Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás

Koupě nemovitosti je zpravidla největší životní investicí, a přesto jejímu smluvnímu ošetření věnuje hodně lidí málo pozornosti a šetří tam, kde by neměli, což se jim může vymstít. Ostatně praxe při pořizování nemovitostí je opravdu specifická a relativně kuriózní ve srovnání s tím, že i zboží za několik stokorun můžete do 14 dnů nebo i později vrátit, a to přesto, že jste je nekoupili v zásilkovém obchodě. Mnoho obchodníků umožňuje si věc vyzkoušet a zvážit její užitečnost a koupi. Také v zaměstnání si obvykle sjednáváte zkušební dobu. Kdežto nemovitost někteří vidí jen jednou, někdo dvakrát a už nastávají stotisícová nebo milionová vydání a s nimi spojená rizika…

V článku vycházím z dlouholetých a žel Bohu vesměs negativních zkušeností z řešení případů a hlavně problémů, které se zpravidla vždy vyskytly, když prodej nebo koupi zprostředkovávala realitní kancelář (čímž netvrdím, že se nevyskytly, když kupující a prodávající jednali přímo bez zprostředkovatele, ale v takovém případě aspoň nikdo nikomu nevnucoval rezervační smlouvu a nekomplikoval vztahy a nezdržoval řešení svými zájmy na provizi), kdy jsem jako právník pomáhal celé řadě svých přátel a známých, jakož i z vlastních zkušeností s pořízením nového bydlení. Vycházím i z poznatků jiných právníků, působících v advokátních kancelářích, a jejich odborných prací (Drha, L.: Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi, epravo.cz, 29. 6. 2015; Hafner, J.: Rezervační smlouva v realitních transakcích, epravo.cz, 29. 6. 2017, Olšina, J.: Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet, epravo.cz, 27. 6. 2017 – a jestli někomu přijde mé pojednání vůči realitním kancelářím příliš kritické, nechť se seznámí s článkem Ladislava Drhy, jenž je mnohem kritičtější.) 

Jen na realitní kancelář se nespoléhejte

Spoléhat jen na služby realitní kanceláře, pokud nemáte dostatečné zkušenosti nebo právní vzdělání, se nemusí vyplatit. Vždy je lepší konzultovat postup a návrhy smluv před uzavřením. Ideálně s vlastním důvěryhodným právníkem zběhlým v oblasti právních vztahů k nemovitostem. A spolupracovat i s dalšími odborníky, jde-li o byt či dům, např. se stavařem, technikem činným ve výstavbě atp.

Péče, námaha, ale i prostředky vynaložené na kontrolu smlouvy a prověrku nemovitosti jsou dobře vynaloženou investicí.

Důvěřuj, ale prověřuj

Velice často realitní kanceláře dlouhodobě využívají bez zohlednění specifik každého jednotlivého obchodu pro všechny transakce jeden vzor smlouvy, který často ani neodpovídá platné právní úpravě a výkladové praxi soudů. Takové smlouvy tedy nikterak nezohledňují odlišnou povahu konkrétní transakce a vaše specifické zájmy. Někdy opravdu realitní makléři jen bezmyšlenkovitě kopírují text uložený na počítači. Setkal jsem se s případem, že jednu nemovitost prodala realitní kancelář dvakrát po sobě, totiž nejprve byla předmětná nemovitost uvedena v jedné kupní smlouvě a posléze v další mezi zcela jinými účastníky, kterým šlo o úplně jinou nemovitost.

Samozřejmě, že to byla ostudná neprofesionalita, lajdáctví realitního makléře, ale také to bylo ukázkou nedbalosti účastníků smlouvy, kteří podepsali její vyhotovení zřejmě bez čtení, bez jakékoliv kontroly. Přitom je pozoruhodné, že v inzerátech realitních kanceláří často bývá uvedeno, že cena zahrnuje provizi a právní služby. Ty jsou vesměs žalostně diletantské, ale především realitní kanceláře vůbec nejsou oprávněny právní služby poskytovat! Ostatně makléři málokdy mívají právní vzdělání. Jen ti nejserióznější, a není jich mnoho, využívají služeb a spolupráce s oprávněnými poskytovateli právních služeb za úplatu, tedy advokáty.

