Hlavní navigace

Zástavní právo k nemovitosti vzniká zápisem do veřejného rejstříku. Zanikne automaticky po splacení hypotéky

9. 12. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos.com
Pokud si plánujete pořídit nemovitost a chcete ji financovat hypotečním úvěrem, nevyhnete se ručení určitou zástavou. Ve většině případů jí bývá kupovaný objekt, ať se jedná o dům, nebo jde o byt. Dá se ale ručit také jinou nemovitostí, kterou již vlastníte vy, nebo třeba vaše rodina, jež je ochotná vám touto cestou pomoci. Sjednáním hypotečního úvěru pak vzniká zprostředkovateli této půjčky takzvané zástavní právo k dané věci.

Co je zástavní právo

Zástavní právo je typ věcného práva, které chrání věřitele, jenž dlužníkovi zprostředkoval půjčku finančních prostředků. Na základě tohoto oprávnění může věřitel v případě, kdy dlužník včas a řádně dluh nesplatí, použít zastavený předmět ke zpeněžení. Výtěžek z prodané zástavy pak slouží pro umoření dluhu. Nejčastěji se s tímto typem práva můžete setkat v rámci hypotečních úvěrů, kde kupující ručí bance za poskytnuté prostředky buď kupovanou, nebo jinou nemovitostí. Problematiku zástavního práva přitom upravuje zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník.

Typy zástavního práva

Zástavní právo smluvní může nabývat různých podob v závislosti na tom, kdo jej zřizuje, zda se týká jedné, nebo více zastavovaných věcí, jestli již daná věc byla zastavena jinému věřiteli, v jakém rozsahu bude zastavena a tak dále. Na základě všech okolností spojených s předmětem zástavy se pak rozlišují následující druhy zástavního práva:

  • zástavní právo soudcovské,
  • zástavní právo zákonné,
  • vespolné zástavní právo,
  • exekutorské zástavní právo,
  • podzástavní právo.

Jak se zřizuje zástavní právo

Zástavní právo vzniká věřiteli nejčastěji na základě zástavní smlouvy. V té je vždy potřeba uvést, která věc bude sloužit jako zástava a pro jaký dluh se zástavní právo zřizuje. Tato smlouva je vyžadována především u nemovitých věcí, neboť ty nemohou být přímo odevzdány věřiteli, aby je měl po dobu trvání dluhu u sebe. V případě nemovitosti je informace o zástavním právu uvedena ve veřejném rejstříku, kterým je katastr nemovitostí.

Zástavní právo u nemovitých věcí nabývá platnosti v okamžiku zápisu do katastru. Pakliže daná zástava není zapisována do veřejného seznamu, vzniká zástavní právo věřiteli v okamžiku zápisu do takzvaného rejstříku zástav. Ten spravuje Notářská komora České republiky v elektronické podobě na svých webových stránkách.

Zástavní právo na nemovitost

V případě nákupu domu či bytu na hypoteční úvěr vzniká zástavní právo k nemovitosti bance, jež žadateli půjčku poskytuje. Jde o právní nástroj zajištění pohledávky během čerpání tohoto úvěru. Jelikož se u nákupu nemovitostí jedná o velké částky, banka potřebuje mít záruku, že v momentě, kdy klient přestane z nějakého důvodu dluh splácet, nepřijde o zprostředkované peníze.

Zástavní právo k nemovitosti má tak chránit věřitele před ztrátou poskytnutých prostředků v důsledku neplnění povinností klienta, a to tím způsobem, že v případě potřeby může zastavenou nemovitost zpeněžit. Učinit tak může i ve chvíli, kdy nemovitost, jíž klient ručí, není jeho, ale třeba rodičů nebo jiných příbuzných či známých. Pakliže s ručením dané osoby tito lidé souhlasili, musí počítat s tímto rizikem.

Co když hypotéku přestanete splácet

Ve chvíli, kdy bez jakékoliv domluvy s věřitelem přestanete splácet hypoteční úvěr a zároveň nejste ani schopni zbytek dluhu doplatit, může dojít až na exekuční řízení. V takovém případě může být nemovitost, na níž vázne zástavní právo, prodána ve veřejné dražbě. Jedná se o takzvanou dražbu nedobrovolnou, kterou má věřitel na základě zástavní smlouvy právo uskutečnit, aby uspokojil své pohledávky. Existují však také dražby dobrovolné, které iniciuje vlastník nemovitosti nebo pověřený zástupce, jímž bývá často insolvenční správce.

