Hypotéka pro podnikatele: Máte šanci!

Co je firemní hypotéka?

Nejprve bych rád předestřel, co se v tomto článku rozumí pojmem „firemní hypotéka“, aby nevznikl zmatek. Rozumím tímto produktem úvěr zajištěný zřízením zástavního práva k nemovitosti dlužníka, jenž je podnikatelem, ať již se jedná o právnickou osobu nebo o fyzickou osobu podnikající podle živnostenského nebo podobného zákona, který čerpané úvěrové prostředky využije k financování svých podnikatelských aktivit.

Případ, kdy si podnikatel fyzická osoba vezme hypoteční úvěr k financování svého bydlení, tedy pro soukromou potřebu, se od hypotéky klasické liší jen tím, že příjmy žadatele jsou prokazovány pomocí dokumentů o jeho příjmech z podnikání, nikoliv ze závislé činnosti jako většinou. V této problematice tedy nechť čtenář nahlédne do článků o hypotékách pro soukromé osoby.

<calculator id=„7“></calcu­lator>

Proč si hypotéku otevřít?

Podnikatelé při svém podnikání mohou narazit na skutečnost, že by rádi rozšířili své podnikání pomocí nákupu nových aktiv, ale nedostává se jim momentální likvidity. Výrobní podnik může např. zaznamenat zvýšenou poptávku po svých produktech, bohužel však nemá v dané době dostatečný cash-flow (tok finančních prostředků), aby mohl zakoupit další stroje a tím tuto poptávku uspokojit. Řešením pro něj samozřejmě může být úvěr, pakliže nechce propást svou příležitost.

Kdyby se jednalo o potřebu krátkodobou, pak by bylo nejlepší, pokud by takový subjekt uvažovat o financování pomocí nějakého typu kontokorentního nebo provozního úvěru. Vzhledem k tomu, že pořízení výrobního zařízení je ale dlouhodobou záležitostí, je vhodné zvolit také správný produkt. V úvahu připadá investiční nebo právě hypoteční úvěr.

Hypoteční úvěr má tu výhodu, že vzhledem k zajištění pomocí nemovitosti je pro banku velice dobrou zárukou (nemovitosti nepodléhají příliš velkým výkyvům svých tržních cen, stejně jako ostatní reálná aktiva, a nedají se „ukrást“), a tak banky poskytují tyto úvěry s nižšími úroky než ostatní druhy úvěrů.

Od čeho se odvíjí úroková sazba?

Faktory, které ovlivňují výši hlavního nákladu hypotečního úvěru – úrokové míry, jsou velice podobné těm, které ho ovlivňují i u klasických hypoték.

Velice podstatným faktorem je délka období, po které si chcete zafixovat úrokovou míru. Banky zde nabízejí obvykle možnosti fixace na 1 rok, 3 roky, 5 let, 10 let a 15 let. Např. ČSOB ale maximálně jen na 5 let, zatímco 15 let umožňuje třeba Hypoteční banka. Čím delší je doba fixace, tím vyšší je samozřejmě úroková míra. Proč ji tedy fixovat?

Jako obvykle se jedná o obchod něco za něco. Zafixujete-li si úrokovou míru, zbavíte se rizika kolísání úrokových měr na mezibankovním trhu, které ovlivňují úrokové sazby, jež banky pro hypoteční úvěry stanoví. Zafixujete si tak po určitou dobu výši splátek a budete moci předejít tomu, že se v budoucnosti úrokové míry rapidně zvednou např. v důsledku restriktivní měnové politiky centrální banky, která se bude tímto krokem snažit zabránit inflaci. Nestane se vám tak nepříjemné překvapení v podobě vyšší splátky, než jste pro daný rok očekávali. Odhadovat budoucí vývoj úrokových sazeb je záležitostí značně složitou a s délkou období se stává spíše věštěním z křišťálové koule.

Jaké jsou nevýhody fixace? Za snížené riziko logicky zaplatíte vyšší úrokovou sazbu. Pokud by byly počítány jakési průměrné úrokové náklady spojené s hypotékami, pak subjekty, které si zvolily úrokovou sazbu pohyblivou, mají tyto náklady menší. Plyne z toho, že se vyplatí úrokovou sazbu nefixovat, ale vyjednat si její vazbu na některou referenční sazbu (v ČR většinou na PRIBOR)? Nikoliv. Jak již bylo řečeno, fixací si sice hypotéku pravděpodobně trochu prodražíte (i když ne nutně), ale za to nesete menší riziko změny výše splátek hypotéky. Jak vyvažovat tyto dva aspekty je do značné míry subjektivní záležitostí závislou na preferencích vlastníků společnosti.

