Hlavní navigace

Přišla o nájemní byt, protože ubytovala sestřenici. Jaká jsou pravidla pro podnájem?

25. 6. 2019
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Kdy potřebujete souhlas pronajímatele? Lze vyznačení trvalého pobytu na adrese obecního bytu v občanském průkazu podnájemníka považovat za souhlas této obce s podnájmem?

Jako nájemce máte plné právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, tedy například návštěvy. Pokud ale přijmete nového člena domácnosti, aby s vámi bydlel, jste povinni to oznámit. Pronajímatel má totiž právo vědět, že došlo ke zvýšení počtu osob žijících v bytě, a to bez zbytečného odkladu. Pokud to pronajímateli neoznámíte ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že jste závažně porušili svou povinnost. A za to vám hrozí výpověď. K tomu se však ještě vrátíme.

Hlášení počtu osob v bytě – koho si můžete ubytovat?

Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do vaší domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné (patrně jde o situace, kdy byste si vzali do bytu třeba těžce invalidního občana, o kterého budete pečovat). Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena vaší domácnosti se vyžaduje písemná forma. Jinak řečeno, pronajímatel může zabránit tomu, abyste s někým bydleli a přijali ho do své domácnosti. Nesmí vás omezovat, pouze pokud jde o osoby vám blízké a ony případy zvláštního zřetele.

Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Současně má ale pronajímatel právo požadovat, aby ve vaší domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Kdy lze dát byt nebo jeho část do podnájmu

Vy můžete jako nájemce dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm (vy sami společně s tuto třetí osobou) trvale bydlíte. Nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem.

Chcete-li dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlíte (v takovém případě není rozhodné, zda chcete dát do podnájmu byt celý, či jen jeho část), můžete tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Přičemž platí, že nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný. To ale neplatí, pokud byl (předem v nájemní smlouvě) ujednán zákaz podnájmu.

Jestliže si pronajímatel s vámi ujedná v nájemní smlouvě, že můžete dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si podle výkladu Nejvyššího soudu zjevně pronajímatel i při sjednání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu. A vy tak k uzavření podnájemní smlouvy, jejímž předmětem bude jen část bytu, potřebujete jeho písemný souhlas i v případě, že sami v bytě trvale bydlíte.

Následky nepovoleného podnájmu

Dáte-li byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s novým občanským zákoníkem, hrubě tím porušíte svou povinnost. A pokud hrubě porušíte svou povinnost vyplývající z nájmu, pak vám pronajímatel může vypovědět nájem, ať již sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. A to v tříměsíční výpovědní době. Vy máte pak právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. A to do dvou měsíců ode dne, kdy vám výpověď došla.

Evidenční a správní úkony obce nejsou souhlasem s podnájmem obecního bytu

Nejvyšší soud ČR v uvedeném rozsudku připomněl i dříve vyložené zásady, že

FIN21

  • za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení z vaší strany o zvýšení počtu osob žijících v bytě,
  • za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.

Má to svou logiku, protože jiný orgán rozhoduje o souhlasu s podnájmem, jiný vyznačuje trvalé bydliště v občanském průkazu a též jiný útvar nebo jiná (např. servisní) organizace obce stanovuje výši záloh za služby podle počtů lidí v bytě na základě hlášení, která o tom přijímá.

I sestřenice může být v bytě ilegálně, a může proto přijít výpověď z nájmu

A proto také Nejvyšší soud ČR v rozsudku odmítl, že nájemkyně dostala od obce neplatnou výpověď, jak rozhodly nižší soudy, u kterých se nájemkyně bránila výpovědi. Umožnila totiž od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou, dodejme, že posléze i její rodině – manželovi a dětem), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014. A to aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatele (obce). Platí tedy, že pak v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce (§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 NOZ).

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).