Kupte si byt …
Hypoteční financování bydlení se mezi bankovními produkty stalo v minulých letech absolutním hitem. Úrokové sazby vytrvale klesaly, mzdy rostly, stavební výroba jela naplno a všichni hýřili optimismem. Díky dostupnosti hypotečních úvěrů přestalo být pořízení vlastního bytu pro statisíce lidí nedosažitelným snem.
Dlouhodobá splatnost a rekordně nízké úrokové sazby srazily výši splátek úvěrů na úroveň, která se zdála být zvládnutelná i lidem s podprůměrnými příjmy. Banky postupně slevily ze svých požadavků a ochotně půjčovaly peníze i méně bonitním klientům. Hypoteční úvěr je nyní možné získat dokonce i bez dokládání výše příjmů.
To vše by bylo v pořádku, kdyby tu nebyla dvě velká „ale”. Prvním z nich je nezodpovědný přístup některých lidí k vlastnímu zadlužování se. Pod palbou všudypřítomné reklamy snadno podléhají dojmu, že pořízení bytu s hypotékou je procházkou růžovým sadem bez jakýchkoliv rizik. Často přitom nezůstávají jen u hypotečního úvěru a zadlužují se i jinde.
Druhým „ale” je marketingová politika bank. Reklamu, která přehání, zjednodušuje a vyzdvihuje jen to pozitivní jim nelze příliš vyčítat. Taková už reklama bývá a soudný člověk by si to měl uvědomit. Nečestné a nesportovní však od bank bylo nastavení dumpingových cen pro krátké první období fixace úrokových sazeb s kompenzací v dalších obdobích.
Úvěry se prodraží
Hypoteční úvěry jsou všeobecně vnímány velmi pozitivně. Narozdíl od spotřebitelských úvěrů totiž bývají jen výjimečně použity k financování zbytečností. Jejich nebezpečí ovšem spočívá v poměrně velké citlivosti na změny úročení. Navýšení úrokové sazby o pár desetin procenta způsobí navýšení měsíční splátky o několik stokorun. S tím ale lidé často nepočítají.
Řada klientů hypotečních bank se v nedávné minulosti nechala k podpisu úvěrové smlouvy zlákat nabídkou nebývale nízkých úrokových sazeb zaručujících jim velmi přijatelnou výši splátek. Jen málokdo si přitom uvědomoval, že hypoteční úvěr přestavuje velký finanční závazek na velmi dlouhou dobu, během níž se ledacos může změnit.
Představa, že úrokové sazby budou velmi nízké věčně, je naivní. Jejich nárůst z historicky rekordně nízkých úrovní, které patřily k nejnižším v celé Evropské unii, se dal očekávat. Dlužník splácející úvěr tedy může být současným vývojem rozladěn, ale neměl by být příliš překvapen. S tím, že se mu hypotéka může prodražit, měl totiž počítat.
Zadlužit se bez dostatečných rezerv v příjmech nebo majetku využitelných pro splácení dluhu je velmi nezodpovědné. Ještě horší je, pokud si dlužník sice začne uvědomovat, že mu dluhy přerůstají přes hlavu, ale nic s tím nedělá. Řešit splácení úvěru další půjčkou pak je zaručeným způsobem, jak se dostat do dluhové pasti, z níž už nemusí být úniku.
Snad nebude tak zle
S ohledem na další předpokládaný vývoj základních sazeb určovaných ČNB i na změny, které přinese reforma veřejných financí, nelze očekávat, že by se růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů zastavil, nebo že by dokonce tyto sazby v dohledné době opět výrazněji poklesly. Situace ale nebude tak vážná, jak by se mohlo na první pohled zdát.
Růst sazeb nejspíš nebude nijak dramatický a bude se týkat hlavně nejkratších období fixace úrokové sazby. Tlumit ho bude konkurenční boj o klienty, který se v důsledku postupného nasycení trhu určitě ještě vyostří. Kromě v poslední době značně populárního získávání přeběhlíků si banky snad také uvědomí, že výhodnější pro ně může být spíše snaha o udržení si klientů stávajících.
Negativní dopad růstu úrokových sazeb na finanční situaci lidí splácejících hypoteční úvěr bude také kompenzován růstem reálných mezd. Pro klienty, kteří by se přesto kvůli nečekaně vysokým splátkám dostali do problémů, mají banky přichystáno řešení v podobě prodloužení doby splatnosti úvěru. Zvýšené úrokové zatížení se rozloží na delší období a spokojen bude klient i banka.
Pro případ přechodného snížení schopnosti klienta úvěr splácet existuje možnost individuálního sjednání odkladu splátek jistiny. Když by ani to nepomohlo, přijde na řadu dohoda s klientem o převodu úvěrované nemovitosti zatížené hypotékou za asistence banky. Realizace zástavy proti vůli klienta a případné soudní vymáhání pohledávek určitě i nadále zůstane až krajním řešením.
Krize českého hypotečního trhu zatím nehrozí
Světové finanční trhy v poslední době nejvíce vyděsil vývoj na hypotečním trhu ve Spojených státech. V průběhu roku tam dramaticky vzrostl počet nesplácených hypoték poskytnutých rizikovějším skupinám obyvatel. Ceny nemovitostí se propadly a ztráty bank se počítají v desítkách miliard dolarů. Nervozita se přelila i na akciové trhy, které reagovaly celosvětovým poklesem. Objevily se i názory o blízkém pádu americké ekonomiky do recese.
Důvodů, proč podobný vývoj u nás zatím nehrozí, je hned několik. Způsob hypotečního financování v Česku se od toho amerického v mnoha ohledech liší. Zatímco v USA je hypotéka obchodovatelným aktivem transformovaným bankami a specializovanými agenturami do podoby často i velmi rizikových cenných papírů, v Česku je přístup bank daleko konzervativnější, a tedy i bezpečnější.
České banky také jsou při poskytování hypotečních úvěrů daleko opatrnější než ty americké. Přestože v tomto směru došlo k jistému posunu, úvěr stále nedostane zdaleka každý. Žadatel o úvěr například nesmí mít v registru dlužníků záznam o své špatné platební morálce. Šance člověka s pohnutou bankovní historií nebo jinými nesplácenými závazky získat úvěr, byť zajištěný kvalitní nemovitostí, zůstávají minimální.
Růst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních letech trhal rekordy. Zadlužení českých domácností však stále ani zdaleka nedosahuje hodnot obvyklých v řadě jiných zemí. Pokud se udrží růst ekonomiky i reálných mezd, lze očekávat, že zájem o úvěry neopadne. To, že tempo zadlužování českých domácností nebude kvůli vyšším úrokovým sazbám už tak rychlé jako dosud, je jen dobře.
Nedojde-li k větším ekonomickým otřesům třeba z důvodu domácí politické nestability nebo nějaké globální krize, žádný katastrofický vývoj český hypoteční trh nejspíš nečeká. To ale nebude platit pro skupinu dlužníků, kteří se kvůli naivitě a přecenění svých schopností splácet úvěry dostanou do dluhové pasti.
Anketa
Splácíte v současné době hypotéku?