Obecně se dá říci, že fixaci byste si měli zvolit tím delší, čím více preferujete jistotu před výnosy (náklady), a také tím delší, čím větším výkyvům podléhá cash-flow vaší společnosti v závislosti na faktorech, které určují také úrokovou míru. Vykazují-li peněžní příjmy vaší firmy vysokou rozkolísanost, pak se může snadněji stát, že období vysokých úrokových sazeb bude spadat v jedno se „špatným obdobím“ vaší společnosti, což by mohlo vyústit v neschopnost splácení úvěru a v další na to návazné nepříjemnosti. Dobu fixace je však nutno volit s ohledem na konkrétní okolnosti a je lépe ji prodiskutovat s odborníkem předem.

Velký vliv na úrokovou míru má samozřejmě kvalita zajištění úvěru. Je-li úvěr zajištěn nejen zástavním právem, ale také např. biancosměnkou, riziko věřitele dále klesá, což mu umožňuje stanovit nižší úrokovou sazbu.

Podstatným faktorem je podíl výše úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti. Banky jsou obvykle ochotny půjčovat do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, což je mimo jiné i zákonná hranice pro cenné papíry, pomocí kterých banky mohou financovat hypoteční úvěry – hypoteční zástavní listy. Pokud chcete půjčit více, pak úroková míra začíná poměrně rapidně růst. Důvod je opět prozaický, čím více vám banka v poměru k hodnotě zastavené nemovitosti půjčí, tím vyšší nese riziko, že v případě vaší platební neschopnosti prodej zástavy neposkytne dostatečné prostředky pro pokrytí její pohledávky vůči vám.

Úroková sazba se zvyšuje i s dobou splatnosti úvěru, jelikož možnost nahodilých událostí oslabujících vymahatelnost pohledávek ze strany banky se zvyšuje. Obvykle se dá volit jakákoliv délka úvěru mezi 5 – 15 lety, někdy lze úvěr splácet i 20 let. S délkou splatnosti si banky kladou další nároky, např. Komerční banka omezuje splatnost 10 roky, pokud je zástavní právo zřízeno pouze ke stavebnímu pozemku a nikoliv ke stavbě apod. Je tedy vidět, že v době splácení zde banky nejsou v průměru tak vstřícní jako u soukromých osob, kde se celkem běžně vyskytují i lhůty 30 let.

Výši úrokové sazby ovlivňuje i bonita klienta a kvalita dokumentů, které ji prokazují. Některé banky jsou ochotny půjčit podnikatelům i bez prokázání výše jejich příjmů, což se ale opět promítne do vyšší úrokové sazby. Roli zde může hrát ale i ledacos jiného, banky k posuzování žádostí o hypotéku přistupují individuálněji než u soukromých osob, protože se zde obvykle jedná o vyšší částky.

Jak si můžete všimnout z tabulky pod článkem, výše úroků, které banky účtují podnikatelským subjektům, je cca o 2 procentní body vyšší než v případě osob soukromých. Jde o analogii poplatků za vedení účtů apod. Důvodem je zřejmě vyšší poptávka po tomto produktu ze strany firem – a vyšší ocenění rizika.

Další náklady hypotéky

Při rozhodování o hypotéce je potřeba zohledňovat nejen výši úrokové sazby, ale i ostatní náklady, které s hypotékou jsou. Hlavními vedlejšími náklady je poplatek za schválení úvěru a následně měsíční poplatek za jeho vedení. Většina bank již upustila od poplatku jen za samotné posouzení žádosti o úvěr, i kdyby vám později nebyl přidělen. Zachovává ho v současné době ČSOB, Komerční banka a Česká spořitelna.

Poplatek za vedení úvěru se pohybuje v řádech stovek korun za měsíc. Poplatek za schválení úvěru bývá stanoven zpravidla jako určitá poměrná část z výše úvěru, přičemž ovšem tato částka bývá omezena minimální hranicí. Např. u Raiffeisenbank činí tento poplatek 1 % z výše úvěru, avšak minimálně 5 000 Kč.

