Pronajímání jako pasivní příjem bez práce? Zapomeňte. Jak správně pronajímat a co vás čeká?

Pro začátek je třeba rozlišit, co kdo pronajímá. Je rozdíl pronajímat rodinný dům a pronajímat byt, který je obvykle součástí SVJ, nebo pronajímat pokoj, nebytový prostor.

Pro lepší čtivost budu dále občas používat pojem byt, i když pronajímáte pokoj nebo (nebytový) prostor. Navíc můžete využít služeb firem, které část nebo všechny věci za vás převezmou – ale i pro představu je dobré vědět, co vše vlastně potřebujete delegovat na danou firmu. Vlastnění a pronajímání bytů obsahuje velké množství jednorázových, pravidelných i neplánovaných činností.

Příprava bytu k pronájmu

Začínám přípravou bytu. Což může obsahovat i výběr lokality a koupi bytu. Nicméně to je natolik individuální záležitost, že jen krátce.

To, jaký byt koupíte, nebo jste koupili, má vliv i na to, jací nájemníci se budou o váš byt zajímat, jak ho budou využívat, a zájem bude ovlivňovat výši nájmu. 

Něco jiného je pronajímat byt na vesnici u lesa a něco jiného byt v univerzitním městě u školy nebo u průmyslové zóny. A má vliv, jestli vlastníte všechny byty v daném domě (což splňuje i rodinný dům), nebo vaše nájemníky a vás ovlivňují obyvatelé bytů v daném domě. V obou případech vás ovlivňují sousedé, okolí domu, i když méně.

Komu chcete pronajímat a kolik času tomu chcete věnovat?

Nejdříve si to chce ujasnit, komu především chcete byt pronajímat, kolik času chcete věnovat pronajímání a dle toho koupit byt, nastavit nájemní smlouvu, podmínky, vybavit byt.

Možné cílové skupiny jsou pestré:

• rodiny s dětmi, 
• expati,
• studenti, 
• jednotlivci,
• bezdětné páry,
• důchodci,
• (ne)kuřáci,
• chovatelé zvířat,
• státem dotovaní nájemci,
• státem chránění nájemci,
• pracující daleko od rodiny,
• rodinní příslušníci…

Nelze říct, že jedna skupina je lepší než druhá, nicméně lokalita, výbava bytu a podmínky pronajímání do značné míry vytvoří předfiltr.

Oficiálně nemůžete chtít takové nájemce a takové nechtít, nicméně zájemcům můžete usnadnit hledání správného bytu tím, že do inzerátu napíšete, např. kdo si pronajal váš byt předtím nebo kdo bydlí v okolních bytech. Pokud chcete být přímější, např. pro koho je byt vhodný, tak jen velmi opatrně a pište jen to, co jste si schopni obhájit.

Nezbytné dokumenty

Tedy byt jste rekonstruovali (nebo i nerekonstruovali), vybavili (nebo i nevybavili). Je to vše?

Je potřeba zkontrolovat, že jej máte správně zkolaudovaný (nebo se prostě smířit s tím, jak je zkolaudovaný), máte příslušné revize, kontroly (viz dále), máte pořešený energetický štítek (třeba i tím, že ho nemáte) a máte rozhodnuté, komu a jak budete byt pronajímat.

To zahrnuje i variantu pronajímat bez účasti státu, ať už jen mezi rodinnými příslušníky, nebo šířeji mezi známými, nicméně zahrnuje to velkou opatrnost a pečlivost.

Naučte se termíny a předejdete problémům

Dále má vliv to, jestli to, co pronajímáte, vlastně můžete označit jako byt/pokoj, jestli to tak bylo zkolaudováno, splňuje požadavky.

Pokud váš prostor není zkolaudován jako byt, nepronajímejte ho jako byt, raději použijte nijak nedefinovaný termín jako „prostor“, jinak hrozí udání od končícího nájemníka, že jste mu pronajali prostor a označili ho termínem, i když ho nesplňuje. Nicméně dejte opatrně najevo, že vám bydlení v prostoru nevadí. 

