Proč stále nemůžete mít nájemní byt a k tomu další byt nebo dům?

Nemělo by být pronajímateli lhostejné, kolik dalších bytů nájemce má, když řádně platí zvýšené nájemné?

Uvedenou otázkou se zabýval Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1802/2012, ze dne 17. 7. 2013. Možnost ukončit nájem výpovědí, má-li nájemce dva byty, dal pronajímateli zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník od 1. 4. 1964. Ústavností ustanovení (§ 711 odst. 1 písm. g/ občanského zákoníku) o možnosti pronajímatele vypovědět nájem bytu, protože nájemce má dva byty, se zabýval Ústavní soud v nálezu ze dne 28. 3. 2006, spis. zn. Pl. ÚS 42/03, a dospěl k závěru, že úprava není v rozporu s Ústavou ani s Listinou základních práv a svobod. 

V odůvodnění rozhodnutí poukazuje na dosud neexistující trh s byty, na regulaci nájemného, na přiměřenost ochrany nájemce a dalšího omezování vlastníka bytu nad rámec uspokojení základní bytové potřeby nájemce. Čtěte také: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Občanský zákoník byl v části týkající se nájmu bytu s účinností od 31. 3. 2006 významně novelizován zákonem č. 107/2006 Sb. Byly nově upraveny výpovědní důvody z nájmu bytu, pronajímateli však i nadále zůstala možnost vypovědět nájem bytu, má-li nájemce více bytů, a to výpovědí bez přivolení soudu (ust. § 711 odst. 2 písm. c/ občanského zákoníku, ve znění od 31. 3. 2006). 

Soudní praxe při zkoumání, zda lze po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden byt, pečlivě zvažovala poměry pronajímatele i nájemce a s ohledem na regulaci nájemného pak zejména kladla důraz na spravedlivé uspořádání vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem tak, aby nedocházelo k tomu, že nájemce využívá výhod regulovaného nájmu a svůj byt (nemovitost) přitom pronajímá za tržní nájemné. Co je judikatura? Přečtěte si vysvětlení

Deregulace už je ukončena

Zákon č. 107/2006 Sb. upravil i postupnou deregulaci nájemného, která skončila 31. 12. 2010, a u bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. 1. 2009 vyšším než 9 999 a městech České  Budějovice,  Plzeň,  Karlovy  Vary,  Liberec,  Hradec  Králové,  Pardubice,  Jihlava,  Brno,  Olomouc  a Zlín dne 31. 12. 2012. Po skončení deregulace nájemného, nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce (nedružstevního bytu) na jeho výši, určí nájemné v místě a čase obvyklé soud (ust. § 696 odst. 2, 3, 4 občanského zákoníku). Čtěte více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze

Sloužil-li předmětný výpovědní důvod více bytů zejména k regulaci trhu s byty a zamezení zneužívání výhod regulovaného nájemného, je zřejmé, že s koncem regulace nájemného a obnovením trhu s byty se společenské poměry změnily a okolnost, že nájemce má dva byty, již nemusí být v rozporu se spravedlivým uspořádáním poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajme-li si nájemce více bytů v místě s fungujícím trhem s byty a platí v nich neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu, zejména když v takovém případě není vícenásobným nájmem nijak omezen ve svých právech ani pronajímatel. Ten dostává nájemné v čase a v místě obvyklé a neplní-li nájemce své povinnosti, může mu dát výpověď z nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 2 písm. a), b) občanského zákoníku. Čtěte také: Přepočítejte si podlahovou plochu bytu. Můžete se vyhnout zvýšení nájemného

Obce nejsou tak přísné jako privátní pronajímatelé

Přesto nelze ani v době končící deregulace nájemného považovat výpovědní důvod dvou bytů za zcela překonaný. Nelze totiž přehlédnout, že všichni pronajímatelé nemají stejné postavení, a že ani všechny byty nejsou pronajímány za nájemné v místě a čase obvyklé. 

Výjimečné je zejména postavení obce jako pronajímatele. Ani v současných společenských poměrech stát na bytovou politiku zcela nerezignoval, jejím cílem je zejména vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty, neměl by překážet ekonomickému fungování trhu s byty, zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou. 

Úkoly na poli bytové politiky plní většinou právě obce, často zajišťují svým občanům bydlení, v rámci své bytové a sociální politiky nemusely ani zcela využít maximálních limitů pro jednostranné zvyšování nájemného, a v současné době ani nemusí po nájemcích svých bytů požadovat nájemné v místě a čase obvyklé a umožňují tak nájemní bydlení i svým sociálně slabším občanům. Mohou rovněž pronajímat sociální či dotované byty. 

Zpravidla obec ani nemá tolik bytů, aby byla schopna uspokojit všechny zájemce z řad svých (potřebných) občanů o tyto byty a možnost uzavření nájemní smlouvy je pro případné uchazeče z řad občanů obce omezena pořadníky apod. Je zjevné, že v těchto případech by bylo nepřiměřené omezovat vlastníka v možnosti ukončit nájem, má-li nájemce další byt, v němž může bez obtíží uspokojit svou bytovou potřebu. 

Nový občanský zákoník

Ani okolnost, že již byl schválen zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v němž jsou výpovědní důvody upraveny jinak a výpovědní důvod více bytů se v jejich výčtu výslovně nenachází (srovnej ust. § 2288), neznamená, že by se ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku stalo obsoletním. Čtěte více: Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji

Nový občanský zákoník, který ruší mj. i zákon č. 40/1964 Sb. (občanský zákoník), ještě nenabyl účinnosti (té by měl nabýt až k 1. 1. 2014) a jen proto, že se nacházíme v období legisvakance, nepozbývá tento výpovědní důvod svého významu. Čtěte také: Vyznejte se v právních pojmech, než začnete číst zákon nebo psát smlouvu