Hlavní navigace

Pronájem nemovitosti: Kdy jej daníte jako pronájem a kdy jako podnikání?

Aktualizováno 12. 10. 2017 15:43
Autor: Depositphotos

Stačí, abyste špatně určili, jestli poskytujete pronájem, nebo ubytování a uzavřete se zájemcem špatný typ smlouvy. Pak vás ale mohou čekat problémy a doplácení dlužných částek na daních.

Koupili jste hezký byt a aktuálně v něm neplánujete bydlet. Nemáte pro něj zrovna ani žádné jiné využití, a než aby byl prázdný a jen jste platili příslušné poplatky, rozhodnete se jej nabídnout k obývání jiným lidem. Samozřejmě za peníze.

Tady se ovšem začíná situace komplikovat. Ačkoli navenek vypadá situace téměř totožně – pronajímáte byt cizím lidem, platíte daně a žijete spořádaný život, není pronájem jako pronájem. Malou nepozorností snadno spadnete do škatulky „příjmy z podnikání“ místo „příjmy z pronájmu“ a platí pro vás úplně jiná pravidla.

Pronajímáte nebo ubytováváte hosty?

To, do jaké škatulky spadnete a jak dále budete danit své příjmy, závisí na tom, jakou smlouvu uzavřete s danou osobou a zájemcem o ubytování ve vašem bytě. Nejdříve však situaci musíte správně zařadit a podle toho zvolit vhodný typ smlouvy. Za tímto účelem vydala Finanční správa metodický pokyn, který shrnuje nejdůležitější faktory, podle kterých následně uzavíráte smlouvu a daníte své příjmy.

Zásadní je časový úsek a účel, za kterým je nemovitost poskytována. V případě nájemní smlouvy se má za to, že je uzavírána zpravidla na delší časové období (měsíce a roky) a je uzavřena za účelem vyřešení bytové situace nájemníka. Je také běžné, že jsou poskytovány jen standardní služby jako odvoz komunálního odpadu, dodávka vody, elektřiny, tepla apod. a žádné dodatkové služby ani služby nad rámec již poskytovány nejsou. Nájem je také sjednáván jednorázově, a to na delší časové období.

Naopak u ubytovacích služeb se jedná o krátkodobé bydlení v řádu několika týdnů či měsíců, které je poskytováno za účelem turismu, rekreace, ubytování studentů, sezónních pracovníků atd. Je také poskytováno opakovaně. Součástí je často i výměna lůžkovin, stravování a úklid prostor, které ale v rámci nájemní smlouvy být poskytovány nemohou.

To, zda se jedná o ubytovací služby nebo o nájem také často vyplyne již z toho, jak je nabídka směrem k zájemcům formulována, ať už na internetu, v tisku či jinde. Pokud se v nabídce objevuje cena za měsíc, jedná se o pronájem. Pokud se objevuje cena za den, jde spíše o ubytovací služby.

Primárně musíte dobře rozřadit, do které skupiny vámi nabízená služba spadá a podle toho teprve uzavírat vhodný typ smlouvy.

Práva a povinnosti pronájmu

Pokud svou nemovitost pronajímáte, podléhají příjmy z pronájmu 15% zdanění, ale už ne odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Každoročně tedy podáte daňové přiznání, ve kterém budete vyplňovat zejména Přílohu 2, jež je na příjmy z pronájmu zaměřena.

S nájmem od nájemníka vybíráte také zálohy na služby, jako je voda, elektřina, internet apod. Pro účely daní pak můžete vybírat ze dvou variant. Buď na konci roku vyúčtujete přijatou částku podle skutečné spotřeby, a tudíž zálohy nezahrnete do svých zdanitelných příjmů, nebo stanovíte nájemníkovi pevnou částku za služby bez ohledu na to, jaká bude jeho skutečná spotřeba. To může být risk i zisk. Pokud nájemník spotřebuje méně, vyděláte. Pokud více, musíte částku doplatit. Pokud ale nájemníkovi účtujete pevnou částku bez ohledu na to, kolik spotřebuje, musíte tuto pevnou částku započítat do zdanitelných příjmů. A následně si skutečné výdaje odečíst od základu daně (pokud nedaníte tyto příjmy pomocí paušálních výdajů).