Nepodepisujte vzor či formulář. Vyjednávejte o obsahu smlouvy

První smlouva, kterou vám realitní kancelář nabídne k podpisu, se většinou nazývá rezervační (řidčeji blokační) nebo smlouva o složení zálohy atp. Může se stát, že jako zájemce budete při projevení zájmu o nemovitost ze strany realitní kanceláře vystaveni, někdy i nevybíravému, tlaku na uzavření této rezervační smlouvy, často bez možnosti její úpravy, ačkoliv sjednaná práva a povinnosti bývají obvykle hrubě vychýlena ve prospěch realitní kanceláře.

Smlouva užívaná většinou realitních kanceláří a zprostředkovatelů zahrnuje především váš závazek jakožto budoucího kupujícího složit určitou finanční částku – zálohu. A to zásadně nejméně ve výši provize pro realitní kancelář, o kterou je navýšena inzerovaná kupní cena. A následně uzavřít do určité doby kupní smlouvu na ve smlouvě specifikovanou nemovitost. Málokdy zahrnuje také relevantní povinnosti realitního zprostředkovatele nebo dokonce druhé strany – prodávajícího. Maximálně se stanoví, že po dobu rezervace nebude nemovitost nabízena jiným zájemcům. Nejvíce ujednání je věnováno závazku složit rezervační zálohu a způsob jejího vypořádání v případě realizace obchodního případu, tedy uzavření kupní smlouvy a převodu nemovitosti, pak je započtena na kupní cenu, resp. na úhradu provize pro realitní kancelář, anebo pro případ, že se obchod neuskuteční, je záloha propadná (a vám se zpět nic nevrací). Realitní kanceláře a zprostředkovatelé s vámi totiž běžně v rezervačních smlouvách sjednají povinnost uhradit smluvní pokutu odpovídající svou výší rezervačnímu poplatku, a to pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti z důvodů spočívajících na vaší straně.

Nespoléhejte na to, že co není ve smlouvě, je v zákoně

Na rozdíl od smlouvy kupní, resp. smlouvy o smlouvě budoucí kupní občanský zákoník tuto smlouvu jako smluvní typ nezná, nestanoví její pravidla, její obsah, její náležitosti. Jde tedy o smlouvu nepojmenovanou (inominátní) ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, a je tak ponecháno na smluvních stranách, tedy jejích účastnících, aby si svá práva a povinnosti vzájemně upravily. (O nepojmenovaných smlouvách jsme psali v článku Co jsou to nepojmenované smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?)

Problém však je v tom, že až na vzácné výjimky je uzavírána smlouva tak, jak ji navrhuje realitní kancelář, a ta ji pochopitelně koncipuje tak, aby byla výhodná především pro ni, nikoliv pro vás. A zájemci se mnohdy ani nesnaží obsah smlouvy ovlivnit a vyjednávat o její podobě.

Pokud vám text smlouvy nevyhovuje a realitní zprostředkovatel odmítá o obsahu smlouvy jednat, v žádném případě nelze doporučit další spolupráci s ním, natož uzavření rezervační smlouvy. V praxi je tato smlouva obvykle uzavírána jako dvoustranná, tedy pouze mezi vámi jako zájemcem a realitní kanceláří, nikoliv jako trojstranná, tedy aby jejím účastníkem byl i prodávající, což je ale zásadní chyba (někteří právníci označují takové rezervační smlouvy za právní paskvil). Chyba, které však můžete případně využít, i když to nebudete mít snadné.

