Nejprve si řekněme, co jsou to ony imise. Imisí se z právního hlediska rozumí fyzikální nebo chemické působení, které má původ na nemovitosti jednoho vlastníka a s rušivými účinky proniká na nebo do nemovitosti jiného vlastníka.
Podle ust. § 1013 občanského zákoníku je imisí pronikání odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, otřesů a jiných podobných účinků, které vnikají na pozemek jiného vlastníka v nepřiměřené a obtěžující míře. Počítá se i vnikání sousedových zvířat na pozemek. Takového působení imisemi na sousední pozemek je povinen se vlastník pozemku zdržet. Alespoň mu to ukládá zákon.
Rotační komínová hlavice z nerezové oceli může rušit světelnými efekty
Soudy řešily a řeší případ sousedského sporu kvůli světelným zábleskům z nerezové rotační hlavice na komíně domu jednoho souseda, které ruší jiného vlastníka nemovitosti. Takové světelné efekty mohou být velmi rušivé a nepříjemné, a u velmi citlivých osob můžou způsobit, nebo i prohloubit onemocnění.
Nerezová rotační komínová hlavice se otáčí pomocí větru a zvyšuje tah komína. Zabraňuje zpětnému proudění spalin do domu a zároveň pomáhá odvádět kouř nebo vlhkost i za nepříznivého počasí. Nerezový materiál je odolný vůči korozi a vysokým teplotám, jenže zároveň se leskne.
Sliby advokátů znějí hezky, ale v praxi obtěžovaný soused trpí
Jenže jak už to u sousedských sporů bývá, nalézt řešení je velmi obtížné. Mnohé advokátní kanceláře slibují svým klientům, že řešení znají a zajistí ho. Ve skutečnosti v praxi některé sousedské spory právní řešení vůbec nemají, respektive až na prodej nemovitosti, kam imise pronikají, a to i se ztrátou.
Ostatně na internetu můžeme nalézt reklamu advokátní kanceláře znějící takto: V poslední době naši advokátní kancelář navštěvuje mnoho klientů s tím, že jejich soused či jiná osoba, jenž vlastní pozemek, dům či byt v blízkosti majetku klienta, vytváří takovou činnost, která klienta značně omezuje ve výkonu jeho vlastnického práva. A to do té míry, že již není schopen takové jednání snášet. Klienti mají často pocit, že jediným možným řešením je prodej nemovitosti a odstěhování se pryč od souseda. To se však často mýlí.
Podle našeho skromného názoru se mýlí spíše advokátní kancelář. Nebo se nemýlí, ale neříká plnou pravdu, zatímco právě obyčejní lidé a potenciální klienti mají větší smysl pro realitu. Sousedské spory mohou být vleklé, náročné a drahé. A po celou dobu, co se takový spor vede, je řešení mnohdy v nedohlednu, přičemž imisemi obtěžovaný vlastník trpí.
Sousedé se nedohodli, spor řeší soudy
Nicméně případ, který si přiblížíme, jistě řešení má. Jen chybí ochota k dohodě zúčastněných stran. Spor se zatím před soudy vede jen necelé 2 roky, přesto už dospěl i k Nejvyššímu soudu. Soudy tentokrát postupují poměrně rychle, ale i tyto 2 roky mohou být pro obtěžovanou stranu hodně nepříjemné.
Žaloba je podána na ochranu vlastnického práva – jde o zdržení se odrážení světelných odlesků na pozemek. Tyto odlesky způsobuje, jak už jsme předeslali, nerezová rotační komínová hlavice.
Problém ale vyvstal zhruba o 2 roky dříve, takže spor fakticky trvá už 4 roky. Sousedský spor započal tedy před zhruba 4 lety po prořezání vegetace na hranici pozemků obou sousedů. Obtěžovaná strana začala problém řešit předžalobními výzvami, až nakonec v roce 2023 přistoupila k podání žaloby
Obtěžovaná sousedka odmítla řešení zaplatit, ale možná by se jí to vyplatilo
Žalobkyně uvádí, že po prořezu vegetace na hranici obou sousedních pozemků koncem roku 2021 dopadají od dubna do října každého roku, a v menší intenzitě i ve zbytku roku, prudké světelné záblesky zasahující exteriér i interiér jejího obydlí. Je tak spolu s rodinou rušena v běžném užívání a je ohroženo zdraví její i dalších obyvatel domu.
V předžalobních výzvách žalovanou stranu opakovaně vyzvala k odstranění závadného stavu. Protože žalovaná odmítala zjednat nápravu bez finančního příspěvku žalobkyně, obrátila se žalobkyně na soud.
Přitom u sousedských sporů se rozhodně vyplatí, i když je právo na straně obtěžovaného, řešení zaplatit zcela nebo na něj přispět. Je to rozhodně lepší, než trpět a platit advokátům palmáre, soudům soudní poplatky, znalcům za znalecké posudky a čekat na výsledek.
To je naše praktická rada na rozdíl od teoretických rad advokátních kanceláří. Ochotu obtěžující strany k řešení problému je třeba vždy podchytit, i kdyby se řešení mělo částečně nebo dokonce plně realizovat na náklady strany obtěžované. Vyplatí se to.
Nižší soudy nesprávně rozlišily, o jakou jde imisi. Proč to má takový význam?
Soud prvního stupně i odvolací soud žalobě rušeného vlastníka nemovitosti vyhověly. Ovšem Nejvyšší soud jejich rozsudky zrušil a věc vrátil k řízení před soudem prvního stupně. Ten musí důkladněji posoudit, zda odlesky skutečně překračují přiměřenou míru a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.