O tom, jak danit příjmy z pronájmu, co vše si v takové situaci můžete odečíst a jaké informace k danění potřebujete, jsme psali podrobně v článku Pronajímáte byt? A víte, jak jej danit?

Se zavedením daňového balíčku došlo ke změnám v uplatňování výdajových paušálů, které se dotýkají o pronájmu nemovitostí. V současné době stále můžete uplatnit výdajový paušál ve výši 30 %, ale maximálně do výše 300 000 Kč. Za rok 2017 si ještě můžete zvolit, jestli budete příjmy danit podle starých či nových pravidel. od příštího roku už ale na výběr nebude. Problematikou se zabýváme v článku Nový výdajový paušál už se nevyplatí? Poradíme, jak přejít na daňovou evidenci.

Ubytováváte hosty? Zamiřte nejdříve na živnostenský úřad

Na pronájem bytu jako takový bez dalších doprovodných služeb mít živnostenské oprávnění nemusíte. Na ubytování hostů je to však nutná podmínka. Pokud byste ubytovávali hosty a neměli živnostenské oprávnění, podnikáte v podstatě načerno.

Se živnostenským oprávněním pak postupujete stejně, jako byste měli jakékoli jiné podnikání. Příjmy musíte danit a odvádět peníze na sociální a zdravotní pojištění. A v případě, že váš obrat přesáhne 1 000 000 Kč za dvanáct bezprostředně předcházejících měsíců, musíte se také registrovat k placení daně z přidané hodnoty.

Pozor na EET

U pronájmu bytu se vás elektronická evidence tržeb netýká. U ubytovacích služeb by ale mohla. Rozhodující je, jakým způsobem přijmete peníze. Pokud se peníze na váš účet dostanou převodem z účtu na účet, elektronická evidence tržeb se vás netýká.

Jestliže ale přijmete peníze v hotovosti, například za zmíněné průvodcovské služby, nebo si u vás hosti chtějí doplatit ještě jeden den, musíte tuto částku zaevidovat. Totéž vás čeká v situaci, kdy přijmete platbu kartou za jakoukoli službu.

Více informací o Elektronické evidenci tržeb naleznete v seriálu článků na webu Podnikatel.cz.

Povinnosti ubytovatele

V neposlední řadě na vás jako na poskytovatele ubytování čekají i povinnosti, které se klasickým pronajímatelům vyhnou. Mezi ně patří například místní poplatky.

Na ty můžete natrefit, pokud do své nemovitosti ubytováváte hosty například v turistických městech a lázeňských městečkách. Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt si mohou města určit sama a jeho výše může být podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů až 15 Kč na den. Dále se také můžete setkat s placením poplatku z ubytovací kapacity, který činí maximálně 6 Kč na každé využité lůžko a den.

Že to „moc neřešíte“? Riskujete

Nejednoho by mohlo napadnout, že je přece jedno, jestli ubytovává či pronajímá. Jednoduše uzavře smlouvu, která je pro něj výhodnější a tím pro něj situace končí. To ale není pravda a můžete si tím uškodit. Pokud situaci vyhodnotíte špatně, nebo situaci příliš neřešíte a prostě nějak pronajímáte, může vás také čekat nepříjemné překvapení v podobě doplácení dlužných částek a navrch ještě placení pokut.

První, co porušujete, je podnikání bez živnostenského oprávnění. Následně, pokud příjmy z ubytování prezentujete jako příjmy z pronájmu, neodvádíte peníze na sociální a zdravotní pojištění. To vám bude příslušnými institucemi doměřeno a každá instituce po vás bude peníze vymáhat.

Daňové přiznání nemusí podávat každý

Ačkoli z pronájmu i poskytování ubytovacích služeb plyne mnoho povinností, jedna vám může odpadnout. A to povinnost podat daňové přiznání.

Pokud váš celkový příjem za rok nepřesáhl 15 000 Kč, nevznikne vám ani povinnost daňové přiznání podat. A tudíž ani povinnost zaplatit daň.

Pokud jste zaměstnanec, nemáte tuto povinnost v případě, že váš vedlejší příjem je ve výši maximálně 6000 Kč za rok. Pokud toto splňujete, nemusíte platit ze svého přivýdělku žádnou daň.

Našli jste v článku chybu?