Přinese nový realitní zákon hromadný konec podnikavců v realitách?

V současnosti je v České republice alespoň papírově nejvíce realitních makléřů na počet obyvatel ze všech zemí EU a prodá se přes ně zhruba polovina nemovitostí nabízených na realitním trhu. Souvisí to nepochybně s tím, že stát se realitním makléřem není nikterak složité, protože český trh není v tomto ohledu nijak regulovaný (z celé EU platí podobná situace jen ve Španělsku a Česku). Se snadnou dostupností profese souvisí pak to, že ji vykonávají i lidé bez patřičného vzdělání, kvalifikace a praxe. Pro některé z nich je totiž práce realitního makléře synonymem pro jednoduchý job s vidinou rychle vydělaných peněz.

Díky tomu máme v ČR aktuálně okolo 15 000 makléřů. Je poměrně logické, že část z nich nemůže dosahovat očekávaných kvalit. Lidé mezi sebou špatné zkušenosti sdílí, a to vrhá na celé odvětví negativní obraz bez rozdílu, říká Kateřina Stehlíková, ředitelka realitního portálu Cincink.

Základní škola už vám k práci makléře stačit nebude

Tuto situaci má změnit Zákon o realitním zprostředkování neboli realitní zákon, který byl dnes 17. února 2020 vyhlášen ve Sbírce zákonů. Platit začne od 3. března 2020, tedy patnáctý den po vyhlášení ve Sbírce zákonů. První změnou je zařazení činnosti realitního zprostředkovatele do vázaných živností, jejichž provozování je podmíněno potřebnou kvalifikací. Co to konkrétně znamená?

Realitní zprostředkovatelé budou muset mít odborné vysokoškolské vzdělání nebo vyšší odborné či středoškolské vzdělání kombinované s povinnou tříletou praxí. Případně budou muset získat osvědčení na základě vykonání státem certifikované zkoušky nebo specializovaného kurzu MBA a k tomu mít ještě rok praxe. Zařazení profese realitního zprostředkovatele mezi vázané živnosti sladí podmínky vykonávání této činnosti s evropskou legislativou platnou v členských zemích EU.

Například Slovensko pro podnikání v realitách vyžaduje vázanou živnost a vysokoškolské vzdělání z ekonomického, právnického, stavebního nebo architektonického oboru, případně maturitu a pět let praxe v oboru. V Rakousku musí makléř složit zkoušku před hospodářskou komorou a je po něm vyžadovaná praxe v oboru v rozmezí od šesti měsíců do dvou let. V Belgii musí makléři každý rok absolvovat školení a jsou sdružení ve státní profesní organizaci. Přísnější podmínky než u nás jsou vyžadovány také třeba v Polsku a v Německu.

Změna požadavků na kvalifikaci makléřů jejich počet zásadně neovlivní

Požadavek na vyšší kvalifikaci českých makléřů bude mít na realitní trh jistě pozitivní dopad a pomůže ke zkvalitnění jejich služeb, ale jejich počty podle odborníků fakticky příliš neovlivní. Reálně činnost realitního makléře vykonává mnohem méně lidí, než se uvádí ve statistikách. Změna na vázanou živnost alespoň ukáže, kolik realitních zprostředkovatelů vlastně je, což je určitě pozitivní. Je možné, že někdo s touto profesí kvůli tomu skončí, ale bude se jednat o relativně malou skupinu lidí, kteří se jí už nyní zabývali jen okrajově, domnívá se Jan Lener, ředitel komunikace a PR Broker Consulting. 

Určitý problém vidí Lener v tom, že bude dopad vázané živnosti chybně interpretován jako výrazné snížení počtu makléřů, ale reálně půjde spíše o pročištění databáze. Další věcí je, že podle něj u nás působí několik subjektů, které zkoušky nabízejí i včetně přípravných kurzů za přehnaně vysoké ceny. Snaží se situaci využít a postavit na zkoušení a vzdělávání svůj podnikatelský plán. Určitě časem dojde ke vzniku nových subjektů vykonávající zkoušku. Kolik makléřů ke zkouškám půjde, ale v tuto chvíli přesně nevíme, dodává Jan Lener. 

