Hlavní navigace

Nájemní vztahy s možností volby aneb když „ajťák“ a finanční poradce pronajímá

11. 3. 2021
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Současná doba přináší řadu změn a může se dotknout i nájemního bydlení. Máme pro vás několik nápadů na úpravu nájemních vztahů.

Pronajímání je výrazně regulováno. Zvláště pokud se jedná o pronajímání bytů na bydlení. I když nový Občanský zákoník je ve většině případů psán stylem pokud se smluvní strany nedohodly jinak, platí to, co je v zákoně, u nájemního vztahu je výjimka. Je velmi obtížné se domlouvat s nájemníkem na čemkoliv odlišném, riskujete problémy, a to i v případě, když obě strany něco jinak chtějí. Přesněji jste jako pronajímatel v nevýhodném postavení, protože nájemník to kdykoliv může chtít dle zákona, i když to bylo výměnou za ústupek z vaší strany, který nadále platit bude.

Shrnutí typických nájemních vztahů z pohledu pronajímatele

Důsledek je jednoduchý. Zkostnatělost nájemních vztahů. A často tzv. ochrana nájemníků se v realitě stává problémem nájemníků. Zvláště nepochopitelná je pro mě například regulace výše jistoty (dříve nazývaná kaucí). Na nájemním trhu je častá jistota jednoměsíční, přesto zákonodárci měli potřebu omezit výši jistoty na trojnásobek z předchozího šestinásobku.

Takže třeba úvahy nabídnout bonitním nájemcům o něco nižší měsíční nájemné výměnou za navýšení (mimochodem úročené) jistoty vzaly za své. A to přitom za situace, kdy s neplatícím nájemníkem nemůžete okamžitě začít kroky k vystěhování, které se táhne i měsíce i roky. Právní kroky můžete podniknout teprve až při dlužné částce převyšující tři nájmy.

Nicméně (zatím) stále tu máme dost základních možností, jak být flexibilní, co se týká nájemního vztahu, především pokud jde o výši nájemného a dobu trvání smlouvy. Pokud jste hračičkové jako já, navíc pojišťováci, napadají vás i další možnosti. Například sníží se mi riziko pronajímání, když nájemník bude mít uzavřené pojištění odpovědnosti za škodu?

Nebojte se dát nájemníkům na výběr

Nejdříve bych vás rád seznámil se situací pronajímatelů, které znám. Vesměs mají smlouvy na dobu určitou, které se pravidelně vzájemnou dohodou prodlužují, upravují včetně výše nájemného. Typická délka prodloužení je 1 rok, někteří pronajímatelé ale u dlouhodobých nájemníků dávají i delší prodloužení.

Dokonce i městské byty jsou pronajímány podobným způsobem, aspoň pokud mohu soudit z veřejně dostupných nájemních smluv a smluv mých známých. Dosud prodloužení spíše probíhalo stylem: tady máte podmínky prodloužení, berte, nebo nechte být. Někteří ani nepřipouštěli možnost jednání.

Někdo zdražuje s každým prodloužením, někdo zdražuje dle inflace, někdo nechává nájemné dle původně sjednané výše nájemného a bere to jako věrnostní slevu pro dlouhodobé nájemníky.

Jedna možnost je dát nájemníkovi podepsat vámi stanovené podmínky a nájemník bere, nebo odchází. Druhou možností je domluva s nájemníkem na parametrech, která se může protahovat a jejíž výsledek se pak napevno uvede do dodatku. A po pár letech netušíte, jestli dané podmínky chtěl nájemce, nebo pronajímatel a proč. Nebo si v klidu navrhněte a propočítejte několik možností a nechte nájemníka přímo na dodatku si vybrat, co chce.

