Hlavní navigace

Darovací smlouva na nemovitost v rodině. Praktický přehled k darování a právní ochraně dárce

21. 10. 2022
Doba čtení: 7 minut

Sdílet

 Autor: Dalibor Z. Chvátal
Oblíbeným způsobem převodu nemovitosti je darování, které bývá často využíváno k řešení majetkových vztahů v rodině. Darovací smlouva na nemovitost v takovém případě nejčastěji slouží k bezúplatnému mezigeneračnímu převodu vlastnického práva k nemovitým věcem v rámci širší rodiny.

Darovací smlouva na nemovitost

Jak ale správně sepsat darovací smlouvu na nemovitost? Zásadní je dodržet povinné náležitosti tohoto smluvního typu a současně vyhovět požadavkům katastrálního zákona a souvisejících právních předpisů k úspěšnému převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Mezi povinné náležitosti darovací smlouvy patří:

  • správné označení dárce a obdarovaného,
  • přesné označení převáděné nemovité věci v souladu s katastrálním zákonem,
  • závazek dárce nemovitost bezúplatně převést a závazek obdarovaného dar přijmout,
  • místo a den uzavření darovací smlouvy,
  • podpis smluvních stran.

V případech převodu nemovitosti v rodině jsou dárce a obdarovaný fyzickými osobami, darovací smlouva tak musí obsahovat jejich celé jméno, rodné číslo a adresu trvalého bydliště. Současně je naprosto zásadní správné a dostatečné označení převáděné nemovité věci, přesně dle požadavků katastrálního zákona.

Chyba v označení nemovitosti totiž povětšinou vede k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Následně je třeba uzavřít darovací smlouvu novou a současně i podat a uhradit nový návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Darovací smlouva na nemovitost musí mít vždy písemnou formu s úředně ověřenými podpisy všech smluvních stran. Ověření podpisů může provést například notář, advokát nebo pobočka České pošty označená logem Czech POINT.

V situaci, kdy chce dárce převáděnou nemovitost dále využívat, lze jen doporučit zakotvit v rámci darovací smlouvy na nemovitost i kvalitní právní ochranu takového úmyslu dárce. Nejčastěji ve formě věcného břemene a zákazu zcizení za zatížení na darované nemovité věci.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Pro dokončení převodu vlastnického práva k nemovitosti na obdarovaného je kromě soupisu samotné darovací smlouvy nutné předložit příslušnému katastrálnímu úřadu i tzv. návrh na vklad. K jeho vytvoření je možné využít interaktivní formulář na webových stránkách katastru nemovitostí. Údaje vyplněné v návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí musí vždy zcela odpovídat darovací smlouvě.

Vyplněný a podepsaný návrh na vklad stačí poté zanést, nebo zaslat na příslušný katastrální úřad. Přílohou návrhu musí být vždy originál darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy stran. Následně je už třeba jen uhradit správní poplatek ve výši 2000 Kč, a to buď na pokladně katastrálního úřadu, kolkem, či bezhotovostním převodem.

Darování nemovitosti v rodině

Jak již bylo zmíněno, darování je velmi využívané zejména k převodům nemovitostí mezi rodinnými příslušníky. Obvykle jde o převod ze starší generace na generaci mladší, a to za účelem vypořádání majetkových vztahů v rodině ještě za života dárce.

Zásadní výhodou darování nemovitosti je jeho rychlost, jednoduchost a poměrně nízké náklady. Výhodou též je, že v zákonem o daních z příjmů stanoveném okruhu osob jsou obdarovaní nejbližší příbuzní osvobozeni od povinnosti hradit z nabytého majetku daň z příjmu.

Darování nemovitosti nezletilému

Darovat nemovitou věc je samozřejmě možné i nezletilému dítěti. Je však třeba počítat s tím, že je nutné splnit určité dodatečné formální povinnosti. Nad rámec samotného soupisu darovací smlouvy je třeba podat návrh na schválení darování nezletilému opatrovnickým soudem. Účelem takového soudního řízení je zajistit, že předmětný převod nemovitosti je v zájmu nezletilého a nejsou s ním spojena nepřiměřená rizika. Soudní řízení o schválení právního jednání za nezletilého je osvobozeno od soudního poplatku.

Poté, co opatrovnický soud vydá rozsudek o schválení darování nezletilému a tento nabude právní moci, je teprve možné na základě předmětné darovací smlouvy podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nezbytnou přílohou návrhu na vklad je vedle podepsané darovací smlouvy i originál či ověřená kopie rozsudku opatrovnického soudu.

Převod nemovitosti na nezletilého by ve většině případů, pokud jím není nějak ohrožen zájem dítěte, měl být soudem bez větších komplikací schválen. Je však třeba počítat s tím, že celý proces darování nemovitosti může trvat i několik měsíců.

Vypořádání mezi sourozenci

V praxi je poměrně časté, že se vlastník rozhodne nemovitost darovat jen jednomu ze svých potomků. K tomu může docházet z různých důvodů, a to kvůli vztahům v rodině, urgentní bytové potřebě některého z potomků či snaze netříštit majetek. V takovém případě jde o jeho svobodné rozhodnutí a neexistuje žádná zákonná povinnost nějakým způsobem „odškodnit“ ostatní neobdarované potomky.

