Přepočítejte si podlahovou plochu bytu. Můžete se vyhnout zvýšení nájemného

Tento údaj (o podlahové ploše) je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné.

Jednostranné zvyšování do konce roku a pak podle dohody nebo soudního rozhodnutí

Jednostranné zvýšení nájemného z bytu pronajímatelem ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění pozdějších předpisů, bylo možno uplatnit v období, které skončilo dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech    České   Budějovice,  Plzeň,  Karlovy  Vary,  Liberec,  Hradec  Králové,  Pardubice,  Jihlava,  Brno,  Olomouc  a  Zlín,  končí  období,  kdy lze uplatnit jednostranné  zvýšení  nájemného  pronajímatelem,  dnem  31. prosince 2012. Nadále by změny výše nájemného měly být dosahovány dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem bytu, popř. za ingerence soudu ve smyslu ust. § 696 občanského zákoníku, kdy soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, jestliže se na něm obě strany nedokázaly dohodnout mimosoudně.

Nejvyšší soud ČR řešil ve své rozhodovací praxi významné a zajímavé otázky. Dvě už jsme si probrali – otázku povahu lhůty pro možnost nájemce podat (včas) žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného a jednak otázku kolize uplatnění smluvně mezi pronajímatelem a nájemcem dohodnutého navyšování nájemného (např. prostřednictvím tzv. inflační doložky) na straně jedné a zvyšování nájemného podle deregulačních předpisů na straně druhé. Krátce si připomeneme odpovědi a pak uvedeme další nový případ řešený Nejvyšším soudem ČR.

Časové omezení obrany proti jednostrannému zvýšení nájemného – tříměsíční lhůta je propadná

Ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2171/2009, ze dne 10. 3. 2011, Nejvyšší soud ČR uzavřel:

„Lhůta k podání žaloby na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného podle ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. je lhůtou hmotněprávní a prekluzivní (propadnou).

Nejdříve uplynutím uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné; nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí) může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je podání žaloby v zákonné lhůtě; jejím marným uplynutím pak již nájemci vzniká (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné.

Je-li žaloba na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného podána po uplynutí prekluzívní lhůty, soud ji musí již z tohoto důvodu zamítnout (neboť právo domáhat se neplatnosti zvýšení nájemného zaniklo prekluzí) a nemůže tudíž věcně přezkoumávat platnost oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného.“

Kolize valorizačních mechanismů:  Smluvní zvyšování má přednost před jednostranným

Pokud si pronajímatel a nájemce smluvně dohodli valorizační mechanismus zvyšování nájemného z bytu, odlišný od mechanismu, který upravují předpisy o deregulaci nájemného (zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a předpisy prováděcí), např. tzv. inflační doložku, pak je třeba postupovat podle tohoto smluvního ujednání, které má přednost. Pronajímatel už nemůže jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb., a to i když se smluvní mechanismus valorizace ukázal posléze pro něj jako méně výhodný (jeho uplatnění vede k nižšímu nájmu, než by činil nájem zvyšovaný podle příslušných předpisů). Tak lze vyjádřit závěr, který vzešel z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4677/2009, ze dne 12. 10. 2011.

Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního poměru měněna, pak se na změně nájemného dohodli jinak, než stanoví zákon č. 107/2006 Sb. V takovém případě musí pronajímatel – má-li za to, že je na místě nájemné zvýšit – postupovat podle smluvního ujednání a není oprávněn jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb.

Za dohodu o možné změně nájemného je třeba považovat i ujednání účastníků, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Samotná skutečnost, že pronajímatel má při změně výše nájemného postupovat podle smluvních ujednání a nikoliv podle zákona č. 107/2006 Sb., nemůže vést k závěru, že je tímto postupem znevýhodněn.

Uvedený právní názor je shrnut ve sjednocujícím stanovisku občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR určeném ke zveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek: „Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného (například tak, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem), pak se na změně nájemného dohodli jinak (ust. § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), a postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. se neuplatní.“

Možnost snížení nájemného nájemcem?

Domnívám se, že nájemci dotčení nesprávnou volbou a uplatněním valorizačního mechanismu ze strany pronajímatele zřejmě jsou oprávněni, pokud se k takovému opatření rozhodnou, platit do budoucna nájemné toliko ve výši odpovídající zvýšení podle smluvně s pronajímatelem sjednaného valorizačního mechanismu, pokud je nižší než nájemné jednostranně zvýšené dle zákona č. 107/2006 Sb., tedy si jednostranně upravit (snížit) úroveň nájemného, aniž by se měl pronajímatel úspěšně domoci doplacení nájemného.

