I když nájemce bytu či nemovitosti není vlastníkem, má byt nebo jiné prostory ve své moci a musí se o ně starat, což samozřejmě není zadarmo. Nájemce tak, není-li v určitých případech mezi nájemcem a pronajímatelem dohodnuto jinak, platí v praxi za užívání bytu víc než jen nájemné. Sejdou-li se nepříznivé okolnosti (závady a opotřebení zařízení) v nepříliš opečovávaném pronajímaném bytě, zaplatí nájemce navíc jakýsi 13. nájem vedle 12 běžných úhrad měsíčních nájmů.
Nájemce je totiž během doby trvání nájmu povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy ve smyslu ust. § 2257 odst. 2 občanského zákoníku, který mu to ukládá.
Od tohoto zákonného pravidla se však mohou pronajímatel a nájemce odchýlit dohodou ve prospěch nájemce. Snížit limit nákladů na opravy, které hradí nájemce, nebo vyloučit povinnost nájemce provádět například drobné opravy zcela.
Typicky to bude v situaci luxusních pronájmů, kdy se nájem bytu a nájemní smlouva blíží svou povahou spíš smlouvě o ubytování a jejím pravidlům. Tedy například bydlení v hotelu, když je byt plně vybavený nábytkem a dalším zařízením.
V takové situaci pronajímatel sice neposkytuje skutečné hotelové služby jako úklid prostor nebo praní prádla, ale míra komfortu bydlení se hotelovým službám přibližuje. Jestliže tomu odpovídá výše nájmu a je to dohodnuto, tak uživatel bytu není zatěžován starostí o údržbu bytu a jeho opravy, ani jejich úhradou.
Nájemník platí běžnou údržbu a drobné opravy. Pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak
V praxi se však pravidla o povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy bytu zásadně uplatní u dlouhodobého nájmu, například v obecních bytech apod.
Povinnost nájemce provádět a také hradit běžnou údržbu bytu a drobné úpravy tak platí vždy, pokud není výslovně dohodnuto jinak.
Když se podíváme, jaké všechny povinnosti to zahrnuje – což si vysvětlíme dále, asi to nebude tak úplně spravedlivé vůči nájemci, který si byt pronajímá na krátkou dobu určitou a vybavení bytu není zrovna v nejlepším stavu.
Takovou dobu, byť s opakovaným prodlužováním nájmu, pronajímatelé na trhu s byty nabízejí, aby se v případě nespokojenosti s nájemcem, například jeho platební morálkou nebo tím, jak se chová k bytu, mohli nájemce snadno zbavit. Protože jinak nebývá ukončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele vždy jednoduché.
V této situaci je zatížení nájemce povinností provádět a hradit běžnou údržbu a drobné úpravy na pováženou. Aby třeba nájemce převzal byt s vadným nebo výrazně opotřebeným vybavením a byl v krátké době nucen provést a uhradit opravu, tedy vlastně zhodnotit cizí majetek, to se pak nájemci může vyplatit i ukončení nájmu z jeho strany. Na to musejí nájemci sami pamatovat, a pokud mají tu možnost, žádat řešení v nájemní smlouvě. Zpravidla však při prohlídkách zájemců o nájem bytu není dost času na detailní kontrolu technického stavu bytu.
Není-li jiná dohoda, platí vládní nařízení, které se nyní po 10 letech mění
Co všechno se rozumí běžnou údržbou a drobnými úpravami, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Přičemž jeho novelizace po 10 letech, a to aktuálně nařízením vlády č. 493/2025 Sb. s účinností od 1. ledna 2026 zvyšuje finanční limity omezující míru běžné údržby a drobných úprav, které hradí nájemce. Nájemci bytu tak budou platit více než dosud. Důvodem je nárůst inflace za danou dobu o 51,4 %.
Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu, kterou musí provádět a hradit jeho nájemce, se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům (v domě, ve stupačkách).
Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných předmětů: vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
Nově jde od 1. 1. 2026 též o kamna na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovody a uzavírací a regulační armatury a ovládací termostaty etážového topení. Nejde však o opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Údržba těchto zařízení se sice dovozovala i dosud, nově je ale nařízení vlády výslovně uvádí.
Dále se za běžnou údržbu považuje kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Pro běžnou údržbu neplatí žádné finanční limity čili omezení, do kterého je hradí nájemce a od kterého pronajímatel. Jinak je tomu s drobnými opravami bytu.
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy, které provádí a hradí nájemce, se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů na ně.
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:
- opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
- opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
- opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
- výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
- opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
- opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
- opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
- opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
- výměny drobných součástí předmětů uvedených v posledních dvou odrážkách.
Drobné opravy podle výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny (v našem článku shora, jinak v ust. § 4 nařízení vlády), jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne dosud částku 1000 Kč.
Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Zvýšení limitů, do kterých hradí opravy nájemce
A právě dosavadní limit 1000 Kč pro určení drobných oprav hrazených nájemcem, a to dle jejich ceny, se od 1. 1. 2026 zvyšuje na 1500 Kč.
Roční limit nákladů
Přesáhne-li však součet nákladů za drobné opravy – jak těch vymezených věcně svou povahou, tak těch dalších vymezených jejich cenou – v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, tak už se další opravy v daném kalendářním roce nepovažují za drobné opravy.
Podlahovou plochou bytu se přitom pro účely nařízení vlády o běžné údržbě a drobných opravách rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. Náklady na dopravu se přitom do nákladů na drobné opravy nezapočítávají a hradí je nájemce.
Při překročení limitu 100 Kč za m2 bytu už v určitém kalendářním roce hradí další drobné opravy pronajímatel namísto nájemce.
Limit 100 Kč za m2 se ovšem zvyšuje od 1. 1. 2026 na 150 Kč. Takže drobné opravy u bytu o velikosti 50 m2 včetně příslušenství hradí dosud nájemce až do částky 5000 Kč za rok, ale nově bude hradit nájemce drobné opravy až do částky 7500 Kč za kalendářní rok.
Uvažovalo se o tom, že by uvedené limity byly každoročně valorizovány o inflaci, ale nakonec to není součástí právního předpisu. O míru inflace se tedy může valorizovat, jen nájemné, pokud je taková valorizační resp. inflační doložka dohodnuta v nájemní smlouvě.
Nájemce odpovídá za škodu na bytu, když jej neudržuje a neprovádí opravy
Jelikož je nájemce podle zákona a prováděcího nařízení vlády k němu povinen stanovenou údržbu a drobné opravy provádět, odpovídá za případné škody způsobené na bytu nebo i nemovitosti jako celku vzniklé nedodržováním této povinnosti.
V praxi ovšem může být sporné, zda za konkrétní vadu či způsobenou škodu odpovídá nájemce či pronajímatel. V odborné právnické literatuře je uváděn jako příklad existence plísně v domě. Je nutno rozlišit, zda plíseň vznikla z důvodu nesprávného řešení stavby, kdy by šlo o vady nemovitosti, za něž odpovídá pronajímatel, anebo zda se plíseň objevila z důvodu nesprávného užívání nemovitosti nájemcem.
Jelikož je nájemce povinen nejen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy, ale rovněž je povinen byt řádně užívat, spadá do okruhu jeho povinností i povinnost předcházet výskytu plísní. Musí řádně větrat a v zimě naopak vytápět. Pokud by nájemce porušil tuto povinnost či spíše zvyklost, nemůže po pronajímateli požadovat slevu z nájemného ani ostatní nároky v případě, kdy by se v nemovitosti plíseň vyskytla.
Naopak by mu vznikla povinnost plíseň odstranit. Plíseň však může vzniknout kombinací příčin a pak není lehké rozlišit odpovědnost. Z toho mohou vznikat tu složitější, tu jednodušší, ale pořád spory mezi pronajímateli a nájemci, které nakonec končí u soudu. I když nemusí jít nutně o spory mezi pronajímatelem a nájemcem, ale o spor vlastníka jednoho bytu s vlastníkem nebo nájemcem bytu jiného.
Spory o to, kdo uhradí škodu
Nejvyšší soud ČR např. řešil v rozsudku spis. zn. 25 Cdo 1999/2022, ze dne 27. 3. 2023 otázku odpovědnosti za vytopení sousedního bytu z důvodu prasknutí vodovodního ventilu pod umyvadlem v bytě užívaném nájemcem.
Byť nájemce v tomto konkrétním případě nebyl shledán odpovědným za škodu, tak soud jinak obecně určil, že odpovědnost v obdobné situaci leží na nájemci, který se však může zprostit odpovědnosti za takovou škodu v případě, kdy prokáže, že újmu nezavinil. Tedy neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů a udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny.
Závěr soudu byl, že nemohl-li nájemce výše položeného bytu ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků předvídat riziko rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu kohoutku ani rozpoznat vadu materiálu či chybnou instalaci ventilu, neporušil povinnost provádět běžnou údržbu předmětu nájmu a neodpovídá za škodu způsobenou protečením vody do níže položeného bytu.
Ovšem v případě prasklé hadičky přivádějící vodu do splachovacího ventilu WC, což vedlo k vytopení spodního bytu, byl odpovědným za škodu shledán nájemce. Případ řešil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 25 Cdo 450/2016, ze dne 27. 9. 2017 a psali jsme o něm v článku: 130 tisíc za prasklou hadičku. Vlastník bytu škodu platit nemusí, zodpovědný je nájemce
ČLÁNKY DO MAILU