Aby nájemci sehnali v objektu trvalý pobyt, stačí souhlas (spolu)vlastníka nebo nájemce bytu v domě (tady myšlen opravdu prostor zkolaudovaný jako byt). Na druhou stranu, pokud prostor máte řádně zkolaudován, i když dle starších předpisů nebo chybně, řídil bych se kolaudačním rozhodnutím a používal termíny z něj.

Nájemní smlouva i předávací protokol jsou zásadní dokumenty, věnujte jim pečlivou pozornost. Jste pronajímatel, při případném soudním sporu jste obvykle považováni za tzv. silnější stranu.

Nájemní smlouvu je třeba občas zkontrolovat, stejně tak vývoj zákonů, něco je dáno, něco potřebujete upravit, někde chcete nájemcům vycházet vstříc. O textu nájemní smlouvy by mohlo být i několik samostatných článků, takže aspoň takto stručně pro představu, že zrovna nájemní smlouva bere průběžně neuvěřitelné množství času, zvláště pokud nemůžete, nechcete s výpovědí současného nájemce všeho nechat a začít studovat zákony ani platit důvěryhodnému právníkovi za aktualizaci nájemní smlouvy.

Na jak dlouho pronajímat?

Obvyklé je pronajímat byt (i obecní) na 1 rok. Zvláště na začátku nepřekračujte tuto dobu. Delší doba znamená riziko především pro vás, když něco v nájemní smlouvě zapomenete ošetřit, když potkáte nájemce, kterého shledáte nevhodným do vašeho bytu.

Výpověď nájemní smlouvy je pro pronajímatele jako silnější stranu riziková, riziko se dobou určitou aspoň ohraničí.

Sledujte návrhy změn a myslete na ně v nájemní smlouvě dopředu, např. uvažujte už nyní, jak pořešit případné omezení prodlužování smluv, zvláště pokud vaše cílová klientela není vhodná pro dlouhodobé smlouvy. Ať už z důvodů na jejich straně (studenti, kontraktoři, různé dočasné bydlení – pozor na příliš krátké bydlení, abyste neměli problém s FÚ a nechtěl vás přeřadit do ubytovacích služeb).

Pravidelné revize, servisy, kontroly

Vzhledem k tomu, že legislativa je složitá, obsahuje spoustu výjimek, pravidel, musím vás odkázat podobně jako u nájemní smlouvy na studium legislativy, právníky.

Nicméně pro začátek a orientaci by vám mohlo stačit, že:

• Revizního technika na plyn voláte každé 3 roky (společné prostory i pro byty). 1× ročně (mimo topnou sezónu) voláte servisní prohlídku kotle.
• Revizního technika na elektřinu (společné prostory i pro byty) a případně hromosvod voláte 1× za 5 let.
• Čištění komínů u atmosférických plynových kotlů nebo krbů je ročně, u kondenzačních kotlů 1× 2 roky.
• 1× ročně provádíte kontrolu požární techniky.

Nezapomeňte služby pro byt zmínit v nájemní smlouvě, abyste je nájemci nemuseli účtovat v rámci nájemného navýšené o daně, ale v rámci služeb ve stejné výši, za jaké jsou účtovány řemeslníky.

Vždy při první návštěvě odborníka se nezapomeňte zkusit zeptat, co vše a kdy potřebujete konkrétně vy, jestli právě nespadáte do nějaké výjimky a nepotřebujete kontrolu častěji, nebo naopak nebude-li stačit méně často. Osobně se ptám i na to, jak důležitá je daná kontrola, k čemu konkrétně pomáhá. Je to důležité pro posouzení reálného rizika, priorit, když nestíháte, příčinné souvislosti, kdyby pojišťovna chtěla krátit. Např. čištění komínů u kondenzačních kotlů je víc zbytné než čištění komínů u krbů.

Během nájemního vztahu je víceméně frekvence (a tím i cena) kontrol dána nájemcem, jen mějte příslušnou dokumentaci. Minimum pro pronajímatele je to, že před pronájmem prvnímu nájemci je třeba revize, servisy, kontroly zajistit a pak zkontrolovat vždy při střídání nájemce.

