Prodal dům i sám se sebou, přestože se chystal do domova důchodců. A pak se cítil ošizen

Senior se rozhodl soudní cestou dosáhnout zrušení kupní smlouvy uzavřené v září 2020, na jejímž základě prodal svůj dům, resp. optikou současného občanského zákoníku: pozemek, jehož součástí je stavba – rodinný dům. Nemovitosti prodal levně – za 120 000 Kč.

V čem spočívá služebnost – věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti

Ovšem současně s kupní smlouvou byla uzavřena smlouva o zřízení služebnosti (věcného břemene) spočívající v bezplatném doživotním užívání nemovitostí. Jinak řečeno prodal dům i sám se sebou a se svým právem užívání. Kdo stále neví, v čem takové opatření – služebnost, věcné břemeno spočívá, odkazujeme na film Na samotě u lesa. 

Takové věcné břemeno je třeba zohlednit při snížení tržní ceny nemovitosti. Jenže v daném případě to bylo nejspíš přehnané.

Je ostatně něco jiného, když takovou smlouvu ohledně prodeje nemovitosti s právem ji nadále užívat uzavře šedesátník, nebo třeba člověk, kterému je 80 let. Senior užíval svou nemovitost už jen zhruba 3 měsíce.

Kupní cena nezohledňovala nárůst cen nemovitostí ani brzký odchod seniora do domova důchodců

Nemovitosti senior zakoupil v roce 1992 za 100 000 Kčs (tj. tehdejších korun československých). Později na ni vynaložil 20 000 Kč. To se rovná právě oněm 120 000 Kč, za které nemovitosti prodal, žádné navýšení cen nemovitostí zohledněno nebylo. Přitom senior žil v domě do prosince 2020. Poté už pobýval v domově důchodců.

V době převodu (prodeje) už činila obvyklá tržní cena předmětných nemovitostí dle posudku realitní kanceláře cca 690 000 Kč. 

Realitní makléři zdaleka nejsou odborníci, jen pouzí zprostředkovatelé, spojovatelé nabídky a poptávky, ale plus minus tržní cenu zhruba trefí. K přesnosti odhadu viz dále.

Sjednaná kupní cena proto byla s tržní cenou (za kterou by bylo možno prodat) v hrubém nepoměru, a to i s případným přihlédnutím ke zřízenému věcnému břemenu, jehož reálné naplnění z důvodu špatného zdravotního stavu původního žalobce stejně nepřicházelo moc v úvahu.

Senior však nebyl hloupý, byl opatrný a sjednal si věcné břemeno užívání svého domu, i když ho už nemohl reálně moc využít, ale zázraky se někdy dějí. Proto se později rozhodl negovat prodej nemovitostí a žádal zrušení kupní smlouvy a určení toho, že vlastníkem nemovitostí je on, resp. bude zase on.

Soudy rozhodly, že smlouva platí, takže o ošizení nešlo

Soud 1. stupně žalobu zamítl. Senior se odvolal a pak zemřel. V řízení tak pokračoval jeho dědic. Odvolací soud potvrdil verdikt soudu 1. stupně, takže ani on žalobě nevyhověl. Neuznal, že by nemovitost měla být vrácena žalobci – seniorovi, resp. jeho dědici.

Odvolací soud zhodnotil, že reálná tržní cena nemovitostí byla 330 000 Kč. Tady je zřejmé, že úvodní poznámka o odbornosti či neodbornosti realitních makléřů byla důvodná, jak vidíme, umějí stanovit i cenu nemovitostí jen zhruba. 

Senior a nový vlastník (ve sporu žalovaný) byli přátelé. Soudy vzaly v potaz, že žalovaný (který získal nemovitosti) stejně jako další kamarádi, většinou sousedi, pomáhal původnímu žalobci (seniorovi) v době, kdy měl zdravotní potíže.

Původní žalobce si byl vědom toho, že kupní cena sjednaná ve smlouvě je nižší než cena obvyklá. S (nízkou) výší kupní ceny původní žalobce souhlasil s ohledem na jeho vztah k žalovanému a s přihlédnutím ke sjednané služebnosti v jeho prospěch zřizované současně s podpisem kupní smlouvy.

Co je to neúměrné zkrácení – čili kdy je někdo smlouvou ošizen?

Soudy tak dospěly k tomu, že nejsou naplněny zákonné podmínky, aby se žalobce mohl domáhat zrušení smlouvy pro neúměrné zkrácení (§ 1793 odst. 1 o. z).

Navíc vyplynulo, že si nemovitost prodávající senior byl vědom, že obvyklá cena nemovitostí je vyšší, tudíž i zkrácení kupní ceny – hovořil o tom s notářem, který sepisoval smlouvu.

Smlouvy sepisující notář ovšem nemohl svědčit tak, jak svědčil

Případ se dostal k Nejvyššímu soudu. Jeho rozsudek (ve věci spis. zn. 24 Cdo 1000/2024, ze dne 7. 8. 2024) řeší i otázku mlčenlivosti notáře o jeho případech – zda mohl, nebo nemohl u soudu vypovídat. Tedy otázku jeho zproštění mlčenlivosti klienty. Pokud vás to zajímá, nastudujte si rozhodnutí soudu.

