3 tipy, jak bezpečně koupit nemovitost

1. Získejte si výpis z katastru nemovitostí (věcná břemena, zástavní práva, exekuce)

Pomocí podrobného výpisu z katastru můžete zjistit důležité informace – kdo je vlastníkem nemovitosti, jaké je zde zástavní právo či zdali je nemovitost zatížená exekucí. Získáte ho na některých poštách či úřadech v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí.

Začněte tím, že si ověřte, kdo je vlastníkem dané nemovitosti. Majitel nemovitosti se pochopitelně musí shodovat s osobou, která vám nemovitost prodává. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů (SVJ), pak se na prodeji musí shodovat oba manželé. Další možností je, že prodávající vlastní pouze podíl k nemovitosti. V případě, že nakupujete například polovinu dvojdomku, pak se pečlivě informujte (nejlépe i u dalších vlastníků), jakou část nemovitosti budete vlastnit. Pokud kupujete domek, je také nutné zjistit, zdali budete vlastnit i pozemek nebo zda je v pronájmu. Pozor také na nemovitost, kde je plomba, znamená to, že se mění charakter nemovitosti a dokud nejsou jasné změny (ve výpisu v KN), tak nemovitost nekupujte.

Pozor na věcná břemena, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného s tím, že je povinen něco strpět. Pokud na nemovitosti najdete věcná břemena, nemusí to být důvod k panice. Existují nemovitosti, na kterých se nachází více než 20 věcných břemen, žádné však nijak výrazně neomezuje vlastníka nemovitosti. Na druhé straně je ale určitě nepodceňte a každé z nich pečlivě analyzujte. 

Dejte si pozor, pokud je nemovitost zatížená exekucí. Takovou nemovitost totiž nebudete moci převést do osobního vlastnictví, dokud není exekuce vyplacena. Budete mít také problém se sjednáním hypotečního úvěru u banky. Pozor na situaci, kdy je exekuce téměř ve výši kupní ceny, neboť se může stát, že se na nemovitost objeví další exekuce a celková výše exekucí tak přesáhne kupní cenu – nemovitost se vám tak nevyplatí.

2. Mějte dobře zpracované smlouvy (rezervační smlouva, úschova peněz, smlouvy o hypotečním úvěru…)

Během procesu nákupu nemovitosti budete muset podepisovat spoustu dokumentů. K nákupu nemovitosti se doporučuje využít služeb dobrého právníka, se kterým vše bude podstatně jednodušší. Veškeré smlouvy si totiž podrobně prohlédne a v případě nutnosti také upraví. Po dohodě s realitní kanceláří by se váš právník měl například postarat o to, aby ve smlouvě bylo ustanovení, že se provize realitní kanceláře vrací v případě, že kupní smlouva nakonec uzavřena nebude. Není to nic nereálného, má s tím zkušenosti náš čtenář Patrik Marek, který se s námi podělil o proces nákupu nemovitosti. Čtěte více: Jak co nejvíce snížit cenu bytu?

Banky jsou také povolné k drobným změnám ve smlouvě o hypotečním úvěru, které můžou být ve váš prospěch. Pokud se objeví významné vady na nemovitosti, pak vhodně sestavená smlouva také umožní z kupní smlouvy odstoupit. Smlouva vám také pomůže efektivněji řešit reklamace v případě, že kupujete nemovitost od developera. Tématu výběru vhodného právníka při nákupu či prodeji jsme věnovali samostatný článek: Jak vybrat dobrého právníka při prodeji nemovitosti? 

3. Hypotéku nenechávejte na poslední chvíli

Pokud nebudete nemovitost hradit hotově a chcete využít hypoteční úvěr, pak si musíte zjistit, zdali ho vůbec od banky dostanete. Pokud máte nižší příjem nebo jste OSVČ, pak musíte počítat i se scénářem, že s vámi finanční ústav v pokročilé fázi jednání „vypeče“, respektive, že vám úvěr přislíbí a následně z něj vycouvá. Pokud máte špatnou smlouvu s realitní kanceláří, pak se může stát, že přijdete o rezervační poplatek, což by byla velká ztráta.

Banka také vyšle do nemovitosti odhadce. Problémem také může být, kdy bankovní odhadce určí cenu, která ale často bývá nižší (i výrazně nižší) než kupní cena. Je pak možné, že banka bude z vaší strany požadovat více vlastních zdrojů, nebo budete muset zaplatit vyšší úrokovou sazbu. 

V záloze je proto dobré mít ještě alespoň jednu banku s přislíbeným hypotečním úvěrem. Pokud nemáte čas na obíhání bank, můžete také uvažovat o využití služeb hypotečních poradců. V tomto případě zkuste zvolit skutečné profesionály, kteří sjednávají hypotéky ve větších objemech a mají u bank určité renomé. Tito lidé jsou často schopni vyjednat lepší úrokové sazby než v případě, že byste navštívili kamennou pobočku bank. Některé banky si dokonce u těchto prodejců hypoték vedou statistiky a pokud mají nižší míru nesplácivosti svých klientů než je průměr, pak jsou jim schopni tolerovat i klienty, kteří přiznávají nižší příjem a při návštěvě bankovní pobočky by tak úvěr nejspíše nedostali.