Po ročním období totálního útlumu přichází dobrá zpráva: Prodej bytů v novostavbách v posledním čtvrtletí roku 2023 meziročně vzrostl téměř na dvojnásobek, starších bytů se prodalo o 49 % více a prodeje rodinných domů stouply o 45 %. Tato čísla znamenají výrazné oživení po zamrzlém období a skokovém propadu realitního trhu, který se odehrál ve 2. polovině roku 2022. Vyplývá to z nejčerstvějších dat České bankovní asociace (ČBA) a společnosti Dataligence.
Ceny nemovitostí se v posledním čtvrtletí 2023 lehce snížily. Ceny starších bytů poklesly v meziročním porovnání se stejným obdobím roku 2022 o 4,4 %, přičemž čtvereční metr vycházel na cca 60 tisíc Kč. Větší pokles zaznamenala Praha, kde šly ceny starších bytů i novostaveb dolů o 6,8 %, zatímco ve zbytku republiky se ceny snížily pouze o 0,1 %.
Rodinné domy šly opačným směrem. V Praze kupující zaplatili o 0,5 % více, ale v ostatních oblastech Česka zlevnily o 5,5 %.
| Nemovitost | Starší byt cihla (Kč/m2) |
Starší byt panel (Kč/m2) |
Novostavba prvoprodej (Kč/m2) |
Novostavba přeprodej (Kč/m2) |
Rodinný dům (v mil. Kč) |
|---|---|---|---|---|---|
| Průměrná cena | 67 500 | 55 000 | 11 9100 | 110 000 | 5,16 |
V roce 2023 se v ČR postavilo téměř 1000 nových bytových domů s 12,5 tisíce byty a 22,5 tisíce rodinných domů.
Trh byl, zejména ve druhé polovině roku 2023, již mnohem aktivnější než v předešlých čtyřech čtvrtletích. A dá se tedy říci, že se postupně blížíme k normálnímu chování mezi nabídkou a poptávkou, které zde bylo před válkou a před přehnaným boomem roku 2021,
říká Milan Roček, šéf společnosti Dataligence, který dodává, že současná vysoká čísla meziročního růstu, kdy se např. počet prodejů nových bytů meziročně v Praze více než zdvojnásobil, je zapotřebí vnímat jako růst ze zcela zamrzlého trhu, kdy se po dobu jednoho roku téměř nic neobchodovalo.
Nyní se totiž meziročně porovnáváme s čtvrtletími, ve kterých se prodalo historicky nejméně bytů za posledních 20 let. Lépe tak situaci vystihuje hodnocení, že jsme se v závěru 2023 dostali na obdobnou aktivitu, jako byla na konci roku 2020,
upřesňuje Roček.
Co se dozvíte v článku
Zájem lidí o koupi nemovitosti také probudil hypoteční trh
Ve 2. pololetí 2022 se sjednávání hypoték propadlo na úplné dno. Až teprve s prvními mírnými poklesy hypotečních sazeb se začátkem roku 2023 začal trh opět lehce rozhýbávat.
Postupné zotavování hypotečního trhu v loňském roce bylo zřejmě způsobeno kombinací faktorů, od uvolnění pravidel v oblasti příjmových ukazatelů ze strany ČNB po mírný pokles cen nemovitostí či mírný pokles hypotečních sazeb. V letošním roce by měl hypoteční trh dále oživovat a za celý rok lze očekávat dvouciferný růst, stále se však patrně nedostane na úrovně předpandemických let,
říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Další dobrou zprávou je, že se hypotéky stávají opět více dosažitelnými. Ukážeme si pár příkladů, na kterých jsou vidět současné ceny a výše příjmu potřebná k získání hypotéky. Následující čísla pocházejí ze zdrojů Dataligence, srovnávače Flatzone, ČBA a Českého statistického úřadu. Vyplývá z nich, že ceny nájmů se začínají znovu pomalu přibližovat k výši měsíčních splátek hypoték.
Cena bytu 3+kk v novostavbě, Praha
- Průměrná cena bytu: 10 772 000 Kč
- Vlastní zdroje 20 %: 2 154 400 Kč
- Hypoteční úvěr 80 %: 8 617 600 Kč
- Úroková sazba: 5,54 % p.a.
- Měsíční splátka hypotéky (30 let): 49 100 Kč
Potřebný měsíční příjem domácnosti pro ukazatel DSTI (poměr celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr) ve výši 50–55 % musí být v rozmezí 89 300 Kč až 98 200 Kč.
V loňském roce by domácnost při stejné žádosti o hypotéku musela prokázat příjem ve výši 135 000 Kč čistého,
říká Milan Roček.
Cena bytu 3+kk v novostavbě, Karlovy Vary
- Průměrná cena 3+kk: 5 256 000 Kč
- Vlastní zdroje 20 %: 1 051 200 Kč
- Hypoteční úvěr 80 %: 4 204 800 Kč
- Úroková sazba: 5,54 % p.a.
- Měsíční splátka hypotéky (30 let): 24 000 Kč
Potřebný měsíční příjem domácnosti pro ukazatel DSTI ve výši 50–55 % musí být v rozmezí 43 600 Kč až 48 000 Kč. V roce 2023 by žadatelé museli mít měsíční příjem ve výši přes 50 tisíc Kč.
Cena staršího bytu 75 m2 v panelovém domě v Brně
- Průměrná cena bytu: 6 679 000 Kč
- Vlastní zdroje 20 %: 1 335 800 Kč
- Hypoteční úvěr 80 %: 5 343 200 Kč
- Úroková sazba: 5,54 % p.a.
