Nemělo by být pronajímateli lhostejné, kolik dalších bytů nájemce má, když řádně platí zvýšené nájemné?
Uvedenou otázkou se zabýval Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku spis. zn. 26 Cdo 1802/2012, ze dne 17. 7. 2013. Možnost ukončit nájem výpovědí, má-li nájemce dva byty, dal pronajímateli zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník od 1. 4. 1964. Ústavností ustanovení (§ 711 odst. 1 písm. g/ občanského zákoníku) o možnosti pronajímatele vypovědět nájem bytu, protože nájemce má dva byty, se zabýval Ústavní soud v nálezu ze dne 28. 3. 2006, spis. zn. Pl. ÚS 42/03, a dospěl k závěru, že úprava není v rozporu s Ústavou ani s Listinou základních práv a svobod.
V odůvodnění rozhodnutí poukazuje na dosud neexistující trh s byty, na regulaci nájemného, na přiměřenost ochrany nájemce a dalšího omezování vlastníka bytu nad rámec uspokojení základní bytové potřeby nájemce. Čtěte také: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?
Občanský zákoník byl v části týkající se nájmu bytu s účinností od 31. 3. 2006 významně novelizován zákonem č. 107/2006 Sb. Byly nově upraveny výpovědní důvody z nájmu bytu, pronajímateli však i nadále zůstala možnost vypovědět nájem bytu, má-li nájemce více bytů, a to výpovědí bez přivolení soudu (ust. § 711 odst. 2 písm. c/ občanského zákoníku, ve znění od 31. 3. 2006).
Soudní praxe při zkoumání, zda lze po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden byt, pečlivě zvažovala poměry pronajímatele i nájemce a s ohledem na regulaci nájemného pak zejména kladla důraz na spravedlivé uspořádání vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem tak, aby nedocházelo k tomu, že nájemce využívá výhod regulovaného nájmu a svůj byt (nemovitost) přitom pronajímá za tržní nájemné. Co je judikatura? Přečtěte si vysvětlení
Deregulace už je ukončena
Zákon č. 107/2006 Sb. upravil i postupnou deregulaci nájemného, která skončila 31. 12. 2010, a u bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. 1. 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín dne 31. 12. 2012. Po skončení deregulace nájemného, nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce (nedružstevního bytu) na jeho výši, určí nájemné v místě a čase obvyklé soud (ust. § 696 odst. 2, 3, 4 občanského zákoníku). Čtěte více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze
Sloužil-li předmětný výpovědní důvod více bytů zejména k regulaci trhu s byty a zamezení zneužívání výhod regulovaného nájemného, je zřejmé, že s koncem regulace nájemného a obnovením trhu s byty se společenské poměry změnily a okolnost, že nájemce má dva byty, již nemusí být v rozporu se spravedlivým uspořádáním poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajme-li si nájemce více bytů v místě s fungujícím trhem s byty a platí v nich neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu, zejména když v takovém případě není vícenásobným nájmem nijak omezen ve svých právech ani pronajímatel. Ten dostává nájemné v čase a v místě obvyklé a neplní-li nájemce své povinnosti, může mu dát výpověď z nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 2 písm. a), b) občanského zákoníku. Čtěte také: Přepočítejte si podlahovou plochu bytu. Můžete se vyhnout zvýšení nájemného
Obce nejsou tak přísné jako privátní pronajímatelé
Přesto nelze ani v době končící deregulace nájemného považovat výpovědní důvod dvou bytů za zcela překonaný. Nelze totiž přehlédnout, že všichni pronajímatelé nemají stejné postavení, a že ani všechny byty nejsou pronajímány za nájemné v místě a čase obvyklé.
Výjimečné je zejména postavení obce jako pronajímatele. Ani v současných společenských poměrech stát na bytovou politiku zcela nerezignoval, jejím cílem je zejména vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty, neměl by překážet ekonomickému fungování trhu s byty, zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou.
Úkoly na poli bytové politiky plní většinou právě obce, často zajišťují svým občanům bydlení, v rámci své bytové a sociální politiky nemusely ani zcela využít maximálních limitů pro jednostranné zvyšování nájemného, a v současné době ani nemusí po nájemcích svých bytů požadovat nájemné v místě a čase obvyklé a umožňují tak nájemní bydlení i svým sociálně slabším občanům. Mohou rovněž pronajímat sociální či dotované byty.
Zpravidla obec ani nemá tolik bytů, aby byla schopna uspokojit všechny zájemce z řad svých (potřebných) občanů o tyto byty a možnost uzavření nájemní smlouvy je pro případné uchazeče z řad občanů obce omezena pořadníky apod. Je zjevné, že v těchto případech by bylo nepřiměřené omezovat vlastníka v možnosti ukončit nájem, má-li nájemce další byt, v němž může bez obtíží uspokojit svou bytovou potřebu.
Nový občanský zákoník
Ani okolnost, že již byl schválen zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v němž jsou výpovědní důvody upraveny jinak a výpovědní důvod více bytů se v jejich výčtu výslovně nenachází (srovnej ust. § 2288), neznamená, že by se ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku stalo obsoletním. Čtěte více: Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji
Nový občanský zákoník, který ruší mj. i zákon č. 40/1964 Sb. (občanský zákoník), ještě nenabyl účinnosti (té by měl nabýt až k 1. 1. 2014) a jen proto, že se nacházíme v období legisvakance, nepozbývá tento výpovědní důvod svého významu. Čtěte také: Vyznejte se v právních pojmech, než začnete číst zákon nebo psát smlouvu
