Blíží se termín 30. dubna 2024, což je den, do kterého musí uživatelé bytu jako příjemci služeb dostat vyúčtování záloh placených v loňském roce 2023 poskytovatelům služeb (pronajímatelům, bytovým družstvům a společenství vlastník jednotek). Pojďme se tedy podívat na zásady, které se placení vyúčtování služeb týkají.
Hned na začátek zmíníme článek, ve kterém jsme popisovali, jak má vyúčtování vypadat a co dělat, pokud v něm najdete chyby. Určitým zjednodušením může být sjednání paušální platby, ale vůbec to není tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. Právě na to se zaměříme v dnešním textu.
O sankcích za neprovedení vyúčtování nebo neprovedení řádného a včasného vyúčtování, které platí poskytovatel služeb (pronajímatel, SVJ, družstvo) uživateli bytu, jsme psali v těchto článcích:
- Nedostali jste včas vyúčtování služeb pro byt? Musejí vám zaplatit pokutu
- Kdy vám musí pronajímatel a kdy SVJ, jako vlastníkovi bytu, zaplatit pokutu?
- Nedostali jste včasné a řádné vyúčtování služeb z bytu do konce dubna? Musejí vám zaplatit pokutu
Paušál může zahrnovat jen platbu za služby vedle nájmu, nebo být jak za nájem, tak i služby
Paušální platba za byt může být sjednána jako paušál zahrnující jak nájemné, tak i služby, nebo může být sjednána výše nájemného a k tomu paušální platba za služby. Částku nájemného a částku za služby lze totiž podle ust. § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby.
V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Nicméně pronajímatel si určitě kontrolní vyúčtování provede, aby viděl, zda se mu paušálně dohodnutá platba vyplatí, nebo ne, zda na přenechání bytu do nájmu někomu jinému finančně netratí. I když jej nájemci třeba nepředloží. Ovšem na žádost příjemce služeb (nájemce) má poskytovatel služeb (pronajímatel) podle ust. § 9 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
U nájmů nad 2 roky paušál nemůže zahrnovat teplo, teplou vodu, vodné a stočné
Uvedený zákon však povoluje plně paušální platbu za služby jen u nájmů sjednaných na dobu určitou maximálně 2 let, i když se dá samozřejmě obejít opakovaným sjednáváním nájmu na kratší dobu. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod, platby za tyto služby se musí vždy účtovat.
Jestliže tedy hovoříme o možnostech, jak může paušál vypadat, půjde o:
- 1. paušál zahrnující v podstatě všechno (kromě kauce), tedy jak nájem, tak platby za služby,
- nebo o 2. paušál zahrnující služby vedle samostatně vyčíslené částky nájmu.
- Je i 3. a 4. možnost, že se u 1. a 2. možnosti vyjmou z paušálu za služby specifikované platby – za dodávku tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod čili platba vodné a stočné.
Pak už ale v podstatě nejde o velký rozdíl od klasického placení záloh a jejich následného vyúčtovávání. To už pak moc nemá smysl paušál v jakékoliv okleštěné podobě sjednávat. Stejně musejí být minimálně vyjmenované služby placeny zálohově a následně vyúčtovány a jen zbytek – ostatní služby – může být hrazen paušálem.
Praktické problémy
V praxi mohou vznikat lecjaké problémy a spory. Psali jsme o nich například v článku Jak se bránit chybnému vyúčtování? Jak vůči poskytovateli a jak u soudu?
Vztahem neplatné nájemní smlouvy, vzniku nájemního vztahu jen na základě fikce a k tomu možností sjednat paušální platbu za služby, resp. nárokem nájemce na vyúčtování služeb se zabýval také Nejvyšší soud v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1835/2023 ze dne 13. 3. 2024.
Fikce řádného nájmu i při neplatné nájemní smlouvě
Může se stát, že nájemní smlouva je sjednána neplatně. Pak nájemce nemá nárok na ochranu podle občanského zákoníku. Proto ust. § 2238 občanského zákoníku stanoví pravidlo, že užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
I nájem vzniklý bez platné smlouvy jen na základě fikce zakládá nájemci ochranu a nárok na vyúčtování
Nejvyšší soud dospěl k názoru, že pokud je nájemní smlouva platná jen v důsledku zákonné fikce, nemůže pak být důvodem pro omezení práv (a povinností) jinak náležejících nájemci bytu. Takový výklad by popřel význam uvedeného ust. § 2238 o. z., neboť častým důvodem neplatnosti smluv o nájmu bytu je (a bylo tomu tak i v řešeném případě) právě skutečnost, že nebyl sjednán způsob výpočtu nájemného a úhrady za služby samostatně pro jednotlivé položky (služby).
Vyplývá-li z uvedeného § 2238 o. z., že i v takovém případě se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, nelze také stranám upřít právo např. domáhat se změny výše nájemného (ust. § 2249 o. z.) nebo vyúčtování záloh na služby. V daném případě nebyla nájemní smlouva, kterou hodnotily soudy, uzavřena na dobu kratší než 24 měsíců (a to ani zákonnou fikcí), ale na dobu neurčitou, proto nemohla být platba za služby stanovena paušálem. Částka, kterou nájemkyně pronajímatelce podle jejich ujednání platila, tak mohla být jen platbou nájemného a záloh na úhradu služeb, které měla pronajímatelka vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovat.
Jak vyúčtovávat, když smlouva je tak lajdácká, že neupravuje ani výši paušálu, ani výši záloh
Upravuje-li občanský zákoník fikci uzavření řádné smlouvy, pak není-li jejím obsahem stanovení výše nájemného a výše záloh na služby a nájemce platí jednu (souhrnnou) platbu a současně nejde o platbu paušální a tuto výši nelze zjistit ani jinak, je např. možné za použití ust. § 2246 odst. 2 o. z. zjistit výši obvyklého nájemného s tím, že zbývající část dohodnuté platby budou představovat zálohy na služby, vyložil Nejvyšší soud ČR ve výše uvedeném rozsudku.
Pak se tedy od celkové placené částky odečte výše nájemného (zjištěná jako cena nájmu obvyklá v místě a čase) a zbývající částku je třeba vyúčtovat jako částku placených záloh.