Jde totiž o nepřímou imisi, která může být posouzena jako závadná teprve tehdy, je-li v daných poměrech nepřiměřená a podstatně omezuje obvyklé užívání sousedního pozemku, vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu spis. zn. 22 Cdo 1214/2025, ze dne 17. 6. 2025.
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí vysvětluje, že imise jsou objektivní skutečností a zákon poskytuje ochranu proti nim bez ohledu na to, zda jsou vyvolány úmyslně, vědomě či nikoliv. Z ust. § 1013 odst. 1 občanského zákoníku ale vyplývá rozlišování imisí na takzvané nepřímé a přímé. A to je i pro daný spor velmi významné.
Rozlišení imisí na přímé a nepřímé
Přímé imise jsou přímým pokračováním vlastníkovy činnosti (například svádění vody trativodem na sousední pozemek). Přímé imise jsou takové, které jsou přímo přivedeny na sousední pozemek. Například vlastník vyvede výfuk vzduchotechniky přímo na sousedův pozemek, vyústí tam okap nebo umístí na hranici svého pozemku včelín tak, aby včely vylétávaly přímo na pozemek souseda.
Takové imise jsou vždy zakázané, a to bez ohledu na míru takových vlivů a stupeň obtěžování souseda. Právo přivádět imise na sousedův pozemek si mohou vlastníci sousedních pozemků ovšem dojednat, a to i jako služebnost. V praxi to asi bude spíše výjimečné.
Nepřímé imise nejsou přímo vyvolány činností vlastníka sousedního pozemku, ale jsou jen jejím volným následkem podmíněným přírodními vlivy (spad popílku, šíření hluku, množení hlodavců na pozemku neužívaném nebo nenáležitě obstarávaném apod.).
Nepřímé imise jsou zakázané taky, ale jen za podmínky, že jsou místním poměrům nepřiměřené a podstatně omezující obvyklé užívání pozemku v daném místě. Ochrana se tedy dotčenému sousedovi poskytuje proti nepřímým imisím jen tam, kde to překračuje míru přiměřenou poměrům, společensky únosné hranice dané dobrými mravy. Jen takový zásah je neoprávněný. Ostatní, běžné imise, které nepřekračují míru přiměřenou poměrům, jsou sousedé povinni navzájem si trpět.
K rozlišení imisí přímých (ust. § 1013 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku) a nepřímých (ust. § 1013 odst. 1 věta první občanského zákoníku) se Nejvyšší soud vyjádřil v rozsudku ze dne 28. 5. 2020, spis. zn. 22 Cdo 942/2020.
Nejvyšší soud zhodnotil, že jde o imisi nepřímou, proto je třeba zkoumat další souvislosti a místní poměry
V rámci řešení aktuálního sporu Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 22 Cdo 1214/2025, ze dne 17. 6. 2025, zhodnotil, že odvolací soud chybně považoval předmětné imise za přímé. NS vysvětluje na příkladu, že spad listí, stejně jako stékání vody ze střechy na sousední pozemek (bez toho, že by šlo o přímé vyvedení odvodu vody na pozemek souseda), představuje typické nepřímé imise, neboť účinek se sice projeví na sousedním pozemku, avšak za působení dalších (zejména přírodních) faktorů a bez toho, že by vlastník pozemku zásah sám přímo způsobil. Právě z této systematiky je nutné vycházet i v poměrech aktuálně řešené věci.
V projednávaném případě se světelné odlesky nešíří na pozemek žalobkyně přímým technickým vedením ani cíleným směrováním (jako by tomu bylo například u reflektoru), nýbrž vznikají jako optický důsledek odrazu slunečního záření od nerezového povrchu rotační hlavice, jejíž směr a intenzita rotace závisí na povětrnostních vlivech.
Samotné zařízení, jímž jsou odlesky produkovány, není konstruováno tak, aby směrovalo záření cíleně na sousední pozemek. Účinek se tedy sice projevuje i mimo nemovitost žalované, avšak pouze jako vedlejší efekt fyzikálního jevu, jehož směr a intenzita nejsou žalovanou ovládány a jehož bezprostřední působení se projevuje také na její vlastní nemovitosti.
Za této situace nelze uzavřít, že by odlesky byly „přímo přiváděny“ na sousední pozemek ve smyslu ust. § 1013 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku. Jde tak o nepřímou imisi, která může být posouzena jako závadná teprve tehdy, je-li v daných poměrech nepřiměřená a podstatně omezuje obvyklé užívání sousedního pozemku. Odlišný závěr soudů nižších stupňů, které kvalifikovaly daný zásah jako přímou imisi, je proto v rozporu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.
Spor pokračuje, strany budou platit a řešení se odkládá
NS proto rozhodnutí nižších soudů zrušil. Věc se vrací soudu prvního stupně, který se musí zaměřit na posouzení, zda předmětný zásah (odlesky a záblesky) překračuje míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku žalobkyně.
Při tomto hodnocení musí soud vycházet z konkrétních okolností případu, včetně četnosti a intenzity odlesků, jejich vlivu na běžné užívání nemovitosti žalobkyně a zohlednit také charakter zástavby a obvyklé poměry v dané lokalitě. K tomu bude nezbytné doplnit dokazování, zejména prostřednictvím odborného posouzení nebo dalších důkazních prostředků, které umožní učinit spolehlivý závěr o povaze a rozsahu zásahu.
Spor tedy bude pokračovat, oběma stranám budou vznikat další náklady – budou hradit další soudní výlohy, zejména pak strana žalující. Opravdu by se jí vyplatilo, pokud byla ochota druhé strana problém technicky řešit, jí na řešení významně finančně přispět. Může se také stát, že imise bude označena za nepřímou a přiměřenou místním poměrům, takže obtěžovaná strana řešení nevysoudí a ještě bude muset nahradit soudní výlohy straně žalované.
ČLÁNKY DO MAILU