O tom, že je vhodná doba ke koupi nemovitosti, se mluví a spekuluje se o tom už několik měsíců. I my jsme na konci června 2010 v článku Ceny bytů jsou na dně, kupujte z predikce centrální banky psali, že již brzy přijde odraz cen ode dna. Zatím k němu nedošlo a za těch zhruba deset měsíců ceny dále stagnovaly.
Nyní se k ekonomickým předpokladům přidávají ještě záměry vlády a opět vše svádí k tomu, aby člověk plánovaný nákup nemovitosti realizoval co možná nejdříve. Základem je cena a právě k jejímu stanovení může nyní nově pomoci cenová mapa vytvořená Asociací realitních kanceláří (ARK). Co umí a jak na ni reagují zástupci velkých realitních kanceláří nesdružených v ARK, to si ukážeme na konci textu.
Očekávání jsou jasná
Již od příštího roku má vzrůst snížená sazba daně z přidané hodnoty z 10 na 14 % a o rok později se má dostat na konečných 17,5 %. Právě do této sazby spadají stavební práce. Těžko říci, zdali se do konečné ceny nových nemovitostí promítnou celá čtyři, respektive sedm a půl procent, ale ke zdražení jistě dojde (a když ne ke zdražení, tak k tomu, že developeři budou šetřit na kvalitě používaných materiálů). Jestliže budou zdražovat novostavby, pak lze podle ekonomické teorie počítat také s růstem cen u starších bytů a domů.
Další vládní pobídkou k nákupu ještě v roce 2011 mělo být také plánované zrušení možnosti odpočtu úroků zaplacených na úvěr na bydlení od daňového základu. To se mělo týkat pouze hypoték uzavřených po roce 2012. Tento plán ministerstva financí se však nelíbil nejen Věcem veřejným, ale postavili se proti němu i poslanci ze strany ministra financí. Ten z jejich přání nadšený nebyl, nicméně prohlásil, že ho nejspíše vyslyší. Situace ale zůstává stále více nejasná a na spoustu lidí bude jistě i tento (zřejmě již mrtvý) plán působit.
O tom, že lidé současnou dobu jako vhodnou ke koupi nejspíše skutečně vnímají, ukazují i data březnového Hypoindexu. Objem poskytnutých hypoték se oproti únoru zvýšil o polovinu a celková suma překročila magickou hranici 10 miliard korun. Hypoindex zároveň odkrývá, i když zatím opravdu zlehka, další argument pro nákup právě teď. Hypoteční sazby začínají pomalu růst. A to i přesto, že sazby centrální banky zůstávají na historických minimech.
Důvodem růstu, který by měl postupně zesílit, je, podle analytika České spořitelny Martina Lobotky očekávání trhu. Podle něj totiž daleko více než sazby centrální banky ovlivňují vývoj sazeb u úvěrů na bydlení tzv. swapové sazby. Ty, laicky řečeno, ukazují, jaký vývoj základních sazeb očekává trh. Mnohem dříve než sazby centrálních bank tak zaznamenávají aktuální nálady a ekonomická očekávání. Na následujícím grafu Martin Lobotka demonstruje závislost hypotečních sazeb na swapových sazbách a vyvozuje z něho také očekávaný nárůst.
Souvislost mezi sazbami hypoték a 5letou swapovou sazbou
Mapa realizovaných cen
Pokud se tedy nyní rozhodnete kupovat nemovitost (nebo ji naopak prodávat), pak budete řešit cenu. Podle čeho se můžete orientovat? Zřejmě vás ihned napadne udělat si malý cenový průzkum v již existujících nabídkách. V takovém případě myslete na to, že nabídkové ceny jsou až o pětinu vyšší než ceny skutečně realizované. Zpřesnit vaši představu nepomohou ani data statistického úřadu, který je zveřejňuje čtvrtletně, ale velká část z nich jsou opět inzerované ceny. Když už jde o výsledek vycházející ze skutečně realizovaných cen, musíte si na něj zase počkat rok.
