Hlavní navigace

Ústavní soud se zastal chatařů. Příjezdovou cestu lze zřídit i dodatečně po koupi nemovitosti

31. 3. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Dalibor Z. Chvátal
Nižší soudy označily koupi nemovitosti bez příjezdové komunikace za hrubou nedbalost kupujícího a zamezily tak šanci na její dodatečné zřízení. Ústavní soud prohlásil, že s ohledem na historii pozemkového vlastnictví v ČR je možné si přístup k chalupě vysoudit.

Soudy, na které se kupující rekreační chaty na Šumavě obrátili, odmítly na základě jejich žaloby zřídit věcné břemeno (služebnost cesty k jejich rekreační chatě na Klatovsku, která stojí na cizím pozemku a k níž je možný přístup jedině přes další cizí pozemek).

Když neuspěli u obecných soudů, museli se obrátit na Ústavní soud. Odmítli, že by se chovali „hrubě nedbale“, jak konstatovaly obecné soudy, a proto jim zřízení přístupové cesty odepřely. Od počátku, tj. od nabytí nemovitosti, se pokoušeli noví vlastníci zajistit si přístup ke své nemovitosti. Jelikož však selhalo řešení smluvní – nepovedla se dohoda s vlastníky okolních pozemků, nezbylo jim než se obrátit na soud. Ovšem u soudů, jak už víme, neuspěli.

Služebnost, věcné břemeno a nový občanský zákoník

Už jsme se problematikou věcných břemen přístupu k nemovitosti zabývali a aktuální právní úpravu a možnosti řešení jsme vám nastínili v článcích Kdy můžete žádat souseda o přístup přes jeho pozemek ke svému? a Kdy vám soused nemusí umožnit přístup přes jeho pozemek k vašemu?

Koupě domu bez přístupové cesty je risk, ale přístup se dá získat nebo vybojovat

Je pravda, že si noví majitelé koupili rekreační chatu na základě smlouvy, v níž bylo výslovně stanoveno, že chata stojí na cizím pozemku a je prodávána bez přístupové cesty. Nicméně noví vlastníci se snažili problém vyřešit koupením spoluvlastnického podílu na vhodném pozemku. To se ovšem nepovedlo. Zkusili problém řešit soudní cestou.

Soud prvního stupně však jejich návrhu nevyhověl. Právo jízdy po pozemku podle soudu nebylo možno zřídit již z toho důvodu, že se pozemek nachází v Chráněné krajinné oblasti Šumava a vztahuje se na něj zákaz vjezdu motorových vozidel. Ovšem rekreační nemovitost tam stát může.

Pokud se noví majitelé snažili aspoň o získání práva chůze po pozemku (resp. zřízení odpovídajícího věcného břemene – zřejmě by parkovali jinde), zamítl soud prvního stupně žalobu (na základě ust. § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku). Se svými návrhy a požadavky neuspěli majitelé chaty ani u soudu odvolacího. U Nejvyššího soudu také neuspěli. Ostatně ten se věcí vůbec meritorně nezabýval, když odmítl dovolání k němu podané jako nepřípustné.

Takže u obecných soudů vše skončilo s tím, že si noví majitelé chaty zavinili to, že k ní nemají přístup, svojí hrubou nedbalostí. Ústavní soud, na který se obrátili jako v podstatě na poslední instanci, to však viděl jinak.

Obecné soudy vycházely z příliš extenzivního výkladu ust. § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku. Podle Ústavního soudu je třeba rozlišovat mezi dvěma skupinami případů.

Je třeba rozlišovat vlastní zavinění, třeba zničení cesty, a to, že vstoupíte do něčeho (majetkových poměrů), co už je dáno.

  • Na straně jedné stojí případy, v nichž vlastník nemovitosti úmyslně či hrubě nedbale zapříčiní situaci, v níž nebude mít ke své nemovitosti přístup. Typickými příklady mohou být prodej, zastavění či přehrazení cesty,
  • na straně druhé však stojí případy, v nichž je absence přístupu objektivní skutečností a nabyvatel nemovitosti do ní toliko vstoupí.
  • Zatímco v prvním případě je zásadně namístě k aplikaci ust.§ 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku přistoupit (tedy odmítnout zřízení práva cesty), u druhé skupiny případů naopak zásadně takový přístup nebude možný.

O řešení mohou rozhodovat i peníze

V případech, kdy by v důsledku nezajištěného přístupu k nemovitosti nabyvatelé (kupující čili noví majitelé) zaplatili za nemovitost sníženou cenu, by právě tato skutečnost mohla být vzata v úvahu při stanovení výše náhrady za zřízení věcného břemene.

Jinými slovy, pakliže by bylo prokázáno, že kupující nabyli nemovitost za výrazně nižší cenu právě z důvodu, že k ní nebyl zajištěn přístup, může být na základě této skutečnosti stanovena vyšší náhrada za zřízení věcného břemene. Právě takovým postupem, a nikoliv kategorickým odmítnutím věcné břemeno zřídit, by mohly být ekonomické zájmy a práva všech vlastníků (tj. včetně vlastníka sousedního pozemku) postaveny do rovnováhy.

V ČR není koupení nemovitosti bez přístupové cesty hrubou nedbalostí

Proto Ústavní soud zhodnotil ve svém nálezu (spis. zn. II. ÚS 1587/20, ze dne 12. 1. 2022), že kategorické závěry obecných soudů, podle nichž nebylo možno věcné břemeno zřídit z důvodu údajně hrubě nedbalého jednání kupujících, nemohou vést k nastolení spravedlnosti.

Nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti. Ústavní soud tak do určité míry negoval to, co řekl dosud k věci Nejvyšší soud, o čemž jsme psali ve výše uvedeném článku „Kdy vám soused nemusí umožnit přístup přes jeho pozemek k vašemu?“

Právní úprava je proměnlivá a stejně tak i její výklady. Snažíme se vás o změnách informovat. V tuzemských podmínkách jsou v důsledku historického právního vývoje stavby stojící na cizím pozemku – nezřídka s nedostatečným přístupem – velmi častým jevem. Právní úprava se poměrně často měnila, a právní poměry jsou tak v praxi složité.

Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže se nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty.

Jisto není, ale noví chataři mají velkou šanci problém vyřešit, i když to nebude zadarmo

Ústavní soud zrušil všechna dosavadní soudní rozhodnutí ve věci, a soudy se tak musejí problémem zabývat znovu. Samozřejmě, v ČR není u soudu nic jisté, ale Ústavní soud řekl ve svém nálezu současně i to, že spravedlivé rovnováhy mezi právy vlastníků chaty a právy vlastníka potřebného pozemku je možno dosáhnout stanovením odpovídající výše náhrady za zřízení věcného břemene.

Při stanovení výše náhrady tak soudy mohou, nastiňuje řešení Ústavní soud, vzít do úvahy veškeré relevantní okolnosti, včetně okolností nabytí nemovitosti a jednání nových majitelů před tímto nabytím i po něm.

Možná se strany sporu dohodnou, možná ne a soudní proces bude pokračovat, ale jak vidno, o všem mohou rozhodovat a také mnohdy rozhodují peníze, jak tomu dnes často bývá, a pak půjde jen o nalezení odpovídající výše úplaty za zřízení věcného břemene. Rozhodně však nelze odmítnout jeho zřízení pro hrubou nedbalost nových majitelů chaty.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).