Pokud rezervaci nepodepsal i prodávající, můžete chtít zálohu vrátit

V případě následného neuzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě s prodávajícím z důvodu na vaší straně má být podle rezervační smlouvy složená záloha započtena, použita na úhradu sjednané smluvní pokuty ve prospěch realitní kanceláře (málokdy též prodávajícího). Taková ujednání jsou však neplatná. Proto můžete žádat vrácení zálohy a případně si ji vysoudit, pokud není vrácena dobrovolně.

Ačkoliv většina realitních kanceláří v praxi uplatňuje propadnou zálohu, a proto si ji v případě neuskutečnění obchodu ponechává a nevrací, nemají realitní zprostředkovatelé na smluvní pokutu podle práva nárok. Realitní kancelář je povinna složenou zálohu vrátit, a to nejen tehdy, pokud vás dostatečně neseznámila s právním a faktickým stavem nemovitosti, tedy zamlčela vám některé negativní skutečnosti, jež vám brání, abyste si nemovitost koupili nebo koupili za daných podmínek (a to se děje velmi často, makléři vůbec nemovitost a jejího vlastníka neprověřují, ani nevědí, co nabízejí), ale i tehdy, pokud si prostě jen svůj zájem rozmyslíte.

Nejvyšší soud dává za pravdu kupujícím

Nejvyšší soud ČR již několikrát nárok realitních kanceláří na smluvní pokutu odmítl a naopak uznal nárok zájemců na vrácení složené rezervační zálohy. V rozhodnutí spis. zn. 32 Cdo 3337/2011, ze dne 28. 5. 2013, uzavřel: Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. V rozhodnutí spis. zn. 33 Cdo 3448/2012, ze dne 24. 7. 2013 (o kterém jsme psali v článku Může se stát rezervační poplatek smluvní pokutou za nekoupení nemovitosti?) NS ČR konstatoval: Nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné. (Tyto případy byly posuzovány ještě podle starého zrušeného občanského zákoníku, mám však stejně jako většina právníků za to, že závěry NS ČR platí i za účinnosti nového občanského zákoníku.)

V případě, kdy je rezervační smlouva uzavřena pouze mezi realitní kanceláří a vámi a z důvodu na vaší straně následně nebude uzavřena v dohodnutém termínu kupní smlouva s prodávajícím majitelem (vlastníkem), který není účastníkem rezervační smlouvy, je ujednání o vaší povinnosti zaplatit smluvní pokutu a oprávnění realitní kanceláře uspokojit své právo na ni ze složené zálohy neplatné. To však neznamená, že byste měli rezervační smlouvu podceňovat. Vždy byste ji měli pečlivě prostudovat, zvážit její dopady a konzultovat věc s právníkem. Pokud však realitní makléř nevystupuje jako zástupce prodávajícího, nedojde k platnému sjednání rezervační smlouvy, a tím ani ke sjednání platného ujednání o smluvní pokutě.

Jak už bylo naznačeno, je-li účastníkem trojstranné rezervační smlouvy též budoucí prodávající, pak se už z takové smlouvy bez následků vyvléknete těžko. Smlouva by měla být vyvážená, a proto vedle povinnosti uhradit smluvní pokutu pro případ neuzavření smlouvy z důvodů na vaší straně by měla být sjednána smluvní pokuta pro opačný případ, kdy ve stanovené lhůtě neuzavře kupní smlouvu prodávající. Smluvní pokuta, kterou budete případně platit, by pak měla být rozdělena mezi majitele nemovitosti a realitní kancelář, obdobně může být rozdělena mezi realitní kancelář a vás, pokud ji bude platit prodávající.