V zájmu zachování korektních vztahů v rodině však často k určitému finančnímu vypořádání mezi potomky dochází. V takovém případě může být vše ponecháno na dobré vůli stran, nebo může být společně s darovací smlouvou uzavřena formální dohoda o vypořádání. Obsahem takové dohody pak většinou bývá povinnost obdarovaného zaplatit v určité lhůtě neobdarovanému stanovenou finanční náhradu.

Darování části nemovitosti

Výlučný vlastník nemovité věci může darovat celou nemovitost, nebo pouze její poměrnou část. Často tak v rámci rodiny dochází k darování nemovitosti mezi více potomků, či si dárce do budoucna ponechá na nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl.

Možnost darovat spoluvlastnický podíl je u každé nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí. Lze tedy darovat část pozemku, bytu či domu. Pouze u darování bytu mohou stanovy společenství vlastníků jednotek darování části bytové jednotky vyloučit. V takové situaci je však třeba pamatovat na fakt, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti nedochází k převodu určité specifické části nemovitosti, ale k převodu ideálního podílu na celku.

Výjimkou může být situace, kdy lze nemovitou věc fakticky rozdělit. Obvykle se tak děje u pozemků, kdy se dárce například rozhodne oddělit pro svého potomka část pozemku jako parcelu na stavbu domu. V takovém případě je nejdříve nutné mít od geodeta zpracovaný specializovaný geometrický plán na rozdělení či oddělení části pozemku.

Následně musí být tento záměr schválen příslušným stavebním úřadem a teprve poté může dojít k samotnému darování oddělené části pozemku.

Je třeba pamatovat na to, že darovací smlouva musí posléze obsahovat v přílohách i originál či ověřenou kopii příslušného geometrického plánu a souhlasu stavebního úřadu. Tyto listiny přitom musí být se smlouvou neoddělitelně spojeny.

Právní ochrana dárce

Pokud dárce hodlá nemovitost i po darování dále využívat, je vhodné zahrnout do darovací smlouvy i příslušná ustanovení k zajištění co nejvyšší právní ochrany dárce. V praxi se obvykle jedná o věcné břemeno dožití a případně i související zákaz zcizení a zatížení převáděných nemovitostí.

Ze zkušenosti je třeba zajištění právní ochrany dárce řešit ihned při samotném darování nemovitosti. Po přepisu vlastnického práva na obdarovaného totiž hrozí riziko, že obdarovaný přes předchozí sliby již nemusí poskytnout potřebnou součinnost a zřízení zamýšlené právní ochrany dárce již nebude možné.

Věcné břemeno dožití

Věcné břemeno dožití nejčastěji zajišťuje dárci (popřípadě dalším osobám dle jeho výběru) právo doživotního a bezplatného užívání darované nemovitosti i po jejím převodu na obdarovaného.

Dohodu o zřízení věcného břemene lze zahrnout přímo do darovací smlouvy, nebo může být věcné břemeno dožití zřízeno samostatnou dohodou. Dohoda o jeho zřízení musí být, stejně jako darovací smlouva na nemovitost, uzavřena v písemně formě s úředně ověřenými podpisy stran.

Věcné břemeno dožití se zapisuje do katastru nemovitostí a bez ohledu na změnu vlastníka vázne na nemovitosti až do smrti oprávněného. V případě potřeby je však dohodou stran samozřejmě možné věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nemovitosti předčasně zrušit.

Zákaz zcizení a zatížení

Věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nemovitosti fakticky nijak (nad rámec obsahu věcného břemene) neomezuje obdarovaného v dalších dispozicích s nemovitostí. Obdarovaný tak může, i přes nesouhlas oprávněných z věcného břemene, nemovitost prodat, zatížit hypotékou apod. Obecně proto doporučujeme pro větší ochranu dárce a dalších oprávněných z věcného břemene dožití současně zřídit i zákaz zcizení a zatížení darované nemovitosti.

Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti může povinnému zakazovat úplatný i bezúplatný převod vlastnického práva k nemovité věci, zřízení věcného břemene, zástavního práva, nájmu či dalších práv k nemovitosti ve prospěch třetí osoby bez písemného souhlasu oprávněných.

FIN23

Dohoda o zřízení zákazu zcizení a zatížení taktéž vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy stran, přičemž může být součástí darovací smlouvy, nebo může být zákaz zcizení a zatížení zřízen samostatnou listinou. Při zřizování zákazu zcizení a zatížení je třeba mít na paměti, že tento může být ze zákona zřízen v zájmu hodném právní ochrany, a to pouze na určitou a přiměřenou dobu. V případech darování nemovitosti v rodině tedy například po dobu trvání věcného břemene dožití dárce a ostatních oprávněných.

Závěrem doporučujeme z naší právní praxe přenechat přípravu dokumentace k darování nemovitosti advokátovi nebo notáři, který nese odpovědnost za bezchybnost dokumentace. Přeci jen darování nemovitosti představuje transakci obvykle v řádech milionů korun, kdy se využití vzorů z internetu nemusí vyplatit.

Autor článku

Autor se věnuje problematice odškodnění újmy na zdraví a nemovitostnímu právu v rámci projektu www.pravnipomoconline.cz.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).