Názory k článku Pronájem nemovitosti: Kdy jej daníte jako pronájem a kdy jako podnikání?

Dokážete někdo poradit?
Když chci pronajímat svůj byt v paneláku, chtěl bych se zeptat, z čeho budu platit daně?
Řekněme, že celkové platby od nájemce jsou
2000,-Kč nájem
1000,-Kč zálohy za teplo a teplo v teplé vodě - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za elektřinu na chodbě, výtah - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za vodné a stočné - služby budou vyúčtované
Celkem tedy nájemce platí 5000,-kč měsíčně
Služby jsou vždy na konci roku vyúčtované

Já jako majitel bytu musím platit společenství vlastníků tyto platby
1000,-Kč find oprav
1000,-Kč zálohy za teplo a teplo v teplé vodě - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za elektřinu na chodbě, výtah - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za vodné a stočné - služby budou vyúčtované
Celkem tedy pronajímatel platí 4000,-kč měsíčně.
S tím, že i zde budou služby vyúčtované - na službách se nic nevydělává, případné přeplatky a nebo nedoplatky se přenáší na nájemníka.

Obecně, když se na to kouknu, tak bych mohl mít zisk cca 1000,-kč měsíčně. Ale chtěl bych se zeptat, zda je pro účely daňového přiznání za zisk považován celý nájem bez služeb (2000 měsíčně) a nebo nájem po odečtení nákladů na fond oprav (1000,-kč měsíčně)????
Děkuji

Podle mého byste měl do daňového přiznání uvést příjem 60.000, odečíst 30% paušální náklady + nezdanitelnou část daně a ze zbytku zaplatit daň 15%

nebo

uvést příjem 60.000, odečíst 48.000 + nezdanitelnou část a ze zbytku zaplatit 15% daň. Ovšem to byste byl v mínusu.

Tak buď si budete počítat Vaše náklady a příjmy (ne zálohy za energie) a z toho si vypočtete zdanitelný základ, nebo sečtete fond oprav+čistý nájem a uplatníte 30% náklady.

Koukněte se na pokyn D-22, najděte si povídání k paragrafu 9, tam se dočtete více.

Do zdanitelného příjmu se nezapočítávají ani zálohy na služby, ani "energie" a další položky, na něž má smlouvu nájemce, pokud si nedohodne s pronajímatelem větší rozsah služeb. Do služeb patří vše, co máte jako člen SVJ ve službách uvedeno Vy - zejména zálohy na úklid společných prostor, elektřinu společných prostor, odvoz odpadu, vodné a stočné, a pokud existuje společná příprava teplé vody a vytápění, pak i zálohy na tuto položku. Zdaňuje se pouze čístý nájem, ale v nákladech nehraje žádnou roli Váš "fond oprav". Je na Vás, abyste stanovil nájem v takové výši, aby Vám pokryl nejen ten "fond oprav" (který musíte platit sám za sebe jako vlastník bytové jednotky a člen SVJ), ale i další náklady. Fond oprav tedy není nákladem. Náklady jsou jiné položky - zejména opravy v předmětném pronajatém bytě. Je věcí smlouvy, jak je budete mít ošetřené, jinak nájemce hradí "drobné opravy" sám do výše max. 100 Kč/m2/rok (nařízení vlády 308/2015 Sb.). "Drobné opravy" jsou přitom (konečně téměř) přesně specifikovány. Nákladem není ani daň z nemovitosti, ale může to být např. pojistka bytu (tj. jsou to v podstatě tři pojistky: nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti). Domácnost a odpovědnost by měl mít ale pojištěnu i Váš nájemce.

Z Vašeho příkladu vyplývá, že zdanitelný příjem (před odečtením dalších možných nákladů, které neznám) bude 12 x 2.000,- Kč, a znovu opakuji, že nákladem není Váš měsíční příspěvek do "fondu oprav" SVJ.

že často se energie převádí na nájemce. Pak se vyplatí daň 15%.

V článku je zásadní chyba. V listopadu 2017 vydala Finanční správa metodický pokyn, kde je naprosto jednoznačně specifikováno: Pronájem, tedy bez živnostenského listu, je pouze u dlouhodobého ubytování za účelem zajištění bydlení. Vše ostatní - tedy poskytnutí nemovitosti, bytu nebo místnosti na krátkou dobu, především turistům a rekreantům je ve všech případech Ubytovací činnost, na kterou potřebujete živnostenské oprávnění, platit sociální a zdravotní, EET a jiné. Zda jsou či nejsou poskytovány služby, tak na to se dnes již vůbec nebere ohled.
Jednotlivé finanční úřady se při kontrolách tímto metodickým pokynem řídí. Služby nebo neslužby je vůbec nezajímají. Můžete si to ověřit na kterémkoliv FÚ nebo na infolince finanční správy.

Můžete uvést odkaz na předmětný metodický pokyn?

To je ten listopad, co dneska 28/9 ještě nebyl?

Pánovi co pronajímá byt v paneláku: Dle zákona je trochu problematické co máte uvádět v přiznání jako příjem, ale v praxi Finanční úřady při kontrole akceptují, když uvedete do příjmů pouze čistý nájem a z něho si odečtete 30 procent paušálních výdajů. Jestli si služby platí nájemce sám nebo přes Vás, tak na to se příliš nehledí, na podstatě věci to nic nemění, platby za elektřinu a pod. nejsou Váš zdanitelný příjem, Vy jste jenom prostředník.

Zde je odkaz na metodický pokyn Finanční správy týkající se rozlišení zda jde o ubytovací činnost nebo pronájem :
http://www.etrzby.cz/assets/cs/prilohy/Ubytovani_nebo_najem_EET_verejnost.pdf

V článku je uvedeno.:
"Jestliže inzerujete jen pronájem prostor a o zbytek ať se každý postará sám, ale následně nabídnete i čisté povlečení atd., které není v ceně a vy si za něj nic neúčtujete, jedná se stále o pronájem."

To je určitě návod k nelegálnímu obcházení zákona. Poku někdo krátkodobě nabízí hostům ubytování a poskytuje samozřejmě čisté povlečení, tak musí jít o podnikání, nikoli o prostý pronájem, bezohledu nato, že pronájimatel v inzerátu neuvede, že v ceně je i výměna čistého povlečení.

To by mohl podvádět každý, kdo poskytuje s pronájmem i služby, jednoduše by se v inzarátu o službách nezmínil, ale zájemcům i FÚ by vysvětlil, že služby poskytuje zadarmo, což de fakto znamená, že služby jsou v ceně pronájmu.