Jak sehnat nájemce?

Jak už jsem výše zmínil, je nutné být opatrný v pojmech a vyjádření při shánění nájemce. Na druhou stranu z praktického hlediska dává smysl ušetřit oběma stranám čas tím, že jim dostatečně naznačíte, koho preferujete a koho ne.

Pokud máte požadavky, které se neslučují se zákonem, spíše využijte služeb realitky. Vždy hrozí rizika, ať už chcete pronajímat např. především cizincům, nebo naopak našincům.

I když využíváte služeb realitky, berte realitku jako předfiltr, úsporu času. Je vhodné nájemce potkat osobně, jestli si vzájemně sednete, vysvětlit podrobně nájemní smlouvu i nepsaná pravidla, možnosti. Na čem se lze domluvit, na čem ne. Zvláště pokud stojíte o dlouhodobé nájemce.

Nicméně nájemní bydlení je především dočasné bydlení, zvláště v ČR, kde většina lidí chce bydlet ve vlastním. Čekejte, že nájemce budete shánět každých pár let, když budete mít štěstí. U studentů v průměru spíše každým rokem, ale i častěji.

Vyúčtování služeb

Alespoň 1× ročně budete dělat vyúčtování služeb. Pokud nějaký nájemce odejde, i kdyby ke konci kalendářního roku, znamená to rychleji udělat vyúčtování mimořádné. Dost si usnadníte život, pokud na vyúčtování myslíte a předem si u svých dodavatelů požádáte o vyúčtování ke konci kalendářního roku.

Ale pozor na specifikaci přelomu kalendářních let. Někdo správně datum 1. 1. interpretuje jako 1. 1. 00:00 hod,, ale jiný vám to vyúčtuje s tímto zadaným datem ke konci kalendářního dne 1. ledna. V každém případě do pár dní vám přijde vyúčtování a to prostě rozpočítáte dle vašich pravidel v domě na byty.

Pokud začínáte pronajímat rodinný dům, bytový dům, zde se můžete inspirovat, jak kterou službu máte rozúčtovávat, včetně informace, jestli se můžete odchýlit.

Tam, kde je volnost, rozhodně stojí za to nad tím přemýšlet a nebát se to nastavit jinak, když standardní způsob by byl ve vaše domě nespravedlivý. Ale zas nepřehánět to se spravedlností, která se pojí často se složitostí. Někdy je jednodušší pravidlo i vhodnější, zvláště vzhledem k výši takových nákladů.

Např. náklady na provoz výtahu (především elektřina) může dávat smysl rozúčtovat dle dvou vah, dle počtu osob a dle čísla patra, ve kterém bydlí.

Ale fixní náklady na provoz (revize, kontroly) může dávat smysl rozúčtovat na každou jednotku vyjma přízemí.

Pozor na spotřebu vody. Rozdíly mezi byty mohou být násobné (konkrétně 9 m³, ale také 69 m³ na osobu a rok). Natož kde by nebyly podružné vodoměry. A spotřeba vody koreluje se spotřebou topné energie.

Na otázku nájemce, kolik stojí služby, tedy pokud možno dodejte nejen částku, ale i množství, ať zbytečně nejsou nepříjemně překvapení, když budou mít jinou spotřebu. A i vy u nového nájemce po nějakém čase zkontrolujte spotřebu a případně upravte zálohu na služby.

Pozor, v některých případech je zákonem dán způsob vyúčtování bez možnosti dohody. Pokud se vaše pravidlo v domě liší nebo nějaké pravidlo chcete změnit, řešte to s právníkem dřív, než z toho bude nějaký zbytečný soudní spor s nájemcem.

Pozor na rozsah poskytovaných služeb, pokud nejste v ubytovacím režimu = podnikání. Sice má pronajímatel tendenci vycházet nájemcům vstříc, ale poskytované služby nad rámec nezbytných zvyšují riziko, že by finanční úřad mohl přehodnotit váš pronájem na ubytovací služby.