Co uvést do rezervační smlouvy

Rezervační smlouva by neměla obsahovat jen určení předmětné nemovitosti, o kterou jde, ujednání o době, po kterou bude rezervována (do které bude uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě, pokud bude čerpán např. hypoteční úvěr) a sankce za neuzavření smlouvy. Také by měly být uvedeny povinnosti, které má realitní zprostředkovatel splnit (především čeho se má zdržet – nenabízet nemovitost dalším zájemcům, jakož i co má pro vás a prodávajícího aktivně vykonat, zajistit smlouvu nebo smlouvy, doručit na katastr, připravit podání k dani z nabytí nemovitosti aj., případně i vůči realitní kanceláři může být sjednána smluvní pokuta za nedodržení jejích závazků). Mnohokrát jsem zažil, že po složení zálohy, tedy získání provize, ztratila realitní kancelář o věc zájem, přestala pomáhat, poskytovat součinnost, kterou by poskytovat měla, přinejmenším prodávajícímu, ale správně i kupujícímu. Musel jsem věc buď sám pro obě strany na žádost jedné z nich, nebo společně s právníkem druhé strany, dokončit. Mnohdy by stálo za to usilovat právní cestou o snížení úplaty pro realitní kancelář, tedy vrácení části zaplacené provize, protože neodvedla slíbené služby, ale klienti toho měli vždy dost a byli rádi, že se všechno jen komplikující realitní kanceláře zbavili, i když hodně draho. (Celá praxe rezervačních smluv, pokud jde o úhradu odměny, je vlastně postavena na hlavu. Standardně realitní kancelář poskytuje svoje služby prodávajícímu, tomu se obvykle na základě jeho inzerce vnutí, ačkoliv si její služby nevyžádal, a jeho zastupuje, jeho jménem nemovitost nabízí, proto by to měl být on, kdo jí za to zaplatí odměnu, ideálně až budou uspokojeny všechny jeho nároky z realitní transakce pro něj vyplývající, přitom ale odměnu hradí kupující, a to hned na samém počátku vyjednávání, kdy se transakce neuskutečnila a bylo odvedeno jen málo z přislíbených služeb a pomoci.) 

O peníze se jde i podělit

Nechci nikomu kazit podnikání, ale divím se až na odůvodněné výjimky těm, kdož spolupracují s realitními kancelářemi, především prodávajícím, kteří skrze ně nabízejí svou nemovitost. (Zásadně v praxi ale prodávající skutečně pomoc realitních kanceláří nehledají, inzerují zprvu sami a teprve na základě inzerce, jak bylo uvedeno, jim realitní kancelář doslova vnutí svou pomoc s tím, že bude nemovitost prodávat údajně profesionálněji a dosáhne vyšší kupní ceny, což většinou není pravda, protože je nutno posléze stejně slevit, realitní kanceláře totiž obvykle přemlouvají k prodeji, nabídce za vyšší cenu, přinejmenším ji musejí navýšit o svou provizi. Službu kupujícím, aby pro ně realitní kancelář vyhledala vhodnou nemovitost dle jejich zadání, realitní praxe nenabízí, aspoň jsem se s takovou nabídkou nesetkal, ostatně problém by vznikl, že by spolu musely jednat 2 realitní kanceláře – jak by to asi bylo s provizí?) 

O část peněz, které mají připadnout realitní kanceláři, se mohou vlastně prodávající a kupující podělit – prodávající dostane více, kupující zaplatí méně. (Pokud provize činí třeba 100 000 Kč, může být kupní cena o 50 000 Kč vyšší a vydělají obě strany.) Nebo může prodávající prodávat levněji, bez navýšení o provizi, cena bude atraktivnější, a tedy uspět na realitním trhu i rychleji. Nafotit nemovitost, zadat inzerát není nic těžkého a právní služby poskytne advokát levněji, kvalitněji s mnohem většími zárukami než realitní kancelář. Nehledě na to, že se dají na internetu koupit i poměrně zdařilé vzory smluv, které za příplatek právník upraví podle okolností případu a není to zase tak drahé. Ale když už s realitkou, jak tedy na to? Tak o tom v příštím pokračování.

Použitá literatura: Drha, L.: Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi, epravo.cz, 29. 6. 2015, Hafner, J.: Rezervační smlouva v realitních transakcích, epravo.cz, 29. 6. 2017, Olšina, J.: Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet, epravo.cz, 27. 6. 2017.

• 
• 
• 

Dalších 76 fotografií