Hlavní navigace

K čemu slouží námitky proti výpovědi z nájmu bytu?

Autor: Depositphotos
Tomáš Zilvar

Abyste neprohráli spor s nájemcem, nesmíte ho zapomenout poučit ve výpovědi z nájmu bytu na možnost navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. A jak je to s poučením o námitkách? Jaké jsou důsledky, když na to zapomenete?

Doba čtení: 3 minuty

Sdílet

O tom, kdy a za jakých podmínek můžete vypovědět smlouvu nájemci bytu, jsme psali v řadě článků:

Bylo zde popsáno i to, jak se má nájemce případně bránit, pokud si myslí, že výpověď je neoprávněná, neplatná apod. V článku Vynechal manželku a prohrál soud. Když zažalujete pronajímatele, musíte se bránit společně jsme psali, na co nesmí nájemce podávající žalobu zapomenout.

Že však boj s neplatičem nájemného není pro pronajímatele vždy snadný, bylo popsáno tady:

Výpovědní důvod nestačí, nájemce musí být poučen

Vy jako pronajímatel musíte nájemce poučit o jeho právech a možnostech obrany. Vypovíte-li nájem vy jakožto pronajímatel, poučíte (rozumějte: jste povinni poučit) nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jinak je výpověď neplatná. S tím koresponduje to, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (byla doručena).

Čím se soud zabývá?

Nájemce se v (soudním) řízení, pokud podá žalobu, domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu a zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná.

Neoprávněná je i neplatná či zdánlivá výpověď i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu, který jsme vám přiblížili v článku Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby?).

A také z rozsudku téhož soudu, o němž jsme psali v článku Doživotně mohl užívat byt za 1 korunu ročně. Nebránil se a přišel o něj.

Podle občanského zákoníku je § 2286 odst. 2 třeba vykládat právě ve spojení s § 2290, který zakotvuje právo nájemce domáhat se ve stanovené (prekluzivní čili propadné) lhůtě u soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Nájemcovo postavení jako slabší strany nájemního vztahu (tak hovoří důvodová zpráva k občanskému zákonu a judikatura soudů, je však otázkou, zda je opravdu nájemce s ohledem na míru ochrany, kterou mu skýtá občanský zákoník, vždy tou slabší stranou, zda tomu není naopak…) je dostatečně vyváženo tím, že se vyžaduje, aby byl o svém právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi pronajímatelem ve výpovědi poučen. Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Na to si musíte dávat pozor.

Poučení nejen o možnosti podat žalobu, ale i námitky

Dále z toho pak plyne, že nájemce by měl být poučen rovněž o svém právu vznést proti výpovědi námitky. Právo podat námitky, jejich dopad na podanou výpověď ani lhůtu k jejich podání však NOZ v části týkající se nájmu bytu neupravuje (na rozdíl od speciální úpravy nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kterou však nelze ani analogicky na nájem bytu použít), proto podání (či nepodání) námitek nájemcem nemá žádné právní následky, podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Proto lze uzavřít, že neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná, vyložil Nejvyšší soud ČR. Tento závěr nezhoršuje ani postavení nájemce, jehož obrana proti výpovědi z nájmu bytu je dostatečně zajištěna právem domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem.

Takže jak vidno, podání námitek stejně nájemci nepomůže, leda by snad přiměly pronajímatele vzít výpověď dobrovolně zpět, může rovnou podat žalobu k soudu, a pokud na poučení nájemce o možnosti námitky podat zapomenete, není z tohoto důvodu výpověď neplatná, takže jen pro tuto drobnou chybu případný spor s nájemcem neprohrajete.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).