Problematika je složitá, vágní, zvláště si dejte pozor na poskytování úklidu bytů, starání se o lůžkoviny. Raději buďte jen zprostředkovatel, nebo dané služby poskytujte jinou právnickou/fyzickou osobou než vlastní nájem. Riziko se vágně sčítá s dalšími parametry vašeho pronajímání.

Opravy a údržba

Dost nájemců si myslí, že když mají byt pronajatý, o opravy a údržbu se stará pronajímatel. A dost pronajímatelů tíhne k tomu to opravdu dělat, zvláště náročnější opravy. Nicméně opět hrozí, že přílišná údržba bytu ze strany pronajímatele bude další střípek k přehodnocení FÚ nájmu na ubytovací služby.

Proto i v této oblasti našlapujte opatrně. Pokud možno se držte vyhlášky 308/2015 Sb. a dle těchto pravidel určujte aspoň, co platí nájemce a co pronajímatel. A řádně veškerou běžnou údržbu a drobné opravy naúčtujte nájemci. Dá se říct, že drtivou většinu údržby a oprav platí nájemce. 

Jedna zajímavost, výše limitu za drobné opravy není stanovena absolutně, ale záleží na pořadí a výši oprav: 

Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

Např. u 100m² bytu výdaje ve výši 10 000 Kč a 10 000 Kč zaplatí nájemce oba, ale po výdaji v minimální výši 10 001 Kč další náklady v daném roce neplatí. Navíc platí, že:

Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Další služby

Stát vám nařizuje diskriminovat cizince. Musíte je hlásit na cizineckou policii, přihlašovat, odhlašovat, nezapomínejte na to, jsou velmi krátké lhůty.

A pozor, velmi opatrně, kdybyste tyto vícenáklady chtěli přenést na cizince, poraďte se s právníkem. Jak to tak bývá, že zloděj křičí „chyťte zloděje“, i zde ten nejvíce diskriminující subjekt je stát a ten nejvíce křičí: chyťte „diskriminující“, i když rozlišování sám vyvolal, nebo „jen“ posílil.

Doporučuji motivovat nájemce, aby si uzavírali kvalitní pojištění odpovědnosti nájemce – třeba i tak, že za doložení trvání pojištění odpovědnosti splňující vaše požadavky jim vyúčtujete slevu na nájemném (když jim dáte měsíční slevu 100 Kč, víceméně jim zaplatíte pojištění odpovědnosti nájemce). Případně si ho pojistěte sami. Můžete je motivovat uzavřít pojištění domácnosti (nájemcových věcí), přece jen případná škoda by mohla ovlivnit placení nájmu vám.

Jakékoliv náklady, co lze, vyúčtujte nájemci přímo ve službách. Nájemce zaplatí jen skutečné náklady, nemusíte si přirazit za zdanění, když tyto částky budete platit z nájmu. 

Vy si snižujete požadovaný nájem, daň z nájmu, příjem v daňovém přiznání, snižujete rizika z náhlého zvyšování cen dané služby, a hlavně spravedlivě motivujete nájemce k rozumnému využívání dané služby. Např. daň (tzv. poplatek) z odpadu, který se platí i za obývaný byt nájemce, pokud nikdo z nájemců nemá v bytě trvalý pobyt. Prostě to nechte na nájemci, jestli mu ten poplatek stojí za změnu trvalého pobytu, nebo ne, a jak rychle. 

Nebo se domluví s jiným obyvatelem domu, aby „přesunul“ svůj trvalý pobyt k němu do bytu. Trvalá adresa dle zákona je na adresu, nemusí se uvádět byt na dané adrese, i když úředníci budou chtít označení bytu, není to v zákoně.

Daně a jak na ně

Bohužel ne všude to lze tak levně a jednoduše. Např. daň z nemovitých věcí nelze přenést na nájemce ve službách, musí být v ceně nájmu, a tedy navýšena o daň z příjmů (v případě podnikání, tj. ubytovacích služeb, i o daň sociální a zdravotní). Jednodušší a běžnější je, když je tento náklad prostě v nájemném. Když stát zvýší daň, navýšíte při nejbližším navýšení nájemného odpovídajícím způsobem nájemné.

