Když jsme uváděli, jak složité je zajistit si řádné pravidelné placení nájemného z pronajatého bytu, a především pak vystěhovat nájemníka, kterému dojdou peníze a přestane platit, ani nemá kam odejít a postaví si hlavu, že zůstane v pronajímatelově bytě na dluh, setkali jsme se s nezaslouženými výtkami. Že téměř ničemu nerozumíme, že dáváme špatné rady, že na všechny případné problémy s takovým neplatičem lze při pronajímání bytu snadno vyzrát. A to prý notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti obsahujícím povinnost vyklidit nemovitost (byt) při neplacení nájemného.
Tak ten jsme skutečně pronajímatelům jako řešení nenabídli. Proč? Jednak to není laciná záležitost a jednak a především vůbec neřeší problém s bytem obsazeným neplatičem. A to by mělo být varováním pro všechny naše kritiky. Mohli by být velmi nepříjemně překvapeni, že jim takový drahý notářský zápis bude úplně k ničemu, když jim nájemce jejich nemovitosti přestane platit.
Co je notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti
Podle notářského zápisu, ve kterém povinný (dlužník, potenciální dlužník) svolí k přímé vykonatelnosti, lze nařídit a provést výkon rozhodnutí čili exekuci, představuje tedy efektivní způsob zajištění zaplacení pohledávky bez dalších soudních řízení, říká Notářská komora ČR. Je to trochu přepjaté, koneckonců je to svým způsobem reklama na notářskou činnost, ale není to tak docela pravda, i v exekučním řízení bude ingerovat soud, zase tak rychle to nepůjde.
Jde především o to, že v případě, že povinný (dlužník) nesplní svůj závazek, nebude se muset oprávněný (věřitel) obracet na soud, aby proběhlo tzv. nalézací řízení, aby získal exekuční titul, např. rozsudek ukládající povinnému dlužníkovi zaplatit oprávněnému věřiteli. Teprve s takovým soudním rozhodnutím lze zahájit exekuční řízení. A soudní řízení trvají mnohdy velmi dlouho.
Obsahem notářského zápisu o dohodě se svolením k vykonatelnosti je závazek dlužníka, že ve stanovené lhůtě řádně splní svůj dluh vůči věřiteli, a pokud tak neučiní, může věřitel bez dalšího soudního řízení požádat soudního exekutora o exekuci dlužníkova majetku. Není tak třeba před exekucí absolvovat soudní řízení (a platit soudní poplatky), často s dobou trvání několika let, ve kterém je dlužníkovi nejdříve uloženo dluh zaplatit a až poté lze navrhnout exekuci. Často pak může být na vymáhání peněz pozdě, když dlužník skončí třeba v insolvenci. Zní to tedy lákavě, že? Ale vůbec takový notářský zápis nevyřeší to, že někdo má obsazený byt neplatičem.
Notářský zápis obsahující povinnost vyklidit nemovitost je k ničemu
Notářský zápis (podle § 71b notářského řádu) obsahující svolení povinné osoby s jeho vykonatelností, je-li jeho předmětem povinnost této osoby vyklidit nemovitost, není exekučním titulem, potvrdil Nejvyššího soud ČR v usnesení (spis. zn. 26 Cdo 2085/2019), ze dne 26. 5. 2020. Tak už je snad každému jasné, proč jsme ho nedoporučovali. Vyřeší možná vymáhání dlužného nájemného, ale rozhodně nezajistí to, aby neplatič byt opustil.
Nejvyšší soud vysvětlil, že skutečnost, že mezi vlastníkem (pronajímatelem) a tím, kdo jeho nemovitost užívá, ač k tomu nemá žádný důvod, je nesporná neexistence právního titulu k užívání a že osoba užívající nemovitost uznává, že neoprávněně zasahuje do vlastnického práva jiné osoby (vlastníka) a „zavazuje“ se nemovitost vyklidit, neznamená, že by šlo o závazkový vztah mezi vlastníkem nemovitosti a tím, kdo ji užívá bez právního důvodu.
Užívání nemovitosti bez právního důvodu (například po skončení nájmu, když nájemce dostal výpověď pro neplacení nájemného) představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný, i když si je této neoprávněnosti osoba užívající nemovitost vědoma. Neoprávněnost užívání nemovitostí může být dána již od počátku (užívací právo osobě nikdy nesvědčilo), nebo až následně (užívací právo osobě svědčilo, ale již zaniklo). A teď to klíčové, co řekl Nejvyšší soud v usnesení (spis. zn. 26 Cdo 2085/2019), ze dne 26. 5. 2020:
Má-li povinnost vyklidit nemovitosti základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu (podle § 71b notářského řádu). Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu (podle § 71b notářského řádu), má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu (podle § 71b notářského řádu), a není proto exekučním titulem.
Historie notářských zápisů: nikdy nebyly exekučním titulem k vyklizení nemovitosti
Takže všichni, kdož nás kritizovali, že neumíme poradit, jak se zbavit neplatiče, a radili ostatním, aby si pořídili notářský zápis, doporučovali sice zaplacený, ale bezcenný cár papíru. A přitom to není žádná novinka. Do notářského řádu byla úprava notářského zápisu, jako titulu pro výkon rozhodnutí, zařazena od 1. 1. 2001 zákonem č. 30/2000 Sb. Do té doby platila úprava v § 274 písm. e) občanského soudního řádu – o. s. ř. (v tehdejším znění), podle něhož byl notářský zápis exekučním titulem, jestliže obsahoval závazek, byly v něm označeny osoba oprávněná a osoba povinná, právní důvod, předmět a doba plnění a svolení osoby povinné k vykonatelnosti.
