Jistí manželé pronajali v roce 2012 za 12 000 Kč měsíčně (nájemné + úhrada za služby) své dceři a jejímu partnerovi (druhovi, příteli, jak to chce kdo nazývat, prostě muž a žena nebyli sezdáni) na dobu neurčitou podkrovní byt v domě, který vlastní. V roce 2016 ovšem zaslali jak dceři, tak již bývalému partnerovi výpověď z nájmu bytu. Šlo o tzv. okamžitou výpověď, když byl společný nájem vypovězen bez výpovědní doby. Více: Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?
S dcerou asi neměli problém, ale víme ze soudních rozhodnutí, s nimiž vás seznamujeme, že výpověď (z nájmu bytu) musí být uplatněna vůči všem (společným) nájemcům (psali jsme o tom v článku Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku), a to i když jsou nájemci manželé. A tento pár nájemců navíc sezdán nebyl. Tím spíše je třeba adresovat výpověď všem (společným) nájemcům.
Spor rodičů s expartnerem dcery, kterého se dcera neúčastní a soudy na základě toho rozhodly nesprávně
Jenže soudy dospěly k tomu, že účastníky řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí být oba společní nájemci, kterým byla výpověď dána. A už víme, že rodiče-pronajímatelé neměli nic proti dceři, ale šlo jim o to dostat z domu expartnera dcery. A dcera se pochopitelně s rodiči nesoudila, a to tím spíše, že se s partnerem rozešla. Byl a je to spor expartnera s rodiči expartnerky. Muž tak u soudu prvního stupně ani soudu odvolacího neuspěl, protože se výpovědi bránil sám.
Jinak je to u manželů, jinak u druha a družky nebo u sourozenců
Odvolací soud, který muži nevyhověl, poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ČR (ze dne 14. 9. 2017, spis. zn. 26 Cdo 5939/2016), informovali jsme vás o něm zde: Vynechal manželku a prohrál soud. Když žalujete pronajímatele, musíte se bránit společně).
Toto rozhodnutí NS se týkalo situace, kdy o přezkoumání oprávněnosti výpovědi společného nájmu bytu žádali manželé. Jenomže tentokrát o manžele nešlo, jak už víme. A toho muž, resp. jeho právník správně využili a bránili se úspěšně dovoláním k Nejvyššímu soudu. Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí prvostupňového i odvolacího soudu. Spor tak pokračuje.
Ještě v poměrech právní úpravy obsažené ve zrušeném (a to k 1. 1. 2014) občanském zákoníku Nejvyšší soud dovodil, že společní nájemci mají stejná práva a povinnosti a že zánik práva jednoho ze společných nájemců vede (pouze) k rozšíření práv ostatních společných nájemců. Současně zaujal rovněž právní názor, že k zániku nájmu výpovědí může dojít i jen vůči jednomu ze společných nájemců; to však neplatí u společného nájmu manželů.
A z toho vyšel Nejvyšší soud i nyní, když už se postupuje podle nového občanského zákoníku. I nadále proto platí, že společní nájemci bytu (ve smyslu § 2270 odst. 1 OZ) mají v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 2290 OZ) postavení samostatných společníků.
Nájem bytu může každému z nich – na rozdíl od manželů, kteří mají jako nositelé společného nájemního práva specifické postavení (§ 745, § 746 OZ) – skončit samostatně, a to i výpovědí adresovanou (a doručenou) společně oběma (všem) z nich.
Účastníky řízení o žalobě (§ 2290 OZ), kterou se nájemce nebo nájemci brání výpovědi, proto nemusí být oba (všichni) společní nájemci bytu, kterým byla výpověď dána.
Jinými slovy řečeno, pro společné nájemce bytu, kteří nejsou manžely, neplatí, že závěr o (ne)oprávněnosti výpovědi musí pro oba (všechny) z nich vyznít stejně a že musí být také zajištěno, aby vůči oběma (všem) z nich byla tato otázka vyřešena rozhodnutím soudu závazně.
Každý ze společných nájemců se výpovědi z nájmu bytu může bránit sám, nepotřebuje tzv. účastenství dalších nájemců
Každý ze společných nájemců, jež nejsou manžely, je oprávněn domáhat se samostatně přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu bez ohledu na tzv. procesní aktivitu dalších společných nájemců (tzn. zda podali žalobu nebo se chtějí, či nechtějí k žalobě připojit). V této souvislosti je nerozhodné, že výpověď byla dána společně oběma (všem) společným nájemcům, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1502/2021, ze dne 17. 8. 2021).
Expartner dcery pronajímatelů se tak může výpovědi bránit sám a soudit se nadále s rodiči expartnerky. Je jasné, že rodiče nejspíš litují, že byt přenechali nájemní smlouvou jak dceři, tak jejímu bývalému příteli, mohli užívací vztahy řešit jinak. Právo je prostě složité a řešení sporů u soudu ještě složitější.
Uvedené závěry NS se pochopitelně uplatní i v jiných situacích, vůbec nemusí jít o spor v rodině či bývalé rodině. Jeden ze společných nájemců se může podobně bránit výpovědi z nájmu bytu od zcela cizích osob, i když třeba další z nájemců k soudu nechce.
ČLÁNKY DO MAILU