Hlavní navigace

Pravidla pro poskytování hypoték zpřísní. Někteří už na ně nedosáhnou

1. 12. 2021
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Úvěrové ukazatele, které ovlivňují, zda se svými příjmy dosáhnete na hypotéku, či nikoli, se změní. Jak se to projeví a od kdy začnou novinky platit?

Centrální banka utahuje měnovou politiku. Kromě růstu úrokových sazeb nyní sáhla i do nástrojů makroobezřetnostní politiky a rozhodla o znovuzavedení dalších limitů pro úvěrové ukazatele. Ty ovlivňují to, kteří žadatelé ještě se žádostí o úvěr vzhledem k výši jejich příjmů uspějí a kteří už sítem neprojdou.

Česká národní banka (ČNB) tak chce zabránit tomu, aby poskytovatelé úvěrů postupně začali poskytovat rizikovější úvěry, což by do budoucna mohlo ohrozit stabilitu finančního sektoru. Kromě uvolňování úvěrových standardů komerčními bankami za chystanými opatřeními podle ČNB stojí i růst cen bytů, které byly podle jejích odhadů už ve druhém kvartálu letošního roku nadhodnocené skoro o 25 %. V případě investičních bytů dokonce o více než 30 %.

Na hypotéku dosáhne méně lidí

Bankéři z ČNB tak využili nových pravomocí a rozhodli, že od 1. dubna 2022 budou poskytovatelé hypotečních úvěrů opět povinně dodržovat limity příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI. Limity pro tyto ukazatele nejsou žádnou novotou, centrální banka je v rámci makroobezřetnostní politiky používala už v minulosti. Naposledy jejich platnost skončila na jaře 2020.

Kromě znovu zavedených ukazatelů Bankovní rada také od dubna upraví ukazatel LTV. Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie, uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok, podle kterého mají změny bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.

Ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait dodal, že poskytování úvěrů s velmi vysokými hodnotami DTI a DSTI centrální banka nepozorovala u všech komerčních bank. Hrozilo však, že dosud opatrnější banky budou na možnou ztrátu svého tržního podílu reagovat uvolněním standardů podobných těm u jejich agresivnějších konkurentů.

Centrální banka upozornila, že hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. DTI bude nastaven na hodnotu 8,5 s tím, že u žadatelů mladších 36 let bude vlídnější a bude činit 9,5.

Ukazatel DSTI (debt-service-to-income ratio) zase vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. Nastaven bude na 45 %. Pro žadatele mladší 36 let bude limit opět o něco měkčí. Bankéři ho nastavili na 50 %.

ČNB také od dubna sníží horní limit ukazatele LTV (loan-to-value), který poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavené nemovitosti. Banky budou moci poskytovat hypotéky maximálně na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Žadatelům mladším 36 let budou moci povolit 90% limit pro LTV. Znamená to, že žadatelé od 36 let výš si budou muset na pořízení nemovitosti financované hypotékou dát pětinu hodnoty „ze svého“.

Banky budou moci u limitů využít v odůvodněných případech výjimku. U 5 % z celkového objemu hypoték poskytnutých v předchozím kvartálu nebudou muset respektovat limit u DTI a DSTI, pokud budou přesvědčené, že žadatel své závazky bez problémů splatí.

Na jaře příštího roku kvůli těmto novým opatřením nedosáhne na hypotéky desetina lidí, kteří by za předchozích podmínek hypotéku dostali, myslí si Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select. Opatření podle něj nyní povede k oživení zájmu o hypoteční úvěry, který uvadal kvůli rostoucím úrokovým sazbám. Zejména ze strany těch, kteří pořízení nemovitosti na hypotéku nyní reálně zvažovali a budou si ji chtít sjednat ještě podle původních pravidel. K poklesu prodaných úvěrů na bydlení se trh opět vrátí v průběhu roku 2022, odhadl Sýkora s tím, že se dá očekávat další zvýšení sazeb ze strany ČNB, a tím i další zdražení hypotečních úvěrů.