Nejvyšší soud se již v usnesení ze dne 14. 4. 1999 (spis. zn. 21 Cdo 2020/98) podrobně zabýval náležitostmi, které musí notářský zápis splňovat, aby byl titulem pro soudní výkon rozhodnutí. Mimo jiné dospěl také k závěru, že z kontextu § 274 písm. e) o. s. ř. (v tehdy platném znění) vyplývá, že cestou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti může být vymáhána jen povinnost ze závazku. To znamená ze závazkového právního vztahu; notářský zápis se svolením k vykonatelnosti „obsahuje závazek“ tehdy, jestliže obsahuje takovou povinnost, která má být na jeho základě vymožena, jež vyplývá ze závazku (ze závazkového právního vztahu, vzniklého na základě smlouvy nebo jiné právní skutečnosti), a nikoliv z jiných právních vztahů (např. nároků z ochrany osobnosti apod.).
Z těchto závěrů pak vycházela soudní praxe (například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2015, spis. zn. 31 Cdo 2184/2013) i po včlenění notářského zápisu jako exekučního titulu do notářského řádu (od 1. 1. 2001). Nezměnila se ani úprava povinnosti, která může být cestou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti vymáhána.
Rovněž z kontextu § 71b notářského řádu je zjevné, že notářským zápisem je možné dát svolení k vykonatelnosti i nadále jen ohledně závazků. Může jít o závazky jak peněžité, tak i nepeněžité, ale vždy se musí jednat o nárok plynoucí ze závazkového vztahu. Vyklizení nemovitosti užívané bez právního důvodu však závazkem není.
V soudní praxi (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 5. 1999, spis. zn. 2 Cdon 1396/96, ze dne 11. 6. 2013, spis. zn. 26 Cdo 1250/2012, ze dne 26. 4. 2001, spis. zn. 20 Cdo 1270/99) i v právní literatuře je vyklizení nemovitosti užívané bez právního důvodu tradičně chápáno jako ochrana před neoprávněným zásahem do vlastnického práva; žaloba na vyklizení nemovitosti patří k tzv. vlastnickým žalobám (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2000, spis. zn. 22 Cdo 2602/98). Vlastnictví je řazeno mezi absolutní majetková práva, která jsou upravena v části třetí občanského zákoníku, v níž je upravena i jeho ochrana (ust. § 1040–1042 o. z.), jiné osoby mají povinnost vlastníka bez právního důvodu nerušit, vlastník má právo bránit se proti neoprávněným zásahům.
„Zavázání se“ k vyklizení nemovitosti při neplacení nájmu není závazkem
Skutečnost, že mezi vlastníkem a tím, kdo jeho nemovitost užívá, ač k tomu nemá žádný důvod, je nesporná neexistence právního titulu k užívání a že osoba užívající nemovitost uznává, že neoprávněně zasahuje do vlastnického práva jiné osoby (vlastníka) a „zavazuje“ se nemovitost vyklidit, neznamená, že by šlo o závazkový vztah mezi vlastníkem nemovitosti a tím, kdo ji užívá bez právního důvodu. Užívání nemovitosti bez právního důvodu představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný, i když si je této neoprávněnosti osoba užívající nemovitost vědoma. Neoprávněnost užívání nemovitostí může být dána již od počátku (užívací právo osobě nikdy nesvědčilo), nebo až následně (užívací právo osobě svědčilo, ale již zaniklo).
Má-li povinnost vyklidit nemovitosti základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu podle § 71b notářského řádu Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu podle § 71b notářského řádu má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu podle § 71b notářského řádu a není proto exekučním titulem.
Zbytečné martyrium, jak dostat nájemce z nemovitosti
Proto také v projednávané věci pod spis. zn. Nejvyššího soudu 26 Cdo 2085/2019, kdy byla iniciována exekuce vyklizením nemovitosti, šlo o ochranu vlastnického práva, nikoliv o plnění ze závazkového právního vztahu, a tak Nejvyšší soud zamítl dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu, že notářský zápis není způsobilým exekučním titulem, a je proto třeba exekuci zastavit.
Takže vidíme, že vůbec není pravda, že v exekučním řízení nerozhodují soudy. Navíc oprávněný se zbytečně zdržel marným sporem o způsobilost (a vykonatelnost) notářského zápisu, který není exekučním titulem k vyklizení nemovitosti. A to už vůbec nehovoříme o tom, co ho toto soudní řízení stálo, jakož i samotný notářský zápis. Má prostě smůlu, že na něj spoléhal. Vy na něj nespoléhejte. Pokud povinný nemovitost nevyklidí dobrovolně, musí absolvovat klasické nalézací soudní řízení, aby získal exekuční titul – rozhodnutí soudu ukládající povinnost vyklidit nemovitost.
Jak v praxi
A vy už tedy víte, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti, pokud jde o vyklizení nemovitosti, je vám k ničemu, není exekučním titulem. Pokud se neplatící nájemce, jemuž jste vypověděli nájem, nevystěhuje z pronajatého bytu dobrovolně, musíte ho žalovat u soudu. Smysl má pouze notářský zápis řešící dluhy na nájemném, kdy jeho součástí je svolení, aby právě podle notářského zápisu jako exekučního titulu byla provedena exekuce, pokud nájemce včas nezaplatí svůj dluh na nájemném.
Notář podle ust. 71b odst. 1 notářského řádu sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní. Pokud vám bude někdo doporučovat, nebo snad i dokonce notář nabízet notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti i ohledně vystěhování neplatiče – tedy ohledně vyklizení nemovitosti, tak ho můžete poslat do háje!
