Státní bytová politika - koho podporujeme?

Programové prohlášení vlády nám o bydlení říká: Byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou, kterou nelze přenechat jen živelnému působení trhu. Zabezpečení bydlení je zájmem veřejným i soukromým. Trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným. Politika bydlení bude vycházet z povinnosti státu učinit vše pro zabezpečení dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany.

Jaké jsou tedy základní nástroje, které Česká republika používá pro dosažení cílů dostupnosti adekvátního bydlení pro všechny své občany?

Legislativní omezení

V oblasti legislativních omezení se jedná zejména o regulaci nájemného, pod kterou spadají nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 1994. Odhady poměru těchto smluv k celkovému počtu nájemních smluv se pohybují mezi 90 a 97,8 %.

Druhým důležitým bodem je zákonná ochrana nájemce bytu, která specifikuje práva a povinnosti pronajímatele a nájemce bytu, zejména omezení možnosti výpovědi, bytové náhrady, možnost nájemce vyměnit nájemní smlouvu a možnost jejího předání dědici.

Pro koho je výhodná regulace nájemného a pro koho ne?

Regulace nájemného je logicky výhodná pro ty, kteří jsou nájemníky takových bytů. Vzhledem k tomu, že nájemce má právo směnit nájemní smlouvu a právo pronajímatele na výpověď je značně omezené, stává se vlastník v podstatě rukojmím nájemce a regulace potom vede k transferu z kapsy vlastníka k nájemci. Dalším důsledkem regulace nájemného je vznik černého trhu s byty, kde se obchoduje s nájemními smlouvami.

Regulace nájemného není nevýhodná pouze pro majitele domů, ale v důsledku pro všechny, kteří nájemné regulované nemají. Mladé rodiny, které přístup k regulovanému nájmu nemají, si musí pronajímat byt za nájemné výrazně vyšší, protože omezená nabídka vede k růstu cen.

Státní programy podpory bydlení

Státní programy podpory bydlení jsou jednak v kompetenci Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) a Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB).

Programy Ministerstva pro místní rozvoj

Podpora stavebního spoření

Pro systém stavebního spoření se Česká republika inspirovala v Německu. Myšlenkou tohoto systému je propojení spoření a následných půjček, kde spoření občanů vytváří zdroje pro úvěry. Aby stát motivoval lidi ke spoření, nabízí jim jako bonus státní podporu, která u smluv uzavřených do 1. 1. 2004 činí 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však 4 500 Kč, u smluv pozdějších 15 %, maximálně 3 000 Kč. Podpora je podmíněna minimální délkou spoření 5 let, respektive 6 let.

Dalšími výhodami je konstantní úročení nezávislé na tržních úrokových sazbách a výhody daňové – úroky z vkladů jsou osvobozeny od daně z příjmu, od roku 1997 je umožněn odpočet placených úroků z úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu fyzických osob.

Pro koho je výhodná podpora stavebního spoření a pro koho ne?

Podpora stavebního spoření je štědrým darem státu všem, kdo jsou schopni naspořit ročně 18 000 Kč (resp. 20 000 Kč pro nové smlouvy). Stavební spoření se stalo vůbec nejvýhodnějším způsobem spoření na trhu.

V roce 2003 bylo uzavřeno (celkem) přes 6,3 milionů smluv. Uspořením potřebné částky získává vkladatel nárok na státní podporu, která nemusí být použita na stavební účely (nežádá-li vkladatel o následné poskytnutí úvěru, o který ve stejném roce požádalo jen necelých 13 % spořících), ale například na nákup nového počítače nebo televize.

Na stavební spoření doplácejí všichni ti, kteří platí daně, ale tuto částku uspořit nemohou, tj. sociálně slabší domácnosti.

Kvůli osvobození od daně z příjmu je stavební spoření zároveň formou velmi výhodného spoření bohatých. Vyšší příjmové kategorie mají vzhledem k progresivnímu zdanění vyšší daňové sazby a ušetří tedy více. Pokud tedy například takový člověk uloží na stavební spoření 10 mil. Kč se starou smlouvou úročenou 4 % a platil by jinak 15% daň z výnosu, získává od státu ročně 60 000 Kč.

Stavební spoření nepodporuje sociálně potřebné, ale domácnosti s vyšším a středním příjmem, které by mohly spořit i bez podpory.

Podpora hypotečních úvěrů

V posledních letech se staly úrokové sazby hypotečních úvěrů dostupnějšími pro širší vrstvy obyvatelstva. Hypoteční úvěr je možno získat ve výši i do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti s dobou splatnosti 5 – 30 let. Výhodou je relativně nízké úročení oproti ostatním druhů úvěrů díky nízké rizikovosti dané kvalitním zajištěním.

Státní podpora hypotečních úvěrů spočívá v možnosti snížení základu daně z příjmu fyzických osob o zaplacené úroky, v osvobození úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů od daně z příjmu a v úrokové dotaci 0 – 4 % po dobu maximálně 20 let v závislosti na průměrné úrokové sazbě, za niž byly v uplynulém roce poskytnuty nové hypoteční úvěry.

