Hlavní navigace

Jak se budou vyvíjet hypotéky? Dobře už bylo, nebo ještě není tak zle?

Autor: Shutterstock

„ČNB má radit, ne diktovat,“ nelíbí se finančním poradcům omezení hypoték. Hypotéky totiž čeká náročný rok. Banky dodržují doporučení ČNB a pro některé žadatele to může být omezující. Ale byznys je byznys.

Rok 2007 byl z hlediska objemu produkce hypoték pro banky tím do té doby nejlepším. Objem produkce činil v tomto roce 143 miliard korun. Poté až do roku 2013 nebyl tento rekord překonán.

V současné době se nacházíme v období po roku 2016, který byl z hlediska produkce pro banky rovněž velice úspěšným. Objem produkce překonal 200 miliard korun. Vše ale nemůže jen stoupat k lepším a lepším výsledkům. O tom, jak se budou hypotéky vyvíjet v následujících měsících, potažmo letech, se diskutovalo v rámci panelové diskuze na konferenci finančních poradců FinFest.

Hypotéky čeká zpomalení trhu

V následujících měsících očekávají banky i ekonomové, že objem produkce bude slabší. I kdyby ale letos banky utržily méně, lidé si brali méně hypoték a na nižší částky, pořád se bude jednat o silný rok oproti jiným, předchozím létům a stále se bude řadit mezi historicky nejlepší.

Zpomalení trhu nicméně nastane, a to s největší pravděpodobností už v druhé polovině roku 2017. Teoreticky by mohl být trh i zastaven, ale to už je extrémní scénář. Celkovou produkci ale žádné dramatické změny nečekají a propad, který nastal v období let 2007–2009, určitě nenastane.

Úrokové sazby porostou

Růst úrokových sazeb hypoték je očekávaný a pravděpodobně jediný logický krok. V posledních letech klesly úrokové sazby rekordně nízko a banky už o moc níže jít ani nemohly. Růst se ale očekává mírný, a to v řádech desetin procenta, maximálně o jedno procento výše.

Vyšší sazby = už nechci hypotéku?

Úrokové sazby ale nebudou to, co by primárně zpomalilo Čechy v tom, aby si hypotéky rozmysleli. Nyní mají pocit, že úroková sazba, která začíná 2,00000 %, je už příliš velká. Pamatují si ale i úrokové sazby 12,00 % a pamatují si časy, kdy úrokové sazby klesly na 5 % p.a. a vnímali to velice kladně. Pokud tedy uvidí, že úrokové sazby sice stouply a začínají 2 %, případně 3 %, pravděpodobně je to neodradí od toho, aby si vysněné bydlení dopřáli, protože úrokové sazby stále ještě nejsou natolik vysoké, aby se jim vyplatila jiná varianta.

Problémem však může být rozhodnutí regulátora, regulatorní změny a Česká národní banka, která aktuálně plánuje určité kroky, řeší technickou novelu zákona o ČNB atd. Na to Češi slyší mnohem více a změny se obávají.

O regulatorních změnách, které se chystají, jsme vás informovali v článku S průměrným příjmem budete mít potíže získat hypotéku.

Technická novela zákona o ČNB

Novela zákona o České národní bance s sebou nese několik výrazných změn. Doposud banky při schvalování hypoték klientům hodnotili jen ukazatel LTV (loan to value). Ten ukazuje poměr výše úvěru k hodnotě zajištěné nemovitosti. V souvislosti s tímto ukazatelem také v roce 2016 ČNB vydala doporučení, na základě kterého doporučila neposkytovat nadále 100% hypotéky a poskytovat je pouze do hodnoty 90 % LTV. Tím se banky řídí a doporučení ČNB respektují. Ta chce ale větší pravomoce a místo doporučení by si přála trh přímo regulovat. Kromě zmíněného ukazatele LTV by ráda zavedla ještě dva další.

Prvním je LTI (loan to income), který by vyjadřoval poměr výše úvěru k čistému ročnímu příjmu žadatele. Podle návrhu ČNB by měl být úvěr tímto příjmem splacen do 5 let.
Druhým ukazatelem je DSTI (debt service to income), který ukazuje poměr měsíční splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu. Ten by podle ČNB neměl překročit 40 % příjmu.

Novela zákona vyvolává řadu otázek. Nakolik se zpřísní podmínky pro získání hypoték, nakolik se může potenciálně bydlení znepřístupnit určitým skupinám lidí a mnoho dalších. Pokud by novela zákona v tomto znění prošla, mohla by totiž ČNB nastavit parametry i velice přísně a tím de facto zmrazit trh s nemovitostmi.

Vzhledem k tomu se lidé mohou začít obávat, jestli ještě na hypotéku dosáhnou a bude jim poskytnuta, jak se pro ně zpřísní podmínky apod.

Raďte nám, jak pracovat s rizikem

Finančním poradcům, ale ani bankám se kroky ČNB nelíbí. Z panelové diskuze vyplynulo, že mnohem kladněji by byl vnímán krok, kdy ČNB bude bankám pouze radit, jak pracovat s rizikem a vydávat doporučení, které kroky podnikat. Nikoli ale, že jim ČNB přímo nadiktuje, jak musí s rizikem zacházet a jaké kroky musí vždy dodržet. Místo doporučení, komu hypotéku neposkytnout, by ČNB mohla přímo ovlivnit, komu ji banky dát nesmí a komu ano.

Právě tyto kroky by mohly trh s nemovitostmi ovlivnit více než stoupající úrokové sazby.

Máte dobrou úvěrovou historii? Teď na tom záleží

Vždycky platilo, že pokud máte u banky dobrou úvěrovou historii, máte v některých případech lepší možnosti, než člověk, který přijde „z ulice“ a banky o něm nic neví.

Pokud jdete do banky žádat o půjčku či hypotéku a banka vidí, že jste u ní kdysi měli kontokorent, jinou půjčku a třeba ještě úvěr, ale vše jste bez potíží splatili, nikdy jste nebyli po splatnosti a byli jste bezproblémovým klientem, nebude mít problém vám hypotéku poskytnout a možná dostanete i lepší úrok.

Naproti tomu, když přijdete do banky jako nepopsaný list, banka o vás nic neví a chcete hypotéku, je pro vás situace o něco horší. Samozřejmě ji dostat můžete, ale vzhledem k absenci úvěrové historie budete pro banku představovat větší riziko a o snížení úrokové sazby nemůže být vůbec řeč.

Vzhledem k tomu, že banky se aktuálně řídí doporučením ČNB, aby neposkytovaly hypotéky nad 90 % LTV, vám ale může kladná úvěrová historie velice pomoci. Díky ní se banky často rozhodují, že vám dají úvěr i nad 90 % LTV. Poruší tím sice doporučení, ale opírají se právě o to, jaký jste spolehlivý a bezproblémový klient.

Kdy je nejlepší čas na hypotéku?

Nejednoho by napadlo, že když může být trh hypoték a nemovitostí zmrazen, je na čase jednat. Čím dříve, tím lépe. Vezmu si hypotéku, nejlépe včera bylo pozdě. To ale nemusí být dobrým krokem.

Hypotéka představuje poměrně velké zadlužení na dlouhou dobu dopředu. Neměla by být unáhleným krokem a neměla by být činěna ve špatné době. Je dobré se zadlužit ve chvíli, kdy jste v produktivním věku, vyděláváte dost peněz na to, abyste zaplatili splátku a pohodlně vyžili, a máte možnost ještě napravit případné chyby.

Našli jste v článku chybu?