Vznikl spor o realizaci práv a povinností z předkupního práva. Osoba oprávněná z předkupního práva čili předkupník (spoluvlastník 1/4 podílu na nemovitostech) zažaloval osoby, které si koupili spoluvlastnický podíl (3/4) na těchto nemovitostech.
V čem spočívá předkupní právo?
Předkupní právo spočívající v povinnosti vlastníka nabídnout věc, typicky nemovitost nebo spoluvlastnický podíl na ní, ke koupi může vyplývat ze smlouvy nebo přímo ze zákona. Například:
- Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby dle ust. § 1254 odst. 1 věty první občanského zákoníku.
- Vlastník pozemku, na kterém je zřízena stavba, která není podle předchozích právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, a to podle ust. § 3056 odst. 1 věty první občanského zákoníku.
Vyznejte se v pojmech: Dlužník, koupěchtivý zájemce a předkupník
Před samotným popisem sporu se hodí vysvětlit některé pojmy:
- Předkupník – ten, v jehož prospěch bylo sjednáno předkupní právo a má tak potenciálně možnost si věc koupit.
- Dlužník – ten, kdo chce věc prodat.
- Koupěchtivý zájemce – třetí osoba, která chce danou nemovitost koupit.
Pokud jde o ujednané smluvní předkupní právo, podle ust. § 2140 odst. 1 občanského zákoníku platí, že pokud si předkupník ujedná k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě čili zájemci o koupi.
Soudně řešený případ
Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dospěl při řešení soudního sporu (spis. NS ČR: 22 Cdo 3491/2024) o realizaci předkupního práva k závěru, že nabídka ke koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti, kterou dostal předkupník, nesplňovala náležitosti řádné nabídky podle ust. § 2174 občanského zákoníku.
Pojďme se proto podívat, jaké jsou náležitosti nabídky na realizaci předkupního práva a na co má předkupník, jemuž svědčí předkupní právo, nárok.
Plnění povinností při realizaci předkupního práva
Podle ust. § 2143 občanského zákoníku povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.
Podle ust. § 2147 odst. 1 občanského zákoníku nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
Zákon tedy výslovně stanoví okamžik, kdy povinnost nabídnout věc předkupníkovi dospěje, tento okamžik spojuje s uzavřením smlouvy s koupěchtivým.
Obsah nabídky nestačí
Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se dle ust. § 2147 odst. 2 občanského zákoníku koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.
Jestliže tedy předkupník předkupního práva využije, musí s ním vlastník věci uzavřít totožnou smlouvu, jakou uzavřel s koupěchtivým zájemcem.
Je tedy zřejmé, že prvotní smlouva mezi vlastníkem věci a koupěchtivým zájemcem musí obsahovat rozvazovací podmínku například v tom smyslu, že smlouva se ruší, pokud předkupník využije předkupní právo, a tak musí vlastník věci uzavřít kupní smlouvu s ním.
Popřípadě může být sjednáno právo vlastníka věci a prodávajícího odstoupit od smlouvy s koupěchtivým zájemcem, pokud předkupník využije svého předkupního práva.
Soud měl povinnost vyplývající z předkupního práva za splněnou
Shovívavý odvolací soud zohlednil, že prodávající svoji povinnost učinit spoluvlastníkovi nemovitostí nabídku ke koupi spoluvlastnického podílu neignoroval. Tuto povinnost podle soudu splnil, když předkupníkovi doručil písemnou nabídku.
Soud měl povinnost vyplývající z předkupního práva za splněnou i přesto, že nabídka neměla formální náležitosti a byla doručena před uzavřením kupní smlouvy s kupujícími.
Byla ale dostatečně konkrétní, aby z ní bylo zcela patrné, že hodlá svůj spoluvlastnický podíl prodat a za jakou kupní cenu. Zároveň bylo také zřejmé, kdo je koupěchtivý, neboť jeden z nich přímo předkupníkovi písemnou nabídku předal.