Co můžete zkusit

  1. Místo obligátního prodloužení o kalendářní rok popřemýšlejte i o jiných variantách. Například prodloužení o půl roku, o rok, o dva roky. Nechte zaškrtnutím či přeškrtnutím dát na výběr nájemníkovi.
  2. Místo stanovení nového nájemného direktivně navrhněte několik výší, které začnou platit od různého data. Čím dříve kývne nájemník na zdražení, tím menší výši nájemného bude mít.
  3. Oba předcházející body můžete zkombinovat, nebo naopak dát možnost na sobě oba body nezávisle zvolit.
  4. Můžete ocenit to, že si nájemník sjedná pojištění, především pojištění občanské odpovědnosti, tím, že mu dáte slevu na nájemném, pokud dané pojištění bude splňovat vaše věcná kritéria (například výši minimálního limitu, pojistného krytí i drobné elektroniky, krytí i hrubé nedbalosti). Není třeba nájemníka nutit do povinnosti mít pojištění nebo jej uzavírat za něj. Můžete to nechat na něm. Pouhá sleva 100 Kč měsíčně mu prakticky zaplatí dobré pojistné krytí na 10 milionů Kč, které mu bude fungovat nejen ve vztahu škody k vám či ostatním obyvatelům bytu, ale po celé Evropě, pro celou rodinu, ať už jako chodec, lyžař, cyklista, zákazník. A bude jen na něm, jestli si sjedná vámi minimálně požadovaný limit, nebo se pojistí raději na 50 miliónů Kč, nebo si odpovědnost levněji sjedná spolu s pojištěním (své) domácnosti. A vy budete mít větší šanci, že i když se mu něco stane, vám nezůstane ani ostatním nájemníkům nic dlužen a současně bude mít na další placení nájemného. Občas nájemníci vyplaví byt pod sebou, nebo třeba způsobí požár. Což znamená nejen škody přímo v pronajatém bytě, ale i v bytě pod ním.
  5. Můžete ocenit nebo podpořit i to, že si nájemník pojistí své věci v bytě (pojištění domácnosti). Na jedné straně vás nemusí zajímat, jestli to má pojištěno, či ne, na druhé straně nepojištěné věci v případě pojistné události můžou znamenat snížení schopnosti platit vám nájemné.
  6. Nájemní smlouvy měst zpravidla obsahují notářský zápis nájemce, který si platí nájemce (pár tisíc jednorázově) a vztahuje se na danou sjednanou délku smlouvy. Při prodloužení se platí znovu. Pokud vyloženě netrváte na rozhodčí doložce, můžete opět zvážit dát nájemníkovi na výběr s vlivem na výši nájemného. Nicméně pozor, s vystěhováním nájemníka vám to nepomůže.
  7. Při zvyšování nájemného můžete napevno říct, že jistota se musí adekvátně navýšit. Nebo opět můžete dát možnost nájemníkovi jistotu navýšit dobrovolně. Což vzhledem k úročení jistiny může být pro nájemníka zajímavé. Navíc to navýšení jistoty můžete opět ocenit slevou na nájemném, pokud je to pro vás výhodné.
  8. Takhle můžete vyřešit i výši zálohy, stanovit rozsah či minimální výši zálohy, kterou dovolíte, a nechte nájemníka zvolit si výši zálohy. Někdo automaticky zvolí minimální, někdo má trvalý příkaz (a nechce jej každý rok měnit), jiný ocení vysoký přeplatek jednou za rok a bere to jako spoření. A pokud to pro vás má význam, dovedu si představit malou slevu na nájemném, jestliže bude platit vyšší zálohy na služby.
  9. Slevy pro nekuřáky, nechovatele zvířat, nepodnikatele, bezdětné, nebo naopak s dětmi a za děti, nebo nějak definované podnikatele – není zde moc limitů. Jestli bude sleva 10 000 Kč, nebo 1000 Kč, je jen na vás. Stejným způsobem můžete definovat slevu za věrnost pro dlouholeté nájemníky. Pozor, důležité je inzerovat cenu před těmito slevami, teprve v podrobnostech o nájmu můžete některé zájemce potěšit tím, že se na ně vztahuje sleva.

Možností je víc, snažil jsem se shrnout ty, o které byl aspoň nějaký zájem, i když třeba nakonec to nedávalo pro jednu či druhou stranu smysl nebo které jsme sami zkoušeli či zvažovali vyzkoušet.

Písemný dodatek ke smlouvě má oproti ústní domluvě řadu výhod

Mám pocit, že se pronajímatelé bojí dávat nájemníkům na výběr. Z mé zkušenosti spíše vyplývá, že dát na výběr nájemníkům zvyšuje spokojenost nájemců. Nebojte se nabízet i volby, o kterých si myslíte, že o ně nebude zájem. Každý jsme jiný, každý má jiné preference. To, co jeden striktně odmítá, druhý vyžaduje či ocení.

Písemný dodatek ke smlouvě má oproti ústní domluvě řadu výhod. Zaprvé zpětně vidíte, jaké možnosti jste nájemníkovi nabídli a jakou možnost či kombinaci možností si nájemník vybral (a třeba vám to může něco naznačit o nájemníkovi). Například v našem domě si většina vybrala nižší navýšení nájemného, i když již od následujícího měsíce, a současně nejdelší prodloužení, které jsme nabídli. Nicméně ne všichni. Jeden si zvolil kompromisní variantu, jeden naopak zdražení co nejpozději, i když nejvyšší.

Pokud máte více nájemníků, doporučuji nabízet postupně. Kvůli odchytání případných chyb, nejasností, něco lépe formulovat, ale také protože někteří nájemníci se občas dále ptají a třeba díky nim přijdete na další možnost, na které se domluvíte a kterou můžete dalším nájemníkům nabídnout.

dan_z_prijmu

Nevýhodou je, že takové možnosti se špatně inzerují při hledání nájemníka. Z naší zkušenosti vyplývá, že pro realiťáky je to tak nezvyklé, že dochází k nedorozumění, chybám. Lépe se podřídit v tomhle případě zkostnatělému trhu a nabízet méně možností s tím, že později se lze domluvit.

I když nájemní vztahy jsou příšerně zkostnatělé, stále tu existuje nějaký prostor pro inovace, které vám podle mého názoru mohou dát konkurenční výhodu nebo jen spokojenější nájemníky, kteří mají možnost výběru.

Autor článku

Autor je finančním poradcem firmy OK Klient a předseda zájmové skupiny SIG Peníze v Mense ČR.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).