodávajícího
V projednávané věci odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění, podle nichž prodávající zaslal kupujícímu (a ten následně podepsal) písemný návrh kupní smlouvy, v němž byl do předmětu koupě chybně (chybou bratra prodávajícího) zahrnut také sporný pozemek, o němž se však účastníci smlouvy dohodli, že předmětem koupě nebude.
Uvedený skutkový stav posoudil po právní stránce Nejvyšší soud ČR tak, že kupující nepoctivě (lstivě) využil omylu prodávajícího, ačkoliv o něm věděl a bylo po něm možno spravedlivě požadovat, aby prodávajícího na jeho omyl upozornil, a proto kupní smlouva byla v daném rozsahu (ohledně sporného pozemku a jeho prodeje) podle ust. § 584 odst. 2 občanského zákoníku neplatná.
Prodávající je zpět vlastníkem „prodaného“ pozemku, ale vždy to nemusí být jednoduché. Dovolání tak bylo zamítnuto, platí rozhodnutí nižšího soudu o tom, že vlastníkem pozemku je prodávající. Katastr nemovitostí musí zpět zapsat jeho vlastnické právo.
Pokud se tedy dopustíte při prodeji svého majetku podobného přešlapu, bude vhodné podat žalobu na určení vlastnického práva k předmětné věci, kterou jste vlastně nechtěli prodat. Navrhnete soudu, aby určil, že jste nadále vlastníkem takové věci. Musíte však soudu prokázat svůj naléhavý právní zájem, neboť určení, zda tu právní poměr nebo právo je, či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem (ust. § 80 o. s. ř.) Jako žalobci budete soudu dokazovat především vy. A nemusíte přitom být úspěšní, jako byl žalobce – prodávající v popisovaném případě. Proto je třeba věnovat sepisování a kontrole smluv maximální pozornost.
ČLÁNKY DO MAILU