- Měsíční splátka hypotéky (30 let): 30 500 Kč
Potřebný měsíční příjem domácnosti pro ukazatel DSTI ve výši 50–55 % musí být v rozmezí 55 500 Kč až 61 000 Kč.
Cena staršího bytu v panelovém domě 75 m2 v Ústí nad Labem
- Průměrná cena bytu: 2 586 000 Kč
- Vlastní zdroje 20 %: 517 800 Kč
- Hypoteční úvěr 80 %: 2 068 800 Kč
- Úroková sazba: 5,54 % p.a.
- Měsíční splátka hypotéky (30 let): 11 800 Kč
V tomto případě musí být měsíční příjem domácnosti pro ukazatel DSTI ve výši 50–55 % v rozmezí 21 500 Kč až 23 600 Kč.
Plánujete si v blízké době pořídit bydlení na hypotéku?
V dostupnosti bydlení ve světovém srovnání jsme se lehce polepšili
Ještě ke konci roku 2021 byla podle ČBA a OECD Česká republika outsiderem v rámci dostupnosti vlastního bydlení. Vloni se o několik příček polepšila a nechala za sebou Portugalsko, Kanadu a Spojené státy. Nyní se dá říct, že možnost dosáhnout v Česku na bydlení je na stejné úrovni jako v Rakousku nebo Nizozemí. Nerovnováha mezi růstem cen nemovitostí a příjmů domácností však přetrvává.
Nůžky mezi cenami nemovitostí a příjmy obyvatel v zemích OECD
Dostupnost hypotéky je u nás stále ještě problémem, ale data ukazují, že nejsme výjimkou a v zemích OECD je situace velmi podobná. Je však vidět, že kdo chce za každou cenu mít vlastní bydlení, není nutné, aby si nemovitost pořizoval zrovna v Praze,
říká Milan Roček. Ve světě je obvyklé, že lidé za prací dojíždějí desítky kilometrů z míst, kde je bydlení levnější, jen u nás na to ještě nejsme tolik zvyklí. A že je tahle doba pro pořizování bydlení špatná? Ještě před 25 lety byly úrokové sazby kolem 10 %, v roce 2009 se pohybovaly ve výši 5–6 %. Každá generace řeší své problémy s bydlením,
uzavírá.
Podle ekonomů nic nebrání tomu, aby přišlo další oživení realitního a hypotečního trhu, tedy pokud nenastane opět nějaká neočekávaná a negativní událost jako pandemie nebo vysoká inflace.
U novostaveb očekáváme, že pokud dojde k růstu poptávky, můžeme očekávat omezení marketingových pobídek ze strany developerů, které primárně stály za mírným poklesem cen novostaveb v 1. pololetí 2023,
předpovídá Jakub Seidler z ČBA. V rámci marketingových akcí developeři nabízeli například kuchyňské linky zdarma. U starších bytů předpokládáme, že jejich ceny budou ovlivněny vývojem cen novostaveb a trendem roku 2024 bude mírný růst cen,
dodává.
Kam až mohou klesnout hypoteční úrokové sazby
„Pokud věříme České národní bance, že inflace bude 2%, k čemuž si banky přikládají marži ve výši přibližně 1 procentního bodu, a sečteme-li tato dvě čísla plus základní úrokovou sazbu, ze které banky vycházejí, tak je kousek nad inflací. Moje osobní prognóza je, že hypoteční sazby by se měly ustálit v dlouhém období někde kolem 4 %,“ uvedl koncem roku 2023 ekonom České spořitelny Michal Skořepa.
Některé banky už se k tomuto číslu blíží, například MONETA Money Bank nyní nabízí úrokovou sazbu hypotéky, pokud si ji zařídíte sami online bez pomoci hypotečního poradce (ať už externího, nebo na přepážce v bance) s fixací od 3 let a déle ve výši od 4,69 % p.a. (bez pojištění schopnosti splácet). Nedávno snížení sazeb pod hranici 5 % p.a. oznámila také Air Bank, která nabízí sazbu dvou- a tříletých fixací za 4,99 % ročně.
Hypoték s 2% úrokem se v dohledné době už nedočkáme
Doby, kdy na trhu byly běžné úrokové sazby i pod 2 %, což bylo kolem let 2015–2017, se hned tak nevrátí.
Byla to doba extrémně nízkých cen energií, tehdy se i pozastavovala výstavba Temelína, protože to byl ekonomický nesmysl, stavět něco jako vysoké kapacity. Tehdy nás Rusko zásobovalo plynem a my jsme se na něm stali nehezky závislými. Bylo to období přebytků, nízké inflace, dostatku, kvalitní sezóny, vysoké sklizně, neměnily se daně, byl přebytek všeho,
vypočítává hlavní ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská.
Byla to však také doba téměř nulového zhodnocení na spořicích účtech a termínovaných vkladech. Vítězem byl ten, kdo si pořídil dluh, nikoli ten, kdo spořil.
Dvouprocentní úroková sazba na hypotékách znamená, že spořicí účty jsou úročeny velice nízko, kousek nad nulou. Na stavebním spoření i na státních dluhopisech je velmi malé zhodnocení. Aby běžný investor našel normální zhodnocení, musí mít smíšené řešení, to znamená dluhopisy, nemovitostní fondy a akcie,
říká Martin Novák z Broker Consulting. Podívejte se na nespokojené klienty penzijního připojištění v dobách nízkých úrokových sazeb, nulového nebo mizivého výnosu na státních dluhopisech, kdy jsme si tady ještě nedávno tleskali, že jsme upsali emisi státního dluhopisu se záporným výnosem. To ale znamená, že penzijní fondy si připsaly nulu,
dodává.