Právě nedostatek těchto dat chce novým projektem vyřešit Asociace realitních kanceláří (ARK). Ta ve spolupráci se společností Gekon a serverem reality.cz (hlavní dodavatel dat) spustila web www.cenovamapa.eu, který by vám měl ukázat za kolik se ve vaší lokalitě skutečně prodávají byty, domy a pozemky. Jde o republikovou mapu, která by postupně měla nabízet různé množství dat, různým skupinám uživatelů. V současnosti zde naleznete data zhruba z poloviny republiky, pokrytá jsou všechna velká města a každý uživatel zatím může dohledat (pokud tyto údaje v databázi jsou), za kolik se prodává nemovitost v konkrétní ulici i v konkrétním domě.
V praxi mapa funguje jako běžná internetová mapa, vychází se z pohledu na celou republiku a myší si zaměřujete požadovanou lokalitu (můžete adresu i vypsat). V pravém horním rohu si pak zapnete požadovanou volbu – ceny bytů nebo domů (v nabídce jsou také ceny nájmů na Praze 5; jde zatím o pilotní projekt, který má předcházet rozšíření služby i o cenu nájmů). Po zvolení požadovaných dat se vám mapa zbarví do několika odstínů modré a fialové. Každý odstín signalizuje cenovou hladinu za metr čtvereční. Praha je tak fialová, zatímco třeba severní Čechy jsou celé modré. Když si pak přiblížíte detail, dostanete se na zbarvenou katastrální mapu a kliknutím na vybranou budovu se vám ukáže průměrná prodejní cena metru čtverečního. Ukazuje to následující obrázek.
Detail cenové mapy od ARK
Na první pohled jde o velmi zajímavý projekt, zvláště když momentálně každý uživatel může nahlédnout až přímo na realizované ceny v jedné konkrétní stavbě. Důvěryhodnost službě ale zatím nedodává absence detailů. Z mapy se například nedozvíte, z jakých obchodů (kdy byly realizovány, kolik jich bylo apod.) se průměrná cena tvoří. Zástupci ARK zároveň nechtějí konkrétně odpovědět na dotaz po počtu údajů. Novinářům na společném setkání sdělili jen obecný údaj, že v databázi je několik tisícovek údajů, které by dále měly být aktualizovány na základě realizovaných obchodů jednou za měsíc. Které realitní kanceláře se na tvorbě databáze podílejí, a kolik jich vlastně je, to zatím představitelé ARK také neřekli.
Z vyjádření jejich zástupců můžeme ale říci, že dvě velké realitní značky na českém trhu se na ni nepodílejí. Jde o M&M Reality a RE/MAX Real Estate Group.
Mapa nemovitostí k prodeji v České republice
Společnosti M&M Reality jsme se zeptali, co na tento projekt říká a zdali by se v budoucnu chtěla na tvorbě dat podílet. Dopředu se tyto věci velmi obtížně hodnotí, protože není známo, z jak relevantních údajů bude ARK vycházet, ani jaká metodika bude použitá. Osobně jsem cenových map viděl nespočetně, těch vypovídajících o realitě ovšem minimum. Na projektu se po předchozích negativních zkušenostech s asociací nemáme zájem podílet. Vytváříme vlastní cenové mapy na základě cen skutečně realizovaných obchodů – nikoli například na základě inzertních cen, které o skutečnosti nic nevypovídají, či ještě hůře na základě domněnek,
vymezil se proti projektu ARK spolumajitel společnosti Miroslav Jonáš.
Daniel Kotula z konkurenční společnosti RE/MAX naopak novinku nedávno pro server Peníze.cz zhodnotil vcelku pozitivně: Cenové mapy jistě mohou přinést zpřehlednění. Není výjimkou, že nabídkové ceny nemovitostí se od tržní hodnoty liší o 5–10 procent, někdy i o více. Pokud se do projektu zapojí hlavní realitní kanceláře v ČR, poskytnou reálná data, ceny nemovitostí se budou na mapě měnit podle aktuální situace na trhu, pak cenová mapa přinese skutečné projasnění trhu nemovitostí a může být dobrou pomůckou pro všechny, jak stanovit optimální cenu nemovitosti.
ČLÁNKY DO MAILU