Hlavní navigace

Uzavřená smlouva na desetiletí a chcete ji ukončit. Jak se z ní vyvázat? Jde ji zrušit?

10. 3. 2022
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Kdy můžete zrušit smlouvu uzavřenou do konce lidského života nebo na dobu delší než 10 let? Platí tato pravidla i v případě, kdy se chcete zbavit dosavadních nájemníků?

K Nejvyššímu soudu se dostal případ, v němž šlo o zrušení nájemní smlouvy na pozemky, a hlavně na dům určený k bydlení, která byla uzavřena na 35 let, a to 30. 6. 1999, tedy do 30. 6. 2034.

Tuto smlouvu uzavřel syn jako pronajímatel s rodiči jako nájemci. Nájemné bylo sjednáno ve výši 6000 Kč, což v roce 1999 nebyla malá částka, ale dnes jde o nízké nájemné. Úhrady za služby hradili nájemci přímo jejich dodavatelům. Rodiče navíc za trvání nájmu investovali do domu v zájmu jeho obyvatelnosti částku přesahující 200 000 Kč.

Jenže dům a pozemky vydražil v roce 2017 někdo jiný, nový majitel. Syn jako původní vlastník přišel o nemovitosti v rámci exekuce. Asi vás nepřekvapí, že nový vlastník se snažil zátěže – tedy užívacího práva rodičů zbavit. A právě kvůli tomu vznikl soudní spor. Nový vlastník se totiž pokusil dosáhnout zrušení nájemní smlouvy soudem.

Co je dlouhodobá smlouva a jak se dá soudně zrušit?

Byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jejího zrušení. (§ 2000 odst. 1 občanského zákoníku)

Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

Nový majitel však s žalobním návrhem podle uvedeného paragrafu, který jsme ocitovali, u soudů neuspěl, ani u soudu prvního stupně, ani u soudu odvolacího. Pokusil se vše ještě zvrátit dovoláním k Nejvyššímu soudu. Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 740/2021, ze dne 10. 11. 2021) uvádí, že aby se mohl vskutku zodpovědně vyjádřit k otázce správnosti právního posouzení věci (v daném případě podle zmíněného ust. § 2000 odst. 1 o. z.), je především zapotřebí vyřešit otázku, zda ust. § 2000 odst. 1 o. z. jako obecné ustanovení o závazcích je aplikovatelné rovněž ve věcech týkajících se nájmu, je-li součástí právní úpravy nájmu (ust. § 2201 a násl o. z.) rovněž § 2204 odst. 2 o. z. upravující dlouhodobý nájem a možnosti jeho předčasného ukončení výpovědí za tam stanovených podmínek.

Nájem je chráněn 50 let

Ujednají-li strany nájem na dobu delší než padesáti let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. (§ 2204 odst. 2 o. z.)

V § 2204 odst. 2 o. z. je upravena tzv. vyvratitelná právní domněnka (to je právní institut – má se za to, že něco podle něj platí, pokud není prokázán opak), podle které se má nájem ujednaný na dobu delší než padesáti let posuzovat jako nájem na dobu neurčitou. Vypověditelný je v prvních padesáti letech jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

§ 2000 odst. 1 o. z. pak zakotvuje určitý (od výpovědi odlišný) způsob zrušení závazku sjednaného na dobu určitou. Podle přesvědčení NS ČR je ust. § 2000 o. z. aplikovatelné i v nájemních vztazích.

Takovýto názor lze pokládat za rozumný a odpovídající potřebám v oblasti nájemních vztahů mimo jiné i proto, že také zde může, byť pouze zcela výjimečně, nastat potřeba zrušení nájmu uzavřeného na dobu určitou soudem. A to v případě, nelze-li konkrétní nájemní poměr ukončit výpovědí jedné ze smluvních stran (za podmínek upravených v ust. § 2204 odst. 2, § 2229, § 2287, § 2288 odst. 1 a § 2291 o. z.) a že úprava nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) neobsahuje zvláštní ustanovení o možnosti zrušení relativně dlouhodobého nájemního poměru soudem (za podmínek dle ust. § 2000 odst. 1 o. z.).

Za delší čas se toho může hodně změnit

Ust. § 2000 odst. 1 o. z. se věcně týká dlouhodobých smluv, které jsou – právě vzhledem k jejich dlouhodobosti – spojené s jistou mírou rizika, neboť v době jejich uzavření nelze objektivně předjímat škálu nejrůznějších okolností, které v průběhu doby mohou nastat. Existují zde tedy široké možnosti změn okolností v podstatě ve všech relevantních parametrech – ať již jde o osobní poměry smluvních stran, jejich způsobilost, hospodářské či společenské preference, anebo okolnosti objektivní, vnější, zejména tržní, politické, právní, sociální, přírodní apod.

