Mnoho realitních kanceláří za hodně peněz nabízí málo muziky. Mnoho toho naslibuje a pak málo udělá, a proto pak mezi nimi a nespokojenými klienty, kteří se je snaží obejít (jak jsme o tom psali např. v článku Realitka našla kupce, prodejce se s ním domluvil sám. Pokutu platit nebude, rozhodl soud), dochází ke sporům. Obšírněji jsme podrobili kritice praxi takových realitních kanceláří v článku Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás a v pokračování se pak snažili poradit jak kupujícím, tak prodávajícím, jak s realitními kancelářemi spolupracovat a nenaletět, anebo se jim vyhnout a zvládnout koupi nebo prodej sami, bez ingerence realitní kanceláře, viz článek Rezervační smlouva u realitky představuje riziko. Jak ho minimalizovat?
Rezervace nemovitosti je hlavně o propadné záloze
Rozebrali jsme si především tzv. rezervační smlouvy. To je to, co vám jako zájemci realitka zásadně nabídne nejdříve k podpisu. A vy se podle této smlouvy zavazujete složit zálohu (rezervační depozitum). Pokud pak vyhlédnutou nemovitost nekoupíte, záloha propadá jako smluvní pokuta. Realitka si vaše peníze nechá, protože jste o nemovitost třeba ztratili zájem, nesehnali peníze, nebyl vám přiznán hypoteční úvěr. Záloha je zásadně konstruována jako propadná. Ve stejné výši jako složená záloha je sjednána smluvní pokuta vůči vám za nedodržení závazku koupit nemovitost. Upozornili jsme několikrát, že taková praxe realitních kanceláří je mnohdy protiprávní (v rozporu se zákonem i rozhodovací praxí soudů), že nemají na vaše peníze nárok, nevzniká jim totiž nárok na smluvní pokutu, vámi složené peníze jim nepropadají a jsou povinni vám je vrátit. Psali jsme o tom např. v článku Může se stát rezervační poplatek smluvní pokutou za nekoupení nemovitosti?
Nemůžete však spoléhat na to, co jedna paní povídala, co psali v novinách nebo na internetu, a to ani, když to píše Měšec.cz, protože každý případ je třeba posoudit individuálně a záleží na každé konkrétní smlouvě. Té věnujte maximální pozornost, a pokud jí nerozumíte, vyhledejte dobrého právníka, který se vyzná v oboru právních vztahů k nemovitostem, aby vám vše vysvětlil a případně vyjednal lepší podmínky. Nepodepisujte nic ukvapeně ani nic, čemu nerozumíte. Ačkoliv realitní kanceláře často užívají nekalých praktik a zneužívají vaší neznalosti, vůbec to neznamená, že jste vždy v právu. I realitky mají své právníky a ti jim radí, jak přizpůsobit své smlouvy verdiktům soudů, které se dříve postavily proti nim (psali jsme o tom např. v článku Z nových rezervačních smluv u realitek se už bez následků nevyvléknete).
Pokud rezervační smlouvu nepodepsal i prodávající, vaše záloha nepropadá
Nejvyšší soud však aktuálně potvrdil své dřívější závěry, k nimž dospěl ještě podle pravidel zrušeného občanského zákoníku, že pokud jste uzavřeli rezervační smlouvu jenom s realitní kanceláří a vy pak nemovitost nekoupíte, nemá realitka na smluvní pokutu nárok. Složenou zálohu vám musí vrátit.
Nejvyšší soud ČR (v rozsudku spis. zn. 33 Cdo 671/2017, ze dne 21. 6. 2018) uvedl, že smluvní pokuta je i podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 nadále svou povahou vedlejším závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku.
(A realitka není a nemůže být vaším věřitelem, tím může být pouze prodávající, který se pak případně může na základě smlouvy s realitkou o smluvní pokutu, pokud na ni vznikne nárok pro porušení povinností na vaší straně, podělit. Pokud však rezervační smlouva není uzavřena mezi všemi zúčastněnými stranami, není tedy trojstranná, mezi prodávajícím, kupujícím, resp. zájemcem a realitní kanceláří, ale jen mezi realitkou a zájemcem, realitní kanceláři nevzniká v případě, že zájemce kupující nemovitost nekoupí, tedy neuzavře smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy, nárok na smluvní pokutu.)
Kdo se může zavázat k uzavření budoucí smlouvy?
