Hlavní navigace

Smluvní pokuta vůči problematickému nájemci bude znovu povolena

Autor: Depositphotos
Novela občanského zákoníku od 1. července 2020 ruší zákaz ujednat smluvní pokutu. Výše pokuty se bude sčítat s kaucí, dohromady nesmějí přesáhnout 3 měsíční nájmy. Co se mění?
Tomáš Zilvar
Doba čtení: 3 minuty

Sdílet

Nový občanský zákoník zakázal sjednávat mezi pronajímatelem bytu (resp. části obytného domu) a jeho nájemcem smluvní pokutu. § 2239 OZ o zakázaných ujednáních ve smlouvě o nájmu bytu říká, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci (bytu) povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Smluvní pokutou proto nelze zajistit včasné placení nájemného, respektive sankcionovat pozdní placení nájemného, ale ani třeba zajistit včasné vyklizení pronajatého bytu po skončení nájemního vztahu, resp. sankcionovat jeho pozdní vyklizení a odevzdání zpět pronajímateli. O tom jsme vás informovali v článku Z nájemce dlužícího za nájem toho moc nedostanete

Dosud jsou zakázány i smluvní úroky z prodlení    

Výkladová praxe soudů (judikatura) pak tento zákaz smluvní pokuty rozšířila i na smluvní úrok z prodlení (tedy úrok z prodlení odlišný od zákonného úroku z prodlení ve smyslu nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Výše úroku z prodlení odpovídá dle § 2 nařízení vlády ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.)

Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 2059/2018, ze dne 5. 6. 2019) konstatoval, že „podle ust. 2239 o. z. nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení“. O tomto významném rozhodnutí NS ČR jsme vás informovali v článku Jak vysoké úroky zaplatíte z dlužného nájemného?

Význam a obsah rozsudku NS, který se věnoval i řešení jiných otázek, lze shrnout takto: „Při prodlení s placením nájemného je nájemce bytu povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., smluvní úrok z prodlení nelze sjednat nad tuto výši. Pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 OZ do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 OZ), bez ohledu na to, zda ho nájemce užívá.“

Výše dosud povolené kauce se bude sčítat se smluvní pokutou

Jediným zajišťujícím a povinnosti nájemce bytu utvrzujícím právním nástrojem (institutem) je tak pouze jistota všeobecně zvaná jako kauce. Jistota čili kauce zajišťující uspokojení práva pronajímatele na placení nájemného a splnění jiných povinností nájemce (kupř. na náhradu škody) však nesmí být (§ 2254 odst. 1 OZ) vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného

Situaci mění s účinností od 1. července 2020 novela občanského zákoníku (zákon č. 163/2020 Sb.). Jednak ruší zákaz ujednat smluvní pokutu. Sjednání smluvní pokuty zajišťující plnění povinností nájemce bytu je tak od 1. 7. 2020 přípustné. Avšak v občanském zákoníku zůstává zákaz smluvního ujednání ukládajícího nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou. Proto neobstojí kupř. ujednání smluvní pokuty, která by následovala za marginální, drobné, nevýznamné porušení povinností nájemce.

Ovšem výše smluvní pokuty bude omezena. Ujednají-li si pro případ porušení povinností nájemce strany nájemní smlouvy smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Chce-li si tedy pronajímatel do smlouvy prosadit smluvní pokutu, a přitom je již ujednána kauce v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemního, musí být snížena kauce. Lze tedy sjednávat kauci i smluvní pokutu současně, ale výše jednoho zajišťovacího institutu omezuje výši toho druhého.

Příklad

Pronajímatel má s nájemcem dohodnuto měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč. Mohou se dohodnout na jistotě (kauci) ve výši 20 000 Kč a smluvní pokutě 10 000 Kč, anebo na kauci ve výši 15 000 Kč a smluvní pokutě ve výši 15 000 Kč atp. Není jasné, jak to bude s dosavadními protiprávně ujednanými pokutami. Mnozí pronajímatelé dosavadní zákaz sjednávání smluvní pokut nerespektovali a ujednání o smluvní pokutě druhé straně vnutili, ostatně mnohdy je i nájemce převzal, odsouhlasil pro svou neznalost.

Taková ujednání sjednaná až do 30. 6. 2020 jsou a budou zdánlivá, nicotná, nerealizovatelná, nevymahatelná. Nicméně i tak mohou plnit preventivní, odstrašující funkci vůči nájemci. Není však zřejmé, co se s nimi 1. 7. 2020 stane – zda zůstanou zdánlivá a nevymahatelná i nadále, anebo dojde ke zhojení (konvalidaci) právní vady a bude se na ně od 1. 7. 2020 hledět jako na řádně v souladu s občanským zákoníkem ujednaná. To nejspíš vyloží budoucí výkladová praxe soudů při řešení sporů mezi pronajímateli a nájemci.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).