Ale v našem článku nám jde o něco jiného. Jen stručně si řekněme, že Nejvyšší soud vyhodnotil postup nižšího soudu při výslechu notáře sepisujícího smlouvu jako nekorektní. Ovšem pak nelze brát v potaz, že si senior byl vědom, že prodává pod cenou a že to bylo jeho úmyslem.

Soud 1. stupně dosáhl procesně vadně potenciálně významných skutkových zjištění, ke kterým proto zatím při řešení případu přihlížet nelze (z těchto nekorektním způsobem získaných informací vyšel i odvolací soud).

Je proto třeba, aby výslech notáře sepisujícího smlouvu byl proveden znovu, určil Nejvyšší soud, který zrušil rozhodnutí nižších soudů. 

Ovšem výslech bude proveden, jen pokud jej žalobce zprostí povinnosti mlčenlivosti (té jej zprostila žalovaná strana). Jinak bude třeba vyjít jen z ostatních provedených důkazů. K důkazům, které byly získány (opatřeny) nebo provedeny – čili získány a zohledněny při rozhodování soudem – protiprávně, už nebude možno znovu přihlédnout.

Ovšem dovolání a zrušení verdiktů nižších soudů je (i přes vadně zjištěný skutkový stav) opodstatněné i vzhledem k dalším otázkám institutu neúměrného zkrácení, zhodnotil soud. A právě o takové otázky ošizení jedné smluvní strany nám jde.

Co je to neúměrné zkrácení čili kdy dochází k ošizení jedné strany smlouvy

Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. (§ 1793 odst. 1 o. z)

Je tedy možné žádat zrušení smlouvy, takže si strany smlouvy navzájem vrátí to, co plnily, co poskytly druhé straně, nebo doplatek, resp. naopak slevu. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

Jak moc vysoké musí být ošizení, aby šlo o neúměrné zkrácení a možnost zrušení smlouvy

Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí (ze dne 25. 1. 2022, spis. zn. 33 Cdo 42/2021) vyložil, že aby šlo o neúměrné zkrácení, musí jít o ošizení přes polovic.

Jinak napsáno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny hodnoty vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud při hodnocení případu odchýlí pouze tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody. O rozhodnutí soudu jsme psali zde: Naletěli jste a prodali byt pod cenou. Nakolik vás musí „obrat“, abyste mohli chtít vyrovnání či zrušení smlouvy?

Naplnění podmínek neúměrného zkrácení při slevě nemovitosti kvůli věcnému břemenu doživotního užívání

Při řešení uvedeného případu Nejvyšší soud ČR dospěl v rozsudku (24 Cdo 1000/2024), k tomu, že bezúplatně zřízená služebnost doživotního užívání převáděné nemovité věci v obecné rovině představuje okolnost významnou pro závěr o naplnění podmínek neúměrného zkrácení, neboť jde svojí povahou o protihodnotu ve vztahu k hodnotě převáděné nemovitosti.

Případná prokázaná vědomost nabyvatele (kupujícího) nemovité věci o špatném zdravotním stavu převodce pak implikuje nutnost význam takto poskytnuté „protihodnoty“ v úplnosti posoudit i z tohoto hlediska, zda takové plnění představovalo skutečnou protihodnotu, nebo jen protihodnotu zdánlivou.

Pokud tedy kupující věděl o tom, že senior stejně bude muset do domova seniorů a nebude moci využít právo bydlení v prodané nemovitosti, bylo zohlednění hodnoty věcného břemene přehnané a nejspíš šlo o neúměrné zkrácení.

Někdy se převádí nemovitosti mezi osobami blízkými sice za peníze, ale za nižší cenu – pak jde částečně o dar

Právo na negaci smlouvy z důvodu neúměrného zkrácení či na slevu či doplatek nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit.

Takovou situací ovšem automaticky není ani převod nemovitosti mezi příbuznými nebo mezi osobami blízkými. Nikde není řečeno, že osoby blízké mezi sebou nemohou mít úplatné vztahy nebo že si musí majetek věnovat bezúplatně.

Naopak, takovou situací, kdy nejde o neúměrné zkrácení, je situace, kdy zkrácená strana měla v úmyslu plnit částečně za úplatu a částečně bezúplatně, což je situace, kdy dárce je zároveň obdarovaný a obdarovaný je zároveň dárce. Zkrácené straně v tomto případě bylo, či muselo být známo, že sjednaná plnění jsou v nepoměru, přesto i za této okolnosti chtěla smlouvu uzavřít.

Ale chtěl senior prodat pod cenou, tedy částečně prodávat za úplatu a částečně darovat bezúplatně, nebo se mýlil? A to je to, oč tu běží! To se musí zjistit, to musejí soudy znovu vyhodnotit.

Právo na zrušení smlouvy pro neúměrné zkrácení (podle § 1793 o. z.) nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla, nebo musela být známa. (§ 1794 odst. 2 o. z.)

Výslech notáře naznačil, že senior chtěl prodat pod cenou, ale jeho výslech byl právně nekorektní.

Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí nižších soudů, případ bude projednáván znovu. V tuto chvíli bychom předpokládali, že žalobce zvítězí, že kupní smlouva bude zrušena, ale u českých soudů není nikdy nic jisté. Uvidíme.