Pronajímatel bytu může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván samotným pronajímatelem, nebo také jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost. A to za podmínky, že byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
Jde o výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku (o. z.).
Na pozadí situace, kdy nájemkyně bytu svou žalobou navrhla soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, kterou jí dali z nájmu bytu jeho vlastníci, řešil otázku, zda je výpovědní důvod (podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.) naplněn i tehdy, má-li pronajímatel vypovídaný byt užívat jen přechodně.
Připomeňme v této souvislosti, že (podle § 2290 o. z.) nájemce má právo podat žalobu k soudu na to, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Přečtěte si také: Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?
Změny postupů kolem téhož výpovědního důvodu
Podle starého občanského zákoníku pronajímatel mohl vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt také pro sebe, a to přivolením soudu (§ 711a odst. 1 písm. a) zrušeného občanského zákoníku). Dříve totiž potřeboval pronajímatel souhlas soudu s výpovědí, dnes se naopak případné neoprávněné výpovědi musí bránit nájemce, jak už jsme naznačili – proces iniciace přezkoumání výpovědi byl tedy z hlediska osoby pronajímatele a nájemce otočen.
Citované ustanovení bylo v soudní praxi dlouhodobě vykládáno extenzivně tak, že se vztahuje nejen na případy, kdy sám pronajímatel nemá vlastní možnost samostatného bydlení, ale i na situace, kdy pronajímatel sice má vlastní byt, chce však realizovat své vlastnické právo (k jehož obsahu patří i oprávnění užívat předmět svého vlastnictví) a bydlet v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.
Ve smyslu ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. může pronajímatel – nyní již bez přivolení soudu – vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou i v případě, kdy ho hodlá po skončení nájmu sám užívat.
Historie výpovědního důvodu a autoritativní soudní výklady
Již v rozsudku ze dne 22. listopadu 2016 Nejvyšší soud přijal a odůvodnil právní závěr, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího (spis. zn. 26 Cdo 1454/2016).
Pro účely posouzení, zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, tedy skutečně není významné, jaká je intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení.
V citovaném rozsudku Nejvyšší soud rovněž vysvětlil, že záměrem tvůrců o. z., promítnutým do jeho citovaného ustanovení, bylo stvrdit stávající extenzivní výklad ust. § 711a odst. 1 písm. a) zrušeného o.z., jenž vycházel z názoru, že výpovědní důvod opírající se o „potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.
Mohlo by vás zajímat: K čemu slouží námitky proti výpovědi z nájmu bytu?
Rovněž výpovědní důvod (podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.) může tedy pronajímatel použít i tehdy, je-li jeho potřeba bydlení již plně saturována jinak, tj. i tehdy, jestliže disponuje takovým právním titulem, který mu umožňuje bydlení trvalé povahy i v jiném bytě (např. ve vlastnictví, v nájemním poměru na dobu neurčitou nebo k němuž mu svědčí služebnost bytu apod.). Z pohledu citovaného ustanovení je totiž k výpovědi z nájmu bytu dostačující i prostá vůle („chtění“) pronajímatele bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem.
Nejvyšší soud pak zastává názor, že aby bylo možné pokládat jeho výpověď za oprávněnou, má být jeho zamýšlené užívání vypovídaného bytu zpravidla relativně trvalého rázu, neboť výpověď z důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. směřuje ke zrušení užívacího titulu také relativně trvalé povahy (nájmu bytu na dobu neurčitou). Mohl-li by pronajímatel nájem bytu na dobu neurčitou ukončit výpovědí z tohoto důvodu v podstatě kvůli libovolně krátkodobému užívání vypovídaného bytu, pak by zákonná úprava takové výpovědi postrádala – logicky vzato – jakýkoliv smysl, neboť by pro něj v podstatě nepředstavovala žádné – reálné – omezení.
Na druhé straně však podle přesvědčení Nejvyššího soudu nelze aplikaci ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. výlučně omezit, a to i vzhledem k úpravě obsažené v ust. § 2289 o. z., jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.
V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.
Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku, jako v tomto případě, rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá.
Zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ust. § 2289 o. z., otázkou zneužití práva (ust. § 8 ve spojení s ust. § 2 odst. 3 o. z.), popřípadě otázkou neplatnosti výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 ve spojení s ust. § 588 o. z.
Z vyložených důvodů dospěl Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 16. 3. 2021 k závěru, že ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. nemusí výlučně dopadat jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat trvale (spis. zn. 26 Cdo 3670/2020).
Čtěte také: Jak podat výpověď, když chcete odejít z nájmu?
Pokud majitel byt nevyužije, musí nahradit nájemci škodu
Připomeňme ještě na závěr, že podle ust. § 2289 o. z., dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod.
Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
Přečtěte si také: Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?