Do konečných nákladů hypotéky se promítají ale i jiné částky, jako je třeba poplatek za zasílání výpisů o stavu úvěru atd. Tyto poplatky však již obvykle nebývají zásadní, ale pozor na výjimky.

Nezanedbatelnou částku může činit také poplatek za to, že banka oceňuje nemovitost, ke které chcete zřídit zástavní právo. Jeho výše bývá okolo 5 000 Kč.

Náklady hypotéky mohou být pro vás výrazně nižší, jestliže jste dlouhodobým bonitním klientem banky nebo pokud patříte mezi tzv. svobodná povolání a chcete si např. půjčit jako zubař na vybavení ordinace. Banky tyto subjekty obvykle považují za bonitnější než klasické podnikatele, protože vychází z toho, že jistota příjmů této skupiny je vyšší než obvykle. Jedná se o logiku „doktor bude vždy potřeba“, která je ovšem pochopitelná.

Určitá zvýhodnění bývají poskytována i municipalitám či bytovým družstvům – např. Hypoteční úvěr pro bytová družstva od Hypoteční banky.

Nejlepší finanční reklama roku 2005 – rozhodněte, která finanční instituce měla v loňském roce nejlepší televizní reklamu! Zároveň se můžete zařadit do slosování o hodnotné ceny, jimž vévodí DVD přehrávač.

Ostatní parametry úvěru

Zde existuje velká variabilita mezi jednotlivými bankami. Způsob a doba čerpání úvěru se značně liší a dají se většinou domluvit i individuálně. Pružnost zde nabízí, alespoň deklarovanou, např. ČSOB nebo Hypoteční banka. U splácení již banky tak benevolentní zpravidla nebývají a např. Komerční banka stanoví poměrně striktně, že se úvěr splácí měsíčně nebo čtvrtletně konstantními částkami, které zahrnují úhradu úroků a splátku jistiny (měsíční nebo čtvrtletní anuita), a splácení jistiny (měsíčně či čtvrtletně) odděleně od úhrady úroků (opět měsíčně či čtvrtletně).

Většina bank vyžaduje, aby úvěr byl čerpán bezhotovostně skrze účet vedený u ní, což může být faktor, který vstoupí do vašich úvah o tom, u které banky si o úvěr zažádat.

Dobré je při rozhodování o úvěru myslet i na možnost předčasného splácení bez sankcí, které bývají někdy značné, např. ve výší 10 % předčasné splátky. Tato možnost obvykle existuje po skončení doby fixace úrokové sazby. Např. Hypoteční banka umožňuje část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti kdykoliv splatit bez sankcí a poplatků.

Úvěry se liší třeba i tím, že některé jsou účelové výhradně k financování nemovitostí, ať pořízení nebo oprav apod., zatímco jiné nemají účel omezen. V tomto případě však mívají vyšší úrokovou sazbu. Drobností, kterými se jednotlivé produkty liší, je ještě mnohem více, jen jejich výčtem by se daly zaplnit mnohé další stránky, což není účelem tohoto článku. Je však třeba myslet na to, co bylo již jednou řečeno výše, sice že banky zde přistupují k podnikatelům individuálně, a proto uváděná čísla jsou spíše orientační než pevně stanovenou cenou jako v supermarketu.

1. V případě úrokové dotace PGRLF až 5 % p. a. klient platí efektivně bance pouze cca 1 % p. a.
2. V případě úrokové dotace PGRLF až 5 % p. a., klient platí efektivně bance pouze 1 – 2 % p. a.
3. Jedná se o pohyblivou úrokovou míru, takže fixace zde přirozeně není možná.
4. Poplatek bývá řádově o 200 – 300 Kč vyšší v případě, že klient dostává státní podporu.
5. Pro smlouvy uzavřené do konce dubna platí sleva 50 %.
6. Do 5 mil. Kč včetně 1 % z výše poskytnutého úvěru, min. 15 000 Kč, od 5 do 10 mil. Kč včetně 50 000 Kč a k tomu 0,5 % z částky nad 5 mil. Kč, nad 10 mil. Kč 75 000 Kč a k tomu 0,2 % z částky nad 10 mil. Kč, max. 200 000 Kč.