Nic nenasvědčovalo tomu, že předkupník je schopen podíl na věci koupit a zaplatit
Předkupník tak měl dost informací, aby na nabídku jakkoli reagoval. Minimálně sdělením, že o koupi má zájem, nebo že nabídka nemá potřebné náležitosti.
Předkupník ale zůstal zcela nečinný, přesto se pak po realizaci kupní smlouvy mezi prodávajícím vlastníkem a třetí osobou domáhal svého předkupního práva a spoluvlastnického podílu.
Podle názoru odvolacího soudu nelze odhlédnout ani od skutečnosti, že v době nabídky byl žalující předkupník v insolvenci, a měl tak omezené možnosti, jak disponovat s finančními prostředky, tak pokud jde o další právní jednání.
Počínání prodávajícího, který uzavřel s žalovanými kupujícími kupní smlouvu v důvodném přesvědčení, že předkupník o spoluvlastnický podíl zájem nemá, označil odvolací soud za zcela logické. Nesouhlasil s názorem soudu prvního stupně, že prodávající se spolu s žalovanými kupujícími snažili předkupní právo obejít. Případ se následně dostal před Nejvyšší soud.
Nejvyšší soud: Nabídka na odkup bez obsahu smlouvy nesplňuje povinnosti z předkupního práva
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 22 Cdo 3491/2024, ze dne 27. 5. 2025, vysvětluje, že spoluvlastník může samozřejmě nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ke koupi spoluvlastníkovi s předkupním právem i bez uzavření smlouvy s koupěchtivým.
V takovém případě ale nejde o splnění povinnosti nabídnout věc předkupníkovi podle ust. § 2143 občanského zákoníku, ale jen o učinění nabídky na uzavření kupní smlouvy. Určitě je však dobré takovou nabídku předkupníkovi učinit. Ten může pozitivně reagovat ihned a pak je zbytečné komplikovat život koupěchtivému zájemci a uzavírat s ním smlouvu, která bude následně rušena.
Nabídkou věci ke koupi učiněnou před uzavřením smlouvy s koupěchtivým, tedy dříve než předkupní právo dospělo, dlužník nesplní svou povinnost nabídnout věc ke koupi.
Teprve uzavřením smlouvy s koupěchtivým jsou konečným způsobem fixovány podmínky převodu věci zatížené předkupním právem, což spolu s oznámením obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým (ust. § 2147 občanského zákoníku) poskytuje předkupníkovi potřebnou právní jistotu nejen o právní povaze učiněné nabídky, ale také o všech podmínkách, za kterých by se v případě přijetí této nabídky koupě uskutečnila.
Povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi podle ust. § 2140 občanského zákoníku může být splněna (není-li dohodnuto jinak) pouze za existence kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým. To plyne z ust. § 2143 občanského zákoníku, které okamžik vzniku povinnosti nabídnout věc předkupníkovi výslovně stanoví, a ust. § 2147 občanského zákoníku, které pro řádnou nabídku vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým.
Nelze tedy platně učinit předkupníkovi řádnou nabídku již po obdržení nabídky od koupěchtivého (zájemce), respektive jen na základě výsledků jednání s koupěchtivým zájemcem
Shrnutí
Současná právní úprava předpokládá, že v řádně učiněné nabídce prodávajícího předkupníkovi (ust. § 2147 odst. 1 občanského zákoníku) bude oznámen obsah „uzavřené smlouvy“. Tuto povinnost nelze splnit dříve, než takový obsah uzavřením smlouvy vůbec vznikl.
Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi podle ust. § 2143 občanského zákoníku proto nelze splnit před uzavřením smlouvy prodávajícího s koupěchtivým. Povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi (ust. § 2140 odst. 1 občanského zákoníku) tedy není splněna, dojde-li k nabídce před uzavřením smlouvy s koupěchtivým, vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 22 Cdo 3491/2024, ze dne 27. 5. 2025.
ČLÁNKY DO MAILU