Nový zákon si posvítí na realitní makléře, klienti to ale moc nepocítí

Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje přípravu zákona, který upraví činnost realitních makléřů. Ta je v České republice dosud neregulovaná. Nová právní úprava vznese nároky na kvalifikaci a zavede povinnost sjednání pojištění odpovědnosti za škodu i správu peněz klientů na odděleném účtu.

Zatím je zpracován pouze věcný záměr zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů. Ani tento návrh ale nemusí být definitivním podkladem pro tvorbu zákona. Meziresortní připomínkové řízení určitě přinese změny do návrhu věcného záměru zákona. Ministerstvo pro místní rozvoj jich v rámci připomínkového řízení obdrželo několik, jejichž vypořádání se v současné době připravuje, a dále obdrželo věcné doporučující připomínky, které budou do návrhu také zapracovány, řekla serveru Měšec.cz Veronika Vároši z Odboru komunikace Ministerstva pro místní rozvoj.

Účinnost samotného zákona se zatím odhaduje na 1. 1. 2017, případně 1. 7. 2017.

Co se vejde do škatulky?

Věcný záměr řeší i samotnou definici realitního zprostředkování, protože to zahrnuje několik činností, které s jeho výkonem přirozeně souvisí.

Návrh věcného záměru uvažuje s následující definicí:

Realitním zprostředkováním se rozumí činnost (případně poskytování odborných služeb) spočívající v:

• a)  vyhledávání zájemců o koupi, prodej, nájem či jiné užívání nemovitých věcí a jednání s nimi,
• b)  zajištění marketingu a inzerce nabídky či poptávky nemovitých věcí,
• c)  organizaci prohlídek a prezentaci předmětu zprostředkování,
• d)  obstarání dokumentů souvisejících s předmětem zprostředkování, zejména nabývací tituly, listy vlastnictví, katastrální mapy, stavební dokumentace, průkaz energetické náročnosti budovy (dle dohody s klientem),
• e)  zajištění přípravy a vyhotovení smluvních dokumentů osobou k tomu oprávněnou
• f)  zajištění úschovy finančních prostředků účastníků realitní transakce za podmínek stanovených zákonem,
• g)  vyhledávání vhodných typů nemovitých věcí, v případě jedná-li se o poptávku.

Zdroj: Věcný záměr zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů

Kvalifikace: 3 roky praxe nebo zkouška

Zákon by měl u realitních zprostředkovatelů vyžadovat určitou míru kvalifikace v oboru. Tu by makléř splnil buď třemi lety činnosti v oboru, nebo získáním středního vzdělání a zároveň získání osvědčení o profesní kvalifikaci.

Opatření se snaží předejít tomu, aby činnost realitního makléře mohl provozovat takřka kdokoli, protože dnes tomu tak je. 

Ministerstvo se nejvíce kloní k tomu, aby činnost realitního zprostředkování byla vázanou živností a získání živnostenského oprávnění by bylo podmíněno kromě jiného také prokázáním odborné způsobilosti.

Realitní činnost v omezeném rozsahu, který zahrnuje jen nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, by pak zůstala živností volnou.

Úschova peněz na samostatném účtu

Zákon by měl pamatovat i na zavedení pravidel pro úschovu peněz klientů. Dosud není nikde stanoveno, jak má makléř peníze ukládat, takže si s nimi může dostatečně vylepšovat cash flow na běžném provozním účtu. Pak ale může dojít (a občas bohužel dochází) i k situacím, kdy po pokrytí provozních výdajů na účtu jaksi nezbude potřebná částka. Naneštěstí dnešní právní úprava nevyžaduje u realitních makléřů sjednání pojištění odpovědnosti za škodu.

Klienti přitom úschovy u realitní kanceláře často využijí, protože služba je levnější než úschova u advokáta či banky nebo ji dokonce už mají započtenou v provizi. 

Připravovaný zákon by měl vymiňovat úschovu prostředků klientů realitního makléře na odděleném účtu (makléř bude mít dispoziční právo) s nutností vést podrobnou evidenci o pohybech na účtu pro případnou kontrolu, přičemž nároky na jeho spravování budou určeny až v samotném zákoně. Zvláštní účet by měl zabránit také případnému postihu peněz klientů v případě exekuce či insolvence makléře. Postihnout by z tohoto účtu tak mělo být možné maximálně částku určenou na odměnu makléře.

Od určité částky (pravděpodobně 270 000 Kč) by makléř musel využít pro úschovu služeb banky či advokáta nebo notáře. Dispoziční právo už by tedy u vyšších částek neměl.

Povinné pojištění odpovědnosti za škodu

Realitní zprostředkovatelé si také budou muset povinně sjednat pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem této činnosti, a to s limitem plnění nejméně ve výši odpovídající hodnotě 3 mil. Kč na každou pojistnou událost.