Rovněž, že se patrně mohou, s přihlédnutím k úpravě promlčení, z titulu bezdůvodného obohacení domáhat vrácení případného přeplatku na nájemném – rozdílu mezi nižší úrovní nájemného vypočteného dle smluvně dohodnutého valorizačního mechanismu a zaplacenou vyšší úrovní dle protiprávně uplatněného deregulačního mechanismu podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a prováděcích předpisů, a to i když nebylo jednostranné zvýšení nájemného řádně a včas napadeno žalobou ve smyslu ust. § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. a příslušná lhůta propadla.

Oporu pro takový přístup nacházím především nikoliv v tom, že by pronajímatel stanovil nájemné nesprávně (neplatně) – v rozporu s pravidly zákona č. 107/2006 Sb., nýbrž právě v tom, že jej stanovil podle jeho pravidel, neboť k tomu na základě jeho ust. § 3 odst. 2 vůbec nebyl oprávněn a byl povinen postupovat podle odlišné autonomní smluvní úpravy dosažené s nájemcem. Jde však toliko o nezávazný výklad autora tohoto článku.

Nesprávná výměra plochy v oznámení o zvýšení nájemného z bytu způsobuje jeho neplatnost

V případě řešeném Nejvyšším soudem pod spis. zn. 26 Cdo 2305/2011 a  uzavřeném rozsudkem ze dne 17. 9. 2012, Soud prvního stupně svým rozsudkem určil, že je neplatné oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Žalobkyni, jež je spolu s druhým žalobcem společnou nájemkyní bytu, bylo dne 26. 9. 2006 doručeno oznámení žalovaného (pronajímatele bytu) o jednostranném zvýšení nájemného, včetně přílohy obsahující identifikaci bytu, v němž prostřednictvím svého zástupce uvedl, že počínaje dnem 1. 1. 2007 se na základě příslušných ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., zvyšuje měsíční nájemné na 32,30 Kč za m² podlahové plochy bytu, která činí 139,6 m², tj. celkem na 4.509,08 Kč.

Ze znaleckého posudku soudního znalce však soud zjistil, že celková plocha místností v předmětném bytě činí 127,93 m². Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že jelikož žalovaný vycházel při výpočtu nájemného z nesprávného údaje o podlahové ploše bytu, způsobuje tato skutečnost sama o sobě nesprávnost výpočtu zvýšení nájemného jako celku, neboť je v rozporu s ust. § 3 odst. 3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Uzavřel tedy, že oznámení tak bylo v rozporu se zákonem a žalobě na určení neplatnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného vyhověl.

K odvolání žalovaného soud odvolací rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Zaujal názor, že cílem úpravy obsažené v uvedeném zákoně je, aby si nájemce – z důvodů zde rozvedených – mohl překontrolovat správnost zvýšení nájemného. Z ust. § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá pro pronajímatele povinnost zdůvodnit zvýšení tak, aby z něj bylo zřejmé, že byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku nájemného.

Této povinnosti nelze dostát, pokud jeden z předpokladů řádného stanovení výše nájemného, tj. podlahová výměra místnosti bytu, vyjádřená v ust. § 3 odst. 3 uvedeného zákona počtem metrů čtverečných, není správný. Bylo-li tedy v dané věci oznámení založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nezbytné k řádnému stanovení výše nájemného, nemělo všechny podstatné zákonné náležitosti a je tak neplatné.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Namítal, že obligatorní (povinnou) náležitostí oznámení o zvýšení nájemného je pouze to, co je „výslovně uvedeno v zákoně“, tj. písemná forma sdělení o tom, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Uvádí, že pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby v oznámení o zvýšení nájemného byly povinně uvedeny další skutečnosti, bylo by to v příslušné právní normě pregnantně stanoveno.

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku připomenul právní úpravu:

Podle ust. § 3 odst. 5 věty první zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného.

Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m² podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu (odst. 4 zákona).

Z koncepce zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá, že výchozí konstantou pro určení zvýšeného měsíčního nájemného je cena nájemného za 1 m² podlahové plochy (konkrétního) bytu, jež se určí postupem v zákoně a v příloze uvedeným. Dalším rozhodným údajem, od něhož se odvíjí celková částka zvýšeného měsíčního nájemného z bytu, je jeho podlahová plocha, s nímž citovaný zákon počítá (srovnej definici obsaženou v ust. § 2 písm. d/, § 3, § 4, příloha).

Z uvedeného logicky vyplývá, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat, jaká je podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel. Tento údaj je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. V případné žalobě na neplatnost zvýšení nájemného musí nájemce uvést skutečnosti, o něž opírá tvrzení o neplatnosti oznámení pronajímatele; jinak nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností.

Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné, jak správně dovodil odvolací soud.  Jelikož rozsudek odvolacího soudu shledal Nejvyšší soud ČR správný, dovolání svým rozsudkem spis. zn. 26 Cdo 2305/2011, ze dne 17. 9. 2012, zamítl.