Hlavní navigace

Před okamžitou výpovědí z nájmu bytu musíte dostat šanci k nápravě

22. 3. 2022
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Stačí, aby výzva k doplacení dlužného nájmu za byt ve společném nájmu manželů nebo k nápravě jiných prohřešků byla adresována jenom jednomu z manželů, nebo ji musejí dostat oba?

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. (Vyplývá to z § 2291 odst. 1 občanského zákoníku.) 

O tzv. okamžité výpovědi z nájmu bytu a důvodech, které opravňují pronajímatele k jejímu uplatnění, jsme psali podrobně v článku Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?

Výpověď je bez výpovědní doby, ale není tak úplně okamžitá

§ 2291 umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě.

Zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody, které již vznikly.

Takže jde sice o výpověď bez výpovědní doby, ale ne tak docela okamžitou výpověď, ani okamžité zrušení nájmu bytu (i když i soudy pro zjednodušení mluví o „okamžitém vypovězení nájmu“), protože nájemce musí dostat šanci k nápravě, třeba doplacení dlužného nájmu nebo odstranění jiného závadného stavu.

Bez výzvy k nápravě je výpověď nicotná

Účelem § 2291 je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí.

K výpovědi bez výpovědní doby se tak může přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k „nápravě“ (zakotvená v ust. § 2291 odst. 3): Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Výzva k nápravě je podmínkou výpovědi bez výpovědní doby

Výzva k odstranění závadného stavu představuje podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby. Napraví-li své chování v poskytnuté přiměřené době, výpovědní důvod pomine.

Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci závadného chování a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.

Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování, které má být napraveno. Jinak řečeno, výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování a marně uplynula doba k nápravě.

Manželce poslali upomínku, manželovi ne

Manželé dostali výpověď z nájmu bytu, a to pro zvlášť závažné porušování povinnosti nájemců, konkrétně pro neplacení nájmu a služeb.

Kromě jiného se u soudu bránili i tím, že upomínka k úhradě dlužného nájemného před výpovědí ze dne 16. 2. 2015 byla adresována a doručována pouze nájemkyni, která si však zásilku na poště nemohla vyzvednout vzhledem ke své hospitalizaci v době od prosince 2014 do 24. 2. 2015.

Nižší soudy: placení nájmu je běžná záležitost, stejně jako výzva k doplacení

Soud prvního stupně nedal nájemcům za pravdu. Konstatoval, že v případě doručování výzvy k nápravě závadného stavu (tady zaplacení úhrad za byt) jde o vyřizování běžné záležitosti společnými nájemci – manžely, takže postačuje, aby tato výzva byla doručena jen jednomu z nich.

Výzvu ze dne 16. 2. 2015 adresovanou nájemkyni (která byla dne 6. 3. 2015 vrácena pronajímateli jako nevyzvednutá v úložní době) považoval za řádně doručenou s odůvodněním, že se manželka přinejmenším část dne 24. 2. 2015 zdržovala v předmětném bytě, tedy na adrese, kam jí byla výzva k odstranění závadného chování doručována, takže měla objektivní možnost zjistit, že má na poště uloženou zásilku, tuto si vyzvednout a seznámit se s jejím obsahem.

Ani soud odvolací manželé nepřesvědčili, a tak ten potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně, které žalobcům – manželům – nevyhovělo.

V případě doručování výzvy (podle ust. § 2291 odst. 3) jde dle názoru odvolacího soudu o úkon, který se netýká samotné existence nájemního vztahu (neodvíjí se od něj vznik, změna ani zánik nájemního vztahu, nýbrž jen možnost dát nájemcům výpověď z nájmu), proto „jde o pouhé upozornění dané pronajímatelem nájemci (nájemcům), aby v přiměřené době odstranili své závadné chování, o němž s největší pravděpodobností navíc vědí“.

Je-li placení nájemného zjevně běžnou záležitostí, je běžnou záležitostí i napravení stavu jeho neplacení. Shodně jako soud prvního stupně považoval výzvu k odstranění závadného stavu za řádně doručenou manželce. A to mu stačilo.

Věc se na základě dovolání manželů dostala k Nejvyššímu soudu ČR.

Právo společného nájmu manžely a co z něj vyplývá

Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně, což se projevuje jak pokud jde o výkon tohoto práva, tak pokud jde o jeho zánik.

Tato nedílnost se projevuje tím, že výpověď musí směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručena, připomíná soudní praxi Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí (ze dne 20. 10. 2021, spis. zn. 26 Cdo 1377/2021). 

A my vám navíc připomínáme, že takové výpovědi je třeba se i společně bránit. Žalobu proti pronajímateli musejí podat oba manželé, jak uvádíme v článku Vynechal manželku a prohrál soud. Když žalujete pronajímatele, musíte se bránit společně.

Soudy už dospěly na základě nedílnosti práva společného nájmu bytu manžely také třeba k závěru, že návrh na zvýšení nájmu musí být adresován a doručen (dojít) oběma manželům jako společným nájemcům bytu, připomenul dále Nejvyšší soud.

Okamžitou výpověď musí dostat oba, stejně tak i výzvu k nápravě

Jestliže výzva k nápravě závadného chování představuje podmínku, bez níž se k výpovědi nájmu bytu nepřihlíží, je třeba dovodit, že musí směřovat (musí být doručena) vůči těm nájemcům, kterým je výpověď z nájmu bytu posléze dána.

Jestliže se výpověď z nájmu bytu doručuje oběma manželům jako společným nájemcům, je logické, aby i výzva jako zákonem předpokládaná podmínka předcházející výpovědi z nájmu bytu byla směřována a doručována jim oběma.

Jde o záležitost výjimečnou co do dopadu na daný smluvní nájemní vztah, neboť v jejím důsledku může dojít k jednostrannému ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele.

CHP22

Nejde tedy „o pouhé upozornění v běžné záležitosti“, jak výzvu k nápravě závadného stavu předcházející „okamžité“ výpovědi z nájmu bytu označil (chybně) odvolací soud, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (ze dne 20. 10. 2021 (spis. zn. 26 Cdo 1377/2021).

Zhodnocení případu Nejvyšším soudem

Jestliže byla výzva adresována a doručována pouze manželce a ta si výzvu uloženou na poště nevyzvedla, nepřichází v úvahu, že by s ní případně mohla manžela seznámit. Lze proto uzavřít, že výzva k napravení závadného stavu jako (hmotněprávní) podmínka k podání výpovědi (podle ust. § 2291) nebyla doručena řádně oběma manželům jako společným nájemcům bytu, k výpovědi se tudíž nepřihlíží a žaloba na určení její neoprávněnosti je důvodná, rozhodl Nejvyšší soud.

Z rozsudku (ze dne 20. 10. 2021, spis. zn. 26 Cdo 1377/2021) vyplývá, že výzvu (dle § 2291 odst. 3 o. z., aby nájemci bytu v přiměřené době odstranili své závadné chování, popřípadě odstranili protiprávní stav) je třeba v případě společného nájmu bytu manžely oznámit nebo doručit oběma manželům.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).