Hlavní navigace

Přišla o nájemní byt, protože ubytovala sestřenici. Jaká jsou pravidla pro podnájem?

Autor: Depositphotos
Tomáš Zilvar

Kdy potřebujete souhlas pronajímatele? Lze vyznačení trvalého pobytu na adrese obecního bytu v občanském průkazu podnájemníka považovat za souhlas této obce s podnájmem?

Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

Jako nájemce máte plné právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, tedy například návštěvy. Pokud ale přijmete nového člena domácnosti, aby s vámi bydlel, jste povinni to oznámit. Pronajímatel má totiž právo vědět, že došlo ke zvýšení počtu osob žijících v bytě, a to bez zbytečného odkladu. Pokud to pronajímateli neoznámíte ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že jste závažně porušili svou povinnost. A za to vám hrozí výpověď. K tomu se však ještě vrátíme.

Hlášení počtu osob v bytě – koho si můžete ubytovat?

Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do vaší domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné (patrně jde o situace, kdy byste si vzali do bytu třeba těžce invalidního občana, o kterého budete pečovat). Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena vaší domácnosti se vyžaduje písemná forma. Jinak řečeno, pronajímatel může zabránit tomu, abyste s někým bydleli a přijali ho do své domácnosti. Nesmí vás omezovat, pouze pokud jde o osoby vám blízké a ony případy zvláštního zřetele.

Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Současně má ale pronajímatel právo požadovat, aby ve vaší domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Kdy lze dát byt nebo jeho část do podnájmu

Vy můžete jako nájemce dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm (vy sami společně s tuto třetí osobou) trvale bydlíte. Nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem.

Chcete-li dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlíte (v takovém případě není rozhodné, zda chcete dát do podnájmu byt celý, či jen jeho část), můžete tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Přičemž platí, že nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný. To ale neplatí, pokud byl (předem v nájemní smlouvě) ujednán zákaz podnájmu.

Jestliže si pronajímatel s vámi ujedná v nájemní smlouvě, že můžete dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si podle výkladu Nejvyššího soudu zjevně pronajímatel i při sjednání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu. A vy tak k uzavření podnájemní smlouvy, jejímž předmětem bude jen část bytu, potřebujete jeho písemný souhlas i v případě, že sami v bytě trvale bydlíte.

Následky nepovoleného podnájmu

Dáte-li byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s novým občanským zákoníkem, hrubě tím porušíte svou povinnost. A pokud hrubě porušíte svou povinnost vyplývající z nájmu, pak vám pronajímatel může vypovědět nájem, ať již sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. A to v tříměsíční výpovědní době. Vy máte pak právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. A to do dvou měsíců ode dne, kdy vám výpověď došla.

Evidenční a správní úkony obce nejsou souhlasem s podnájmem obecního bytu

Nejvyšší soud ČR v uvedeném rozsudku připomněl i dříve vyložené zásady, že

  • za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení z vaší strany o zvýšení počtu osob žijících v bytě,
  • za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.

Má to svou logiku, protože jiný orgán rozhoduje o souhlasu s podnájmem, jiný vyznačuje trvalé bydliště v občanském průkazu a též jiný útvar nebo jiná (např. servisní) organizace obce stanovuje výši záloh za služby podle počtů lidí v bytě na základě hlášení, která o tom přijímá.

I sestřenice může být v bytě ilegálně, a může proto přijít výpověď z nájmu

A proto také Nejvyšší soud ČR v rozsudku odmítl, že nájemkyně dostala od obce neplatnou výpověď, jak rozhodly nižší soudy, u kterých se nájemkyně bránila výpovědi. Umožnila totiž od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou, dodejme, že posléze i její rodině – manželovi a dětem), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014. A to aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatele (obce). Platí tedy, že pak v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce (§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 NOZ).

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).