Dluhy a právo. Co je to promlčení a prekluze? Jaký je mezi nimi rozdíl? Přečtěte si také:

Dluhy a právo. Co je to promlčení a prekluze? Jaký je mezi nimi rozdíl?

Návrh na vklad zástavního práva

Jak bylo výše zmíněno, zástavní právo vzniká zápisem do veřejného nebo zástavního rejstříku. V případě nemovitých věcí se jedná nejčastěji o katastr nemovitostí, zejména pokud je daný objekt financován hypotečním úvěrem. Tento zápis se pak provádí formou takzvaného vkladu, jehož návrh může být buď nařízen soudem či soudním exekutorem, nebo navržen věřitelem (například bankou), případně zástavcem (majitelem zastavované věci). Kromě uvedeného návrhu banky mnohdy vyžadují také zápis zákazu zcizení a zatížení nemovitosti.

Nezbytným dokumentem, který se vždy musí doložit k návrhu na vklad, je listina, na základě které zástavní právo věřiteli vzniklo, tedy nejčastěji smlouva o zřízení zástavního práva. Vklad zástavního práva do katastru je pak podmíněn také úhradou správního poplatku, který v současnosti činí 2000 korun. Tento poplatek hradí ve většině případů majitel nebo budoucí majitel zastavované věci. Vzor návrhu na vklad zástavního práva do katastru je dostupný na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

Výmaz zástavního práva z katastru

Zánik zástavního práva na nemovitost nastává přirozeně ve chvíli, kdy je hypotéka splacena. Děje se tak na základě tzv. kvitance, což je potvrzení od banky o tom, že byl uhrazen dluh v plné výši.

Výmaz zástavy zajistí automaticky banka,. Po technické stránce to funguje tak, že když je hypotéka splacena a vaše pohledávka banky vůči vám zanikne, banka vám vystaví potvrzení o zániku zástavního práva. To pošle jak vám, tak přes datovou schránku i příslušnému katastrálnímu úřadu. Následně katastrální úřad po obdržení tohoto potvrzení provede výmaz zástavního práva do 30 dnů.

FIN23

Opět se ale ani v tomto momentě nevyhnete poplatku za správní řízení, který činí stejně jako v případě návrhu na vklad 2000 korun. Potvrzení o zániku zástavního práva vydává vždy věřitel a musí obsahovat konkrétní zákonem stanovené náležitosti.

Někdy se může stát, že se majitel zastavené věci rozhodne v průběhu splácení dluhu vyměnit současnou zástavu za jinou. Děje se tak nejčastěji u nákupu družstevních bytů, kdy je potřeba ručit jinou než kupovanou nemovitostí. V průběhu let však často dochází k převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví a poté je již možné takovým bytem ručit. V takovém případě dochází k takzvanému vzdání se zástavního práva věřitelem. To spočívá v tom, že se provede návrh na výmaz zástavního práva u předchozí nemovitosti a zároveň je podán návrh na vklad tohoto práva na jinou nemovitost. Žádost o výmaz zástavního práva provádí vždy věřitel a formulář je opět dostupný na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

Co znamená zástavní právo smluvní?
Zástavní právo smluvní je druh věcného práva, který spočívá v zajištění pohledávky v době, kdy věřitel poskytl finanční prostředky druhé osobě. Toto právo vzniká na základě zástavní smlouvy a může se týkat jak movitých, tak nemovitých věcí. V případě nemovitostí se informace o zástavním právu zapisuje ve většině případů do veřejného rejstříku, kterým je katastr nemovitostí.
Jak provést návrh na vklad zástavního práva do katastru?
Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se provádí pomocí formuláře dostupného na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Kromě vyplnění formuláře je potřeba přiložit také listinu, na jejímž základě vznikl věřiteli nárok na zástavní právo. Nejčastěji se pak jedná o smlouvu o zřízení zástavního práva. Poplatek za tento vklad činí 2000 korun.
Co se stane, když přestanete splácet hypotéku?
Pokud hypoteční úvěr nebyl zcela splacen a vy zničehonic bez domluvy s věřitelem přestanete úvěr splácet, může situace vyústit až k exekučnímu řízení. Věřitel má pak možnost jednat na základě zástavního práva, použít zastavenou nemovitost ke zpeněžení a získanými prostředky z prodeje následně dluh doplatit. Děje se tak prostřednictvím nedobrovolné dražby, kdy je zástava nabídnuta veřejnosti ke koupi.
Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).