Pojistka přitom musí být sjednána tak, aby:

• se vztahovala i na odpovědnost osob, které jednají jménem realitního zprostředkovatele,
• z ní nebyly vyloučeny škody způsobené nedbalostí, omylem či opomenutím,
• zahrnovala i náhradu za ztráty na majetku a za ztrátu dokladů klienta.

Povinnost pojištění bude pravděpodobně povinná ode dne účinnosti zákona s tím, že se počítá s dostatečně dlouhou legisvakanční lhůtou, během které budou moci realitní zprostředkovatelé pojištění uzavřít, vysvětlila serveru Měšec.cz Vároši.

Psaní smluv a další Achillovy paty

Navrhovaná definice realitního zprostředkování se v bodě e) nenápadně dotýká dalšího problému v oblasti realitního zprostředkování. Tím je například psaní smluv (ačkoli problém se netýká jen právních služeb, ale například i oceňování majetku, daňového poradenství či zprostředkování pojištění). Ty by měl totiž vyhotovit pro makléře například advokát či jiná oprávněná osoba s potřebným vzděláním. V praxi se tak často ale neděje. Podle šetření ministerstva zajišťuje pro klienty právní servis přes advokátní kancelář nebo notáře jen polovina realitních kanceláří, čemuž může následně odpovídat kvalita smluv.

Podle České advokátní komory realitní kanceláři vůbec nepřísluší připravovat kupní a jiné smlouvy. Sepisování smluv jako právních listin je typickou právní službou. Právní služby definuje § 1 odst. 2 zákona č. 87/1995 Sb., o advokacii. Kdo je oprávněn poskytovat v České republice právní služby, stanoví § 2 téhož zákona ve svých odstavcích 1 a 2. Ze strany realitních kanceláří se jedná o neoprávněné podnikání, což hraničí s trestnou činností, uvedla Česká advokátní komora ve vyjádření pro Ministerstvo pro místní rozvoj s tím, že není podstatné, zda realitní kancelář vyhotovuje smlouvy za úplatu či zdarma (resp. v rámci odměny za zprostředkování).

Veronika Vároši kromě toho zdůraznila, že výkon realitní činnosti je podle zákona o advokacii s výkonem advokacie neslučitelný. Připustila ale také, že je dnes zároveň možné někomu poskytnout bezúplatně radu (třeba i právní) a není to považováno za neoprávněné podnikání. S tím je možné se v praxi setkat. Realitní zprostředkovatelé k tomu mnohdy využívají i právních specialistů s odpovídajícím vzděláním, kteří jsou odborně schopni potřebné dokumenty vyhotovit, ale oficiálně klientovi tuto službu nemohou naúčtovat – zpravidla je tato služba neoficiálně zahrnuta v celkové provizi za zprostředkování, vysvětlila Vároši. 

Upozornila také na to, že v minulosti se sice objevovaly snahy uzákonit, aby smlouvy (ne jen ty v rámci realitního zprostředkování) sepisovali pouze advokáti či notáři, tyto návrhy se ale nesetkávaly s příliš pozitivní odezvou veřejnosti, a proto se nedostaly ani do legislativního procesu.

Dá se předpokládat, že nařídit lidem nechat každou smlouvu vyhotovit u notáře či advokáta vzbudí odpor, ale pro to, aby stát nařídil realitním makléřům používat pouze smlouvy vyhotovené od advokáta či notáře, by byl v tomto zákoně ideální prostor. Přesto s tím návrh věcného záměru bohužel nepočítá více než obecnou větou v definici činnosti.

Dle našeho názoru je v současné době na místě především osvěta mezi spotřebiteli. Pokud si sami spotřebitelé budou vybírat realitní zprostředkovatele podle toho, zda spolupracují s osvědčenou advokátní kanceláří či notářem, současná praxe mnoha realitních zprostředkovatelů, kteří smlouvy tvoří sami, nebude konkurenceschopná, uvedla Vároši.

Najděte si své bydlení ve velkém katalogu nemovitostí.

Kromě problematiky psaní smluv se věcný záměr jen částečně dotýká i případů, kdy realitní makléř zastupuje obě strany transakce. Jeho klientem je tedy nakonec prodávající nemovitosti i kupující. Návrh vymiňuje pouze to, že pokud makléř uzavře zprostředkovatelskou smlouvu s oběma stranami, musí je o tom prokazatelně informovat. Nijak ale tuto situaci nezakazuje.

Přitom když k ní v praxi dochází, dá se s úspěchem pochybovat o tom, že bude makléř schopen hájit rovnocenně obě strany, zejména při vyjednávání o ceně nemovitosti.