Podle Jakuba Seidlera, hlavního ekonoma České bankovní asociace, už by ale zpřísnění úvěrových ukazatelů nemuselo vést k takovému „předzásobení“, jaké nastalo v souvislosti se zpřísněním ukazatelů v závěru roku 2018: Snaha o urychlení případné žádosti o hypotéku ze strany některých domácností byla tažena očekávaným zvyšováním úrokových sazeb už v minulých měsících.

Zájemci o hypotéku by zmíněné „předzásobení“ navíc nemuseli stihnout, protože jak Seidler připomněl, guvernér ČNB Rusnok doporučil, aby nové parametry začaly instituce neformálně dodržovat ihned (ač formální platnost je až od dubna 2022 kvůli znění zákona). Otázkou je, zda se doporučením guvernéra budou banky řídit a neupřednostní raději vidinu dalších prodaných úvěrů.

Dříve doporučení, teď už nařízení

Limity zmíněných ukazatelů jsou nyní nastaveny už v souladu s novelou zákona o ČNB. Ta od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc nařizovat je závazně. Do té doby byly limity stanovovány formou doporučení, avšak ve formě „comply or explain“. To v překladu znamená, že nebude-li se doporučením banka řídit, musí centrální bance vysvětlit proč a obhájit se, že těmito kroky nejde proti cílům doporučení. ČNB jako regulátor měla navíc v rámci dohledových pravomocí možnost při neplnění těchto doporučení stanovit bance dodatečný kapitálový požadavek.

Prostřednictvím zmíněných doporučení bude regulátor finančního trhu upravovat další vybrané podmínky související s poskytováním hypotečních úvěrů, které zákon o ČNB neupravuje. Půjde například o maximální délku splatnosti úvěrů nebo testování schopnosti žadatelů o úvěr ustát nárůst úrokových sazeb o 2 procentní body.

Další změna ovlivní přímo banky

Povinnost tvořit proticyklickou kapitálovou rezervu mají všechny banky, spořitelní a úvěrní družstva a pro obchodníky s cennými papíry.

Kromě výše zmíněných limitů centrální banka také zvýšila sazbu proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) o 0,5 p.b. na 2 %. Změna vejde v účinnost až od ledna 2023.

Cílem proticyklické kapitálové rezervy je zvýšení odolnosti bank vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě tak, aby se případné problémy finančních institucí nepřenášely do ekonomiky. Banky by díky rezervě měly být schopné poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese nebo finanční nestability. Rezervu by měly finanční instituce tvořit v době expanze, kdy si lidé i firmy hodně půjčují. Naopak v době ekonomického útlumu, kdy rostou úvěrové ztráty, ji mohou využít pro krytí ztrát.

Odložená účinnost tohoto kroku dává ČNB prostor pro flexibilní přístup v případě neočekávaných nepříznivých šoků. V případě dále zrychlující úvěrové dynamiky v soukromém nefinančním sektoru, zesíleného přijímání rizik do bilance bankovního sektoru a jeho rostoucí zranitelnosti je bankovní rada připravena přistoupit k dalšímu zvyšování této sazby, informuje zpráva ČNB s tím, že pokud by došlo k významnému zhoršení ekonomické situace, je připravena sazbu postupně snížit, případně rezervu úplně rozpustit.

skoleni_8_6

Reagujeme tím na zjištění, že banky mají ve svých bilancích poměrně hodně úvěrů, které se časem mohou ukázat ztrátovými, vysvětlil Rusnok.

V současnosti je proticyklická kapitálová rezerva nastavena na 0,50 %. Letos jde už o třetí navýšení. Na konci května ji ČNB zvýšila na 1 % s účinností od 1. 7. 2022. Na konci letošního srpna ji pak dále zvýšila na 1,5 % s účinností od 1. října 2022.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).