Na co máte právo v situaci, kdy k vaší nemovitosti už vede cesta přes sousedův pozemek, ale nezaručuje vám dostatečný přístup? Hodnotí se v takových situacích třeba zdravotní stav žadatele? Ale co když ze služebnosti (věcného břemene) průchodu a průjezdu oprávněný senior či invalida pak prodá dům mladému a zdravému? Zůstává právo nezbytné cesty i dalšímu vlastníkovi?
O právu žádat o nezbytnou cestu, která může být povolena, či i dokonce nově zřízena na cizím pozemku, a to i proti vůli jeho vlastníka, jsme informovali v těchto článcích:
Kdy můžete žádat souseda o přístup přes jeho pozemek ke svému? (1. část)
Kdy vám soused nemusí umožnit přístup přes jeho pozemek k vašemu? (2. část)
Co říká zákon
Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (§ 1029 odst. 1 občanského zákoníku – o. z.).
Samozřejmě se mohou sousedi – vlastníci nemovitostí dohodnout. Pokud se to nepodaří, lze se domoci zřízení práva nezbytné cesty prostřednictvím soudního sporu a následného rozhodnutí soudu.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost, tedy věcné břemeno (§ 1029 odst. 2 o. z.).
Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. (Jednodušší tedy bude získat přístup na stávající cestu na cizím pozemku než si vybojovat zbudování nové cesty na cizím pozemku, ale i to je možné.)
Nejen zřízení cesty samotné jako věci, ale i zřízení práva k ní není zadarmo. Za nezbytnou cestu náleží úplata (§ 1030 o. z. ). Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu.
Co vyložily soudy
Nejvyšší soud ČR (NS) se v usnesení ze dne 13. 12. 2021 (spis. zn. 22 Cdo 752/2021) vyjádřil k dalším podmínkám povolení, resp. zřízení nezbytné cesty, které by vás mohly zajímat.
Rozhodnutí NS odpovídá na otázku, zda lze omezovat vlastníka cizího pozemku, aby vlastník sousední nemovitosti získal lepší přístup a spojení z veřejné komunikace ke své nemovitosti.
A dále řeší otázku, zda jsou osobní poměry žadatele o právo cesty (jako jeho zdravotní stav) důvodem pro zřízení služebnosti stezky nebo služebnosti cesty pro motorová vozidla k nemovité věci (pozemku souseda), a to ve prospěch tohoto žadatele, jakož i každého dalšího vlastníka nemovité věci.
Jinak řečeno soud se zabýval otázkami zohlednění parametrů stávajícího spojení nemovitosti s veřejnou cestou a osobních poměrů žadatele o právo cesty při povolení práva nezbytné cesty – průchodu a průjezdu po pozemku souseda.
Co když už existuje jiná přístupová cesta, ale ta je nevhodná?
Soud prvního stupně i odvolací soud vyhověly žalobě na zřízení nezbytné cesty jako pozemkové služebnosti stezky a cesty motorovými vozidly, a to i přesto, že nemovitost navrhovatelky (žalobkyně) již byla s veřejnou cestou spojena pěšinou vedoucí na pozemku žadatelky.
Nejvyšší soud připomenul, že zákonnou podmínkou povolení nezbytné cesty není neexistence jakéhokoliv spojení nemovité věci s veřejnou cestou, ale pouze spojení dostatečného pro řádné hospodaření na nemovité věci. Jinak, jednoduše řečeno, právo nezbytné cesty lze povolit, zřídit, i když už nějaká potřebná cesta existuje, ale ta není dostatečná.
To, zda je, nebo není přístup po takové cestě dostatečný, musí zhodnotit právě soud. Jinak řečeno, posouzení toho, zda je existující spojení dostatečné, nebo žalobci jde jenom o získání pohodlnějšího spojení, je na hodnocení soudu.
Nelze však povolit služebnost nezbytné cesty, pouze pokud by přístup měl být pro žalobce pohodlnější, resp. výhodnější (viz rozsudek NS ze dne 17. 2. 2006, spis. zn. 22 Cdo 38/2005).