Makléři musí mít pojištění jako ručení proti škodám, které způsobí

Služby realitních zprostředkovatelů se podle něj v globále za poslední 3 až 4 roky výrazně zlepšily. Rozdíly mezi jednotlivými poskytovateli jsou ale stále relativně veliké a je potřeba dobře vybírat, komu jako klienti realitních kanceláří svěříte důvěru při prodeji nebo koupi nemovitosti.

Další novinkou, kterou realitní zákon přináší, je povinné pojištění odpovědnosti realitních makléřů za škodu, kterou při výkonu své profese případně způsobí. Doposud bylo totiž pojištění pouze dobrovolné. Zákon stanovuje i minimální limity pojištění. Pro jednu pojistnou událost je to částka 1 750 000 korun. U zprostředkovatelů, které zastřešují franšízingové společnosti, je limit snížený na 50 %, tedy 875 000 korun.

Ne všechny pojišťovny zatím mají pro realitní kanceláře i samostatné makléře vhodné pojištění. Jednotlivci si mohou pojistku sjednat například v Allianz, Generali České pojišťovně, pojišťovně Slavia, České podnikatelské pojišťovně (ČPP) nebo pojišťovně Direct, komentuje povinné pojištění Aleš Zeman, pojistný analytik společnosti Broker Trust.

Pojistné limity jsou prý příliš nízké

A dále podotýká, že jestliže pod sebou realitní kancelář sdružuje více poradců jako OSVČ nebo jako právnické osoby, pak je vhodnější pojištění řešit rámcovou smlouvou. Jestliže bychom uvažovali o velikosti realitní kanceláře s 50 a více poradci, tak v tomto ohledu je pro rámcové smlouvy nejlépe připravena ČPP, dodává Aleš Zeman.

Podobně jako u klasického pojištění odpovědnosti je i v tomto případě na místě zvážit, zda není vhodné pojistit se na vyšší než zákonem stanovený limit. Pojišťovny případné pojistné plnění uhradí jen do výše limitů a veškeré další škody bude muset realitní makléř zaplatit z vlastního. Když uvážíme, že dnešní ceny nemovitostí dosahují řádově několika milionů a zákonem stanovený pojistný limit je 1 750 000, nebo případně 875 000, není krytí makléřů příliš vysoké.

Naši zprostředkovatelé jsou pojištění, vnímáme to jako samozřejmou součást odborné služby. Naše společnost, která klientům za služby odpovídá, bude pojištěna vysoce nad limity požadované zákonem. Pojištění pro zprostředkovatele má za úkol odradit ty, kteří se činnosti věnují jen okrajově, protože se jim nevyplatí ho platit a zároveň zvýšit ochranu klientů. Konkrétní nastavení v zákoně rozhodně nevnímáme jako ideální, ale je to krok dobrým směrem, komentuje povinné pojištění Lener.

Zákon upravuje i to, jak má vypadat smlouva

Podle nového realitního zákona musí být smlouva o realitním zprostředkování písemná, bude mít povinné náležitostí a jednoznačně stanovenou maximální výpovědní dobu. Zákon také zavádí povinnost dodat klientovi některé důležité písemnosti, jako je doklad o pojištění, výpis z veřejného seznamu, že může profesi vykonávat, a podobně. Upravuje i výplatu provize realitnímu makléři.

Slušní zprostředkovatelé tyto věci již dlouhodobě dělají a dokládání písemností je už dnes běžným standardem. To, že provize, její výše či způsob výpočtu a splatnost až po odvedení práce musí být podle nového zákona předem jasně dána, je věcí, která je už dnes u poctivých realitních zprostředkovatelů naprosto běžná, dodává Jan Lener.