Nicméně tento způsob má jeden nepříjemný efekt. Často i lidé žijící v nájmu fandí navyšování těchto nákladů, přestože se dřív či později přenesou na ně. Existuje lepší a transparentnější cesta. Místo toho, abyste nájemné měli v jedné částce, rozdělte nájemné na dvě (případně více) části:

1. část počítá typicky s inflační doložkou, případně slevami (např. za nekouření, nepodnikání, vyšší jistotu, nechování zvířat, za roční placení nájemného, pojištění odpovědnosti, za doložení příjmu (vyššího než…).
2. část počítá a sleduje daň z nemovitých věcí + daň z příjmu z nájmu. Nezapomeňte na precizní stanovení, kdy dochází ke změně platby, podobně jako u inflační doložky. Pokud je v nemovitosti více bytů, nastavte pravidlo, jak se bude dělit (na počet bytů? Nebo složitěji, ale asi spravedlivěji dle ploch bytů?).

Ano, je to složitější, delší text smlouvy, ale je šance, že si daný nájemce spíše uvědomí, že zvýšením daně z nemovitosti pro pronajímatele se i jeho nájemné navýší. Naopak při snížení se mu sníží nájemné.

Výhoda pro vás je, že navýšení nájemného kvůli dani z nemovitosti bude jasnější, rychlejší, dojednáno předem. A nemusíte řešit případy, kdy navyšujete dle inflace, ale daň z nemovitosti se navýší násobně, jako se stalo letos.

Podobně můžete oddělit daň z nájemného se stejným efektem. Případné navýšení zdanění nájmu (nyní 15% sazba daně) rychleji dopadne na nájemce, i méně chápaví nájemci pochopí, že navyšování daně pro pronajímatele bude mít vliv i na ně. A současně uvidí jasněji, kolik zhruba vlastně nájemci platí za daň z příjmu pronajímatele v nájemném.

Stručný přehled práce pronajímatele

Co vás čeká a nemine

Odhlašování a přihlašování cizinců dle stávající praxe.

Vyúčtování, placení záloh, faktur, nedoplatků vůči dodavatelům, žádání mimořádného vyúčtování k začátku roku

• a) společné elektřiny
• b) vodného a stočného
• c) úklidu
• d) výtahu
• e) revize/kontroly/servisu elektřiny, plynu, komínů
• f) poplatkové povinnosti za odpad
• g) dalších služeb (např. klíče)

Pravidelně roční nebo při odchodu nájemce:

• Domlouvání servisní prohlídky kotlů ročně, revize elektřiny a hromosvodu 1× za 5 let, plynu s nájemníky 1× za 3 roky, komínů ročně / ob rok dle typu.
• Komunikace s realitkou, potenciálními nájemníky, novými nájemníky, aktualizace nájemní smlouvy a předávacího protokolu dle nejlepšího vědomí a svědomí, komunikace s právníky.
• Předávání bytů, vyjednávání, chystání bytu pro nové nájemce svépomocí a s pomocí řemeslníků.
• Řešení oprav a závad ve společných prostorách i nahlášených nájemníky v jejich bytech. Jejich řešení svépomocí nebo najímáním řemeslníků (komunikace s ověřenými, případně hledání nových).
• Řešení sporů mezi nájemníky navzájem.
• Pokud možno zvyšovat spokojenost nájemníků nadstandardními službami (z důvodu ubytovacích služeb raději neplacených, neevidovaných) – zapomenuté klíče, zabouchnuté dveře.
• Kontrola příchozích plateb, případná urgence, aktivování právníků, vystěhování.

Ano, pronajímání patří mezi pasivní příjem, ale vyžaduje nemalé množství času pravidelně, plánovaně, ale také náhle, neplánovaně. Navíc vyžaduje aspoň orientační znalosti z mnoha různorodých oborů.

A nesmíme zapomínat na sice odložitelné práce jako údržba nájemní smlouvy, ale rozhodně to nejsou jednorázové časové náklady. Je to radost, když člověk najde rozumné nájemce a podaří se mu vykličkovat mezi paragrafy k oboustranné spokojenosti. Je to starost, když se něco pokazí. Hodně štěstí všem na obou stranách.