Státní podpora se týká výhradně pořizování nového bydlení, velikost příspěvku záleží na typu pořizovaného bydlení. Maximální státem podporovaný úvěr je u bytu 800 000 Kč, u rodinného domu s jedním bytem 1 500 000 Kč a u rodinného domu se dvěma byty 2 000 000 Kč.

Pro koho je výhodná podpora hypotečních úvěrů a pro koho ne?

Podpora hypotečních úvěrů trpí podobným problémem jako stavební spoření: Příjmově slabší domácnosti jsou často vyloučeny z možnosti čerpat hypotéku z důvodu nedostatečných příjmů. Dále čím bohatší osoba, tím výhodnější se stává možnost daňových odpočtů vzhledem k progresivnímu zdanění v České republice. Nejvyšších výhod tak dosahují příjmově nejsilnější domácnosti.

Uveďme příklad: Při využití maximálních odpočtů z daňového základu zaplatí člověk s mezní sazbou daně z příjmu 32 % o 96 000 Kč méně na dani, má-li mezní sazbu 15 %, ušetří 45 000 Kč.

Jedná se tedy znovu o transfer od chudších plátců daně ve prospěch bohatších.

Další programy MMR

Dalšími programy podpory bydlení jsou Podpora výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury, Program výstavby podporovaných bytů, Program poskytování finanční podpory na opravy vad panelové výstavby, Program regenerace panelových sídlišť.

Programy Státního fondu rozvoje bydlení

Úvěry pro mladé

Program úvěrů pro mladé je upraven nařízením vlády č. 97/2002 Sb. a týká se osob mladších 36 let. Úvěr je poskytován v maximální výši 200 000 Kč na dobu 10 let se sazbou 3 %. Podlaha bytu nesmí překročit 80 m², podlaha rodinného domu 120 m².

V současnosti existuje již nový návrh, jenž upravuje původní předpis v některých bodech. Jestliže původní návrh trpěl slabou sociální adresností (omezení věku jako kriterium rozhodně není dostačující), nový „Paroubkův návrh“ pouze snížil věkovou hranici na 35 let a úrokovou sazbu na 2 %, maximální výši úvěru zvýšil na 300 000 Kč a dobu splatnosti na 20 let. Tudíž podle původního návrhu splácejí klienti 1931 Kč/měs. (200 000 Kč na 10 let) a podle nového návrhu by šlo o 1518 Kč/měs. (300 000 Kč na 20 let).

I když nový návrh úpravy dostal název „novomanželské půjčky“, rozhodně se nejedná o sociálně adresovaný nástroj. Zájemce nemusí být ani novo, ani manžel (35tiletý manžel není novomanžel, jestliže žije v manželství již 15 let, plus půjčku obdrží domácnost a ne manželská domácnost), a jelikož je množství podpory omezeno „jen“ rozpočtem fondu, jedná se jen o další verzi hypotečního úvěru se všemi negativy, která jsou popsána dříve.

Další programy SFRB

Dalšími programy Státního fondu rozvoje bydlení jsou Nájemní bydlení, Panel, Úvěry obcím.

Nepřímá podpora

Nepřímou podporou rozumíme daňové úlevy, které byly z části popsány dříve (osvobození od daně z příjmu v případě úroků z vkladů stavebního spoření a úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů, možnost snížení základu daně o placené úroky, …), dále pak snížená sazba DPH pro stavební práce novostaveb a rekonstrukcí (5 %), díky nimž se konečná cena stavby či rekonstrukce sníží průměrně o jednu sedminu. Tato podpora bude ukončena roku 2007 s ohledem na směrnice EU. Od začátku roku 2008 budou stavby daněny základní sazbou DPH 19 %.

Sociální dávky

Stát vyplácí příspěvek na bydlení všem domácnostem s příjmem na osobu do 1,6 násobku životního minima. Navržen je také adresný příspěvek na nájemné pro domácnosti s vysokým podílem nájmu na příjmu při zohlednění přiměřenosti velikosti bytu.

Při udílení příspěvku nezáleží (zatím) na podílu nájmu na příjmu, ani na lokalizaci bydlení. Například nejnižší dávky jsou udíleny v Praze, kde je ale zároveň cena bydlení výrazně vyšší než kdekoli jinde. Jedná se tedy pouze o další typ sociální dávky, která má s bydlením společný jen název.

Co můžeme vytknout politice bydlení v České republice?

Státní bytová politika jedná poněkud nekoncepčně, když nepodporuje ty, pro které je bydlení statkem jen obtížně dostupným a pro které náklady na bydlení znamenají nepřiměřeně velkou část příjmu. Problém bydlení se týká ve velké míře mladých rodin, které podmínky pro hypotéku většinou nesplňují, přístup k regulovanému nájemnému nemají a potřebují rychle řešit otázku, kde bydlet.

V Německu řeší tyto případy soukromý nájemní sektor, který bez regulace nájemného netrpí nešvary českého systému. Udělá Česká republika kroky k dosažení „dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany“?