Jako nájemce platíte za užívání bytu nájemné, jehož výše se může (dohodou stran nebo rozhodnutím soudu) měnit i v průběhu nájmu. (§ 2246, § 2248–2250 OZ). Může se však stát, že se v průběhu trvání nájmu bytu o nové výši nájemného s pronajímatelem nedohodnete. Pokud pak jsou splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro – pro budoucnost) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 OZ. (Žaloba na určení výše nájemného dle § 2249 odst. 3 OZ je žalobou určovací, nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení dlužného
nájemného, jen určí jeho výši.) Tím vám vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta OZ) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby. (Psali jsme o tom v článku Jaké jsou limity pro zvyšování nájemného z bytu? Projděte si podrobná pravidla.)
Ze dne na den dlužníkem
Pokud tak soud rozhodne (zvýší nájemné zpětně
– s účinky od podání žaloby), vznikne vám poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit i rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku občanský zákoník nestanoví (§ 2251 odst. 1 OZ upravuje jen splatnost běžného
nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ustanovením § 1958 a § 1959 OZ.
Podle § 1958 odst. 2 OZ platí, že pokud se s pronajímatelem nedohodnete, kdy máte dluh zaplatit, může ho po vás požadovat ihned a jste poté povinni zaplatit bez zbytečného odkladu. Podle § 1959 písm. e) OZ pak platí, že pokud z předchozí praxe mezi vámi a pronajímatelem neplyne něco jiného, má se za to, že jste si ujednali čas plnění výrazem ihned
dobu do pěti dnů (avšak při dodávce potravin nebo surovin dobu do dvou dnů a při dodávce strojírenských výrobků dobu do deseti dnů).
Pronajímatel chce nedoplatek hned? Máte na placení jen 5 dnů
Pokud si tedy po pravomocném rozhodnutí soudu o určení nové výše nájemného společně neurčíte dohodou čas plnění nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby (a lze přitom říci, že pronajímatel vás těžko může k takové dohodě přinutit, takže jsou-li mezi nimi vztahy vyhroceny, nebude chtít dát nájemci více času, než musí), je třeba plnit – doplatit dluh na nájemném – ihned. To znamená do pěti dnů (§ 1959 písm. e) OZ) po výzvě pronajímatele (§ 1958 odst. 2 OZ). Pokud tak bez zbytečného odkladu neučiníte, dostanete se do prodlení s úhradou vzniklého nedoplatku se všemi důsledky z toho vyplývajícími.
Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným. A protože jedna z vašich základních povinností je platit nájemné (§ 2213 OZ), zahrnuje i takovýto nedoplatek. Nezaplatíte-li ho řádně a včas, porušíte tím své povinnosti vyplývající z nájmu. A v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět (§ 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 OZ). Hrozí i okamžitá výpověď z nájmu bytu.
Psali jsme o tom v článku Za co můžete dostat výpověď z bytu i bez výpovědní doby? a v článku Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt? Z nájemce původně jen bojujícímu proti valorizaci nájemného jste tak rázem neplatič se všemi riziky z toho vyplývajícími – včetně ukončení nájmu pronajímatelem výpovědí bez výpovědní lhůty. Musíte proto velmi pečlivě zvážit, zda se zvýšení nájemného bránit u soudu, anebo raději přistoupit na návrh pronajímatele zvyšující nájem.
Pronajímatel smí navrhnout jen maximální nárůst o 20 % za 3 roky. Pro soud už ale neplatí dvacetiprocentní limit zvýšení za poslední tři roky, nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase. Nájemné také soud zvýší zpětně, s účinky ke dni podání žaloby, ne až od právní moci svého rozhodnutí. Takže najednou může stát před vámi velký dluh na nájemném, zatímco jinak byste se s nárůstem nákladů na bydlení vypořádávali průběžně v delším čase.
Co když je částka příliš vysoká?
Výpovědi se ale můžete bránit soudní cestou. V případném řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi (k vašemu tvrzení žalujícího) i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy. Popř. zda nejde o zjevné zneužití práva (§ 2 odst. 3 a § 8 OZ). Patrně by tedy byla shledána pro rozpor s dobrými mravy výpověď, kterou by pronajímatel zneužil své právo, když by vysoký nedoplatek na nájemném vzniklý zpětným zvýšením nájemného požadoval zaplatit ihned – do 5 dnů nebo ve vašim možnostem nepřiměřené lhůtě, a pokud byste jí nedostál a pronajímatel na základě toho vypověděl nájem, neplatnou.
V praxi přitom v případě déletrvajícího sporu bude spíše pravidlem, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, bude přesahovat částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného. Soud proto bude muset podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 26 Cdo 4848/2016, ze dne 13. 12. 2017) hodnotit zejména postoj účastníků řízení před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (a samozřejmě úspěch účastníků v tomto řízení), výší vzniklého nedoplatku, plnění vašich ostatních povinností (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností) apod.
ČLÁNKY DO MAILU