I nadále platí závěry vyjádřené v ustálené rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, podle nichž se mohou k uzavření budoucí smlouvy zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena. Jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, nejde o závazek, který by byl vynutitelný žalobou na nahrazení projevu vůle. Taková žaloba logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. V projednávaném případě (pod spis. zn. 33 Cdo 671/2017) vytkl NS nižším soudům, jejichž rozhodnutí zrušil, že dospěly k nesprávnému závěru, že žalované realitní kanceláři, po které se klienti domáhali vrácení zálohy, vzniklo právo na smluvní pokutu (resp. že si oprávněně ponechala rezervační depozitum coby smluvní pokutu), aniž se zabýval otázkou, zda žalobci – zájemci o koupi – vznikl platně závazek uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou, který měl být smluvní pokutou utvrzen.
A něco navíc pro specialisty
A tady můžete jako zájemci přestat číst, ale pokud vás transakce s nemovitostmi zajímají více, máme pro vás další informace.
Záleží, jakou jste uzavřeli smlouvu
Ale pozor, není to tak jednoduché a jednoznačné – paragrafy jsou zakroucené. I když to neradi slyšíte (čtete), znovu vám musíme doporučit, abyste měli svého právníka, ať nemovitost prodáváte, nebo kupujete. A to ne právníka ledajakého, ale takového, který se opravdu vyzná v právních vztazích k nemovitostem, má patřičnou praxi v oboru, ovládá příslušné právní předpisy včetně nového občanského zákoníku a sleduje judikaturu – rozhodovací praxi – soudů v této oblasti. Musíme vás totiž upozornit i na další rozhodnutí NS ČR. V rozsudku (spis. zn. 33 Cdo 2608/2016, ze dne 30. 5. 2018) Nejvyšší soud řeší spor, kdy žaluje naopak realitní kancelář klienty, a to nikoliv zájemce, ale prodávající. Sice nebyla ujednána provize, tu měl zaplatit, jak je to v praxi sice poněkud nesmyslné, protože ten služby RK nežádá a nečerpá, ale obvyklé, zájemce. A toho realitka skutečně našla, jenže prodejci si vše rozmysleli a, ač zájemce složil zálohu, nemovitosti mu neprodali.
Zprostředkovatelská, nebo jiná smlouva?
Rozsudek je významný i v tom, že NS ČR zhodnotil problematickou smlouvu uzavřenou mezi realitkou a prodejci tak, že jestliže se smluvní strany dohodly, že za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy
se provize platit nebude, vědomě provizi nesjednaly a k uzavření zprostředkovatelské smlouvy ve smyslu § 2445 a násl. NOZ nedošlo.
(Ve smlouvě se realitní kancelář zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne klientům příležitost uzavřít kupní (nebo jinou) smlouvu se zájemcem o nabytí jejich nemovitostí, přičemž nebyla sjednána žádná provize. V případě, kdy v době platnosti dohody realitka obstará žalovaným uzavření zprostředkovávané smlouvy, sjednaly smluvní strany, že zprostředkovatelská provize bude žalované uhrazena ze strany obstaraného zájemce. Klienti zmocnili realitku k tomu, aby se zájemcem uzavřela smlouvu o rezervaci a přebírala od něho zálohu na zaplacení kupní ceny
. Žalovaní klienti rovněž udělili realitní kanceláři plnou moc k jednáním se zájemcem, která jsou vhodná či nutná k uzavření zprostředkovávané smlouvy
. Ze smlouvy je zřejmé, že nešlo o opomenutí ujednat provizi pro realitní kancelář, ale o shodný projev vůle obou jejích účastníků, že klienti za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy
platit provizi nebudou. Vzhledem k tomu, že si účastníci vědomě provizi nesjednali, k uzavření zprostředkovatelské smlouvy ve smyslu § 2445 a násl. NOZ nedošlo.)
Nižší soud se však neměl smlouvou a otázkou její platnosti zabývat pouze z pohledu úpravy § 2445 a násl. NOZ, ale i z hlediska toho, zda nejde o jiný smluvní typ upravený v části čtvrté občanského zákoníku, případně o smlouvu smíšenou či o smlouvu nepojmenovanou podle § 1746 NOZ. (Co to jsou tzv. inominátní čili nepojmenované smlouvy, jsme si na Měšec.cz vysvětli v článku Co jsou to nepojmenovnané smlouvy a nač si dát při jejich uzavírání pozor?)
Možnost smluvních stran upravit obsah jejich závazkového vztahu odchylně od zákona je omezena jen tehdy, jde-li o jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby.
