Jaká jsou rizika, když je nájemné fakturováno?

Pronajímatel a nájemce si ujednali nájemní smlouvu týkající se nemovitostí. Nájemné podle ní bylo splatné vždy měsíčně předem k 20. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž se nájemné platí, a to na základě daňové faktury pronajímatelem vystavené a řádně doručené nájemci, a to 1. den měsíce předcházejícího měsíci, za nějž je nájemné splatné. Pronajímatel tedy měl vystavit vždy měsíc dopředu fakturu na nájemné za nadcházející (budoucí) měsíc a k 1. dni v (onom předchozím) měsíci ji doručit nájemci a fakturovanou částku nájemného měl nájemce do 20. dne v (předchozím) měsíci zaplatit.

Dne 11. 8. 2014 pronajímatel vystavil fakturu, kterou vyúčtoval nájemné za období od 1. 8. 2014 do 31. 8. 2014 se splatností dne 1. 9. 2014, které nájemce nezaplatil. (Podle smlouvy mělo být nájemné za srpen 2014 fakturováno o měsíc dříve – již v červenci 2014, faktura měla být doručena nájemci 1. 7. 2014, přičemž nájemné bylo podle smlouvy splatné do 20. 7. 2014.) Teprve až 21. 8. 2017 podal pronajímatel žalobu na zaplacení dlužného nájemného, pochopitelně i s úrokem z prodlení. Soud prvního stupně žalobu zamítl a jeho verdikt potvrdil i odvolací soud. 

Nájemce je povinen platit včas i bez faktury 

Odvolací soud dospěl k závěru, že splatnost nájemného byla stanovena dohodou do 20. dne předcházejícího měsíce ve smyslu § 1958 odst. 1 OZ, podle něhož, je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele, a dále k tomu, že prodlení pronajímatele s vystavením faktury nemá vliv na běh promlčecí lhůty. I když faktura vystavená dne 11. 8. 2014 nebyla rozporována či vrácena, nelze dovodit, že by tím došlo ke změně splatnosti nájemného. Uzavřel proto, že tříletá promlčecí lhůta začala běžet dne 21. 7. 2014 a žaloba byla podána až po jejím uplynutí, a nelze jí proto vyhovět. Pronajímatel si podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. 

Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 2614/2019, ze dne 22. 10. 2019) zhodnotil, že účastníci nájemní smlouvy si určili pevné datum, do kterého má být nájemné placeno – vždy k 20. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž se nájemné platí. I když následně doplnily, že nájemné má být placeno na základě daňové faktury, současně (nepřímo) stanovily dobu, ve které je pronajímatel povinen tuto fakturu vystavit – tak, aby nájemci mohla být doručena 1. den měsíce předcházejícího měsíci, za nějž je nájemné splatné, tj. s takovým předstihem, aby nájemce mohl nájemné zaplatit do primárně určeného 20. dne předcházejícího měsíci, za nějž se nájemné platí.

Takto formulované ujednání nelze považovat za ujednání, jímž je čas plnění stanoven ve prospěch věřitele, nýbrž za ujednání, jímž je čas plnění přesně ujednán. Opačný výklad by znamenal, že by se určení splatnosti nájemného konkrétním dnem stalo nadbytečným, a vedl by k nežádoucímu závěru, že porušením své smluvní povinnosti vystavit a doručit fakturu nájemci včas (v dostatečném předstihu) by pronajímatel mohl nepřípustně posouvat počátek běhu promlčecí lhůty.

Pronajímatel neobstál ani s námitkou, že vystavení faktury bylo nutné k tomu, aby nájemce mohl splnit svůj závazek, neboť nájemní vztah trval téměř dva roky, a tudíž nájemce mohl (a měl) nájemné platit na účet, na který poukazoval předchozí platby. Závěr odvolacího soudu, že nájemné za srpen 2014 bylo splatné do 20. 7. 2014, je tak správný, a tak dovolání zamítl. Pronajímatel tedy neuspěl. Nájemce tedy ve sporu naopak uspěl a nemusí platit dlužnou částku ani úroky z prodlení, jak už jsme psali v článku Jak vysoké úroky zaplatíte z dlužného nájemného? 

Nespoléhejte na liknavost pronajímatele 

Nicméně ze sporu vyplývá i varování pro nájemce, který by spoléhal, že když mu má být nájemné fakturováno, tak jej platit nemusí, pakliže pronajímatel mu jej včas nevyfakturoval – že jej tedy nemusí platit, dokud mu jej pronajímatel nevyfakturoval. Kdyby totiž pronajímatel podal v uvedeném případě žalobu včas, třeba za rok, za dva od vzniku dluhu na nájemném, neotálel tedy tak dlouho, tak by pronajímatel uspěl a nájemce by musel uhradit dlužné nájemné i s úroky z prodlení.

Máte-li tedy ve smlouvě o nájmu podobné ujednání (bývá obvyklé, pakliže je pronajímatel plátcem DPH), zaplaťte nájemné na účet pronajímatele nejpozději v limitním termínu podle smlouvy, i když se pronajímatel opozdil s fakturací, abyste se nevystavovali různým možným sankcím. Ne vždy jsou obě strany tak liknavé jako v tomto případě, kdy pronajímatel byl ještě liknavější než nájemce, že na tom nájemce vydělal.