Vzhledem k tomu zachází právní úprava s velmi dlouhodobými smlouvami obezřetněji a nabízí stranám účinné mechanismy, jak reagovat na jinak těžko řešitelné problémy pramenící z jejich neprolomitelné závaznosti. Jeden z těchto mechanismů, který ve své podstatě představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda (smlouvy musejí být dodržovány), je zakotven právě v ust. § 2000 odst. 1 o. z. 

V tomto ustanovení o. z. je upraven předčasný zánik závazku formou soudního rozhodnutí. Výchozím předpokladem pro jeho uplatnění je existence mimořádně dlouhodobého závazku (závazku sjednaného na dobu života člověka, resp. na dobu delší než deset let). Je-li podmínka kvalifikované (občanským zákoníkem specifikované) dlouhodobosti splněna, je možno domáhat se zrušení závazku soudem ve dvou situacích (skutkových podstatách), ve kterých je s touto dlouhodobostí spojen určitý problém, resp. možný konflikt a nadměrný zásah do smluvního postavení zavázané strany.

Jaké situace se řeší zrušením dlouhodobé smlouvy?

Primárně jde o situaci, v níž mimořádná dlouhodobost závazku není podepřena dostatečně vážným důvodem (ust. § 2000 odst. 1 věta první o. z.). Pro tento případ platí, že po uplynutí deseti let je možno se domáhat zrušení závazku bez dalších podmínek. Otázku, zda ke sjednání dlouhodobého závazku měly strany vážný důvod, je zapotřebí posuzovat z objektivního hlediska s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem.

Druhým možným důvodem pro zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu je podstatná (kvalifikovaná) změna okolností, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku (ust. § 2000 odst. 1 věta druhá o. z.). Soud dlouhodobý závazek dotčený takovou změnou poměrů zruší (a to – stejně jako v případě předvídaném v § 2000 odst. 1 větě první o. z. – nejdříve po uplynutí deseti let od jeho vzniku) pouze tehdy, jestliže nově nastalé okolnosti působí takový zásah, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat další setrvání v závazku.

Jak soud hodnotil případ nájmu na dobu 35 let?

Podle lidských zvyklostí, obecných zkušeností i společenských norem vskutku není ve vztazích mezi blízkými příbuznými nikterak neobvyklý (či nestandardní) výskyt rozličných projevů štědrosti a šlechetnosti, tedy jednání činěných toliko z dobré vůle bez vzájemné protihodnoty.

Vzhledem k výrazným citovým vazbám, jež se mezi těmito osobami typicky vyskytují, přitom není výjimkou ani jednostranné poskytnutí hodnot značného rozsahu, zpravidla formou darování, třebaže není vyloučeno ani poskytnutí majetkové výhody v jiné podobě. Tudíž není důvod bránit se tomu, aby za vážný důvod (ve smyslu ust. § 2000 odst. 1 věty první o. z.) ke sjednání dlouhodobého nájemního poměru (tj. pouze dočasného a současně úplatného přenechání věci k užití jinému) byl považován i zájem vlastníka pronajaté věci zajistit svým rodičům (tedy blízkým příbuzným) stabilní uspokojení jejich potřeby bydlení.

Proč rodičům dále náleží právo bydlení v domě, který už synovi nepatří?

Soud přihlédl vedle investic rodičů do domu i k tomu, že otec svému synovi původně na pořízení nemovitostí přispěl. Je proto možno zhodnotit, že účastníci nájemní smlouvy měli vážný důvod ke sjednání nájemního poměru na dobu určitou delší než deset let, konkrétně na dobu třiceti pěti let. Proto v tomto případě nebyl naplněn jeden z předpokladů, za nichž se lze po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení (podle ust. § 2000 odst. 1 věty první o. z).

Ostatně nový vlastník, v době nabytí nemovitých věcí, věděl o existenci nájemní smlouvy, trefně připomenul Nejvyšší soud, a tudíž i o – pro dnešek již – relativně nízkém nájemném. Dovolání žalujícího vlastníka bylo rozsudkem zamítnuto, nájemní smlouva nebyla zrušena a rodiče mají nadále právo dům a související pozemky užívat.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).