Chodit a jezdit lesní pěšinou žadatelky, nebo novou cestou na pozemku sousedů?
V případě, který řešil NS ČR pod spis. zn. 22 Cdo 752/2021, soudy seznaly, a to i na základě místního šetření, že sice k nemovitosti žalobkyně již vede pěšina, ale tu nelze pro komplikovaný terén upravit na cestu pro motorová vozidla.
Tzv. horní lesní cesta k obsluze nemovitostí žadatelky nevyhovuje, neboť ve stavu, v jakém se nachází, by nemohla být bezpečně používána pro pravidelnou cestu vozidly do 2 tun. Muselo by dojít k úpravě jejího povrchu, a to zřejmě po celé její délce, neboť v některých místech nedosahuje její šíře více než 1,6 metru, má sklon a je zarostlá náletem. Při úpravě této cesty by přitom zcela určitě muselo být zasahováno do pozemků více vlastníků odlišných od účastníků soudního řízení.
Pěšina, na kterou odkazovali žadatelku a žalobkyni sousedi, tedy podle zjištění soudu neumožňuje ani základní obhospodařování nemovité věci žalobkyně jako její osobní přepravu nebo dovážení nákupů a topiva. Proto soudy neshledaly dosavadní cestu dostatečnou a zřídily svým rozhodnutím služebnost stezky a cesty motorovými vozidly, jejichž nejvyšší povolená hmotnost činí nejvýše 2 tuny. Ale to není všechno, co obsahuje výrok rozsudku soudu. Není to v praxi tak jednoduché.
Zbudování cesty platí oprávněný a nemůže si po ní jezdit, kolikrát se mu zachce
Služebnost je stanovena v rozsahu neomezené chůze, ale (jen) tří denních průjezdů a jednoho nočního průjezdu tam a zpět. Žalobkyně a každý další vlastník jejích pozemků je před započetím výkonu práv ze služebnosti cesty motorovými vozidly, jejichž nejvyšší povolená hmotnost činí nejvýše 2 tuny, povinena a současně oprávněna na svůj náklad upravit zatížený pozemek.
A to tak, že opatří kanalizační potrubí čističky odpadních vod žalovaných v úseku zřizované služebnosti cesty chráničkou za účelem užívání této části pozemku k průjezdu motorovými vozidly, přičemž žalovaní jsou povinni tuto úpravu pozemku strpět. Žalobkyně musí zaplatit žalovaným náhradu za zřízení nezbytné cesty ve výši 10 800 Kč.
Má vliv na rozhodnutí věk a zdraví? Ale co když nemocný prodá dům zdravému?
Zřízení nezbytné cesty se marně žalovaná strana bránila dovoláním právě k Nejvyššímu soudu, který jej usnesením ze dne 13. 12. 2021 odmítl (spis. zn. 22 Cdo 752/2021).
V této souvislosti Nejvyšší soud dále připomenul, že osobní poměry žadatele o povolení nezbytné cesty je potřeba hodnotit se zřetelem k objektivně existujícím okolnostem v jednotlivém případě.
Společnost totiž netvoří jen lidé průměrného věku a zdravotního stavu, ale také senioři, lidé zdravotně postižení nebo rodiny s malými dětmi. A zde byla žalobkyní právě důchodkyně-seniorka s částečně omezenou mobilitou. I proto podle názoru soudů již existující pěšina vedená komplikovaným terénem nemohla představovat dostatečné spojení s veřejnou cestou.
Připomeňme ještě v této souvislosti, že pro rozhodnutí o povolení nezbytné cesty je podstatné, k jakému účelu stavba, ke které má být cesta zřízena, v době vyhlášení rozsudku (viz § 154 odst. 1 občanského soudního řádu) v souladu se stavebními předpisy slouží (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 10. 2016, spis. zn. 22 Cdo 2909/2016).
