Nadsázkou v titulku rozhodně nenavádíme k daňovým únikům. To bychom si nedovolili ani naznačit. Nadto se nevěnujeme daňové disciplíně pronajímatelů bytů, proto aby svůj příjem řádně zdaňovali, což je správné, ale něčemu jinému. Na pozadí případu (příběhu), kdy pronajímatel možná či spíše určitě zalitoval, že byt pronajal právě pracovníkovi finančního úřadu, upozorňujeme na značně problematickou právní úpravu kauce (jistoty) v občanském zákoníku. (Příběh najdete za závěr. Předtím snad nikoliv nezajímavý výklad právní úpravy a různé – většinové i menšinové názory. Resp. jeden neobvyklý proti všeobecně akceptovanému.)
Autor článku předesílá, že není ani nájemcem bytu (nebo jiné nemovitosti), ani jej nepronajímá, přesto nebude ve svém hodnocení nestranný – je poněkud zaujatý, což nepopírá, protože se mu prezentovaný příběh mimosoudně vyřešeného sporu nájemce s pronajímatelem „zrovna moc nelíbí“.
Kdo dnes na volném trhu ještě pronajímá bez kauce? Týká se to tedy skoro každého pronajímatele a nájemce
Jen hodně odvážný, naivní nebo lidumilný vlastník bytu by dnes pronajímal byt bez toho, aby se dohodl s nájemcem na tom, že složí kauci. Téměř každý pronajímatel nový nájemní poměr podmíní složením kauce. Zákon tu možnost nabízí a povoluje, i když omezuje:
Ujednají-li strany (rozumějme nájemní smlouvy k bytu), že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu (tzv. kauci, což je v praxi mnohem častěji užívaný název), že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí jistota dle § 2254 odst. 1 OZ. přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (Šestinásobek už neplatí.)
Tomuto ustanovení OZ patrně nelze moc vytknout. Snad jen, že by se v praxi mohlo hodit, aby jistota byla někdy vyšší. Pronajímatelé by však mohli mít přehnané požadavky a některým nájemcům by to znemožnilo nalézt bydlení. Sice to není základní lidské právo resp. není takto právem uznáno, ale je to zcela zásadní potřeba. Budiž tedy.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. (§2254 odst. 2 věty první)
Jistota čili kauce je tedy vratná. Samozřejmě, ještě aby nebyla. (Pak by to byl jen poplatek za uzavření nájmu.) Pronajímatel kauci nebo její část může použít výhradně na úhradu nedoplatků na nájmu nebo úhrad za služby, popř. na náhradu škody způsobené nájemcem.
Asi je tedy chybou, že maximem je 3násobek měsíčního nájemného, ne celkových plateb placených přímo pronajímateli.
Kauce musí být úročena, ale nikde není přesně řečeno jak
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. (§ 2254 odst. 2 věty druhé OZ)
A tahle stále ještě relativní a v praxi nezažitá novinka, povinnost úročit kauci, je opravdu velký problém. Nejde snad o to, že by nemohl mít nájemce nárok na úročení složené jistoty, zvláště když ji skládá třeba na mnoho let. Ale problém je s výší úročení!
Co říkají právníci a uznávané odborné komentáře, je pro pronajímatele dosti nepříznivé
Převažující odborné výklady úročení kauce se shodují a korespondují s tím, co dále uvedeme jako všeobecně přijímaný pohled, ale přesto si troufale dovolíme označit jej za přinejmenším nelogický. Pravda, ovšem – kdo říká, že právo má vždy logiku nebo je za všech okolností spravedlivé? Jen naivní neználek.
Uvedené ustanovení o. z. zakládá zákonný nárok nájemce na úroky z jistoty (kauce), a to bez ohledu, zda byl úrok sjednán v nájemní smlouvě či nikoliv.
Co doporučuje autor článku, kterému se převažující právnický výklad úročení pranic nelíbí
I když jde o minoritní (menšinový) právnický výklad a dost možná v případném sporu, který se dostane před soud, neuspěje (neuspěl by) – doporučuji pronajímatelům, aby určitě úročení kauce dohodli, a to explicitně včetně výše úročení, a to např. ve výši úroku poskytovaného peněžním ústavem na účtu pronajímatele, na který bude kauce složena
. A to i když to patrně není plně souladné s právním řádem a převažujícím výkladaem.
Dle mého názoru je to pro případ sporu lepší, než nedohodnout úročení vůbec, a to přesto, že takovéto (takto ujednané úročení) zřejmě neodpovídá zákonné úpravě. Není totiž ve výši „zákonné sazby“ (k ní dále). Nicméně třeba by taková formulace mohla v rámci smluvní svobody jako právně konformní uspět.
Nesjednávejte nepřiměřeně nízký úrok, nemusí se to vyplatit
Rozhodně nedoporučuji ujednat úrok, jak se říká „nula, nula, nic“. Sjednaný úrok totiž nesmí být nepřiměřeně nízký. Ostatně:
Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. (§ 2235 odst. 1 OZ)
A do pododdílu 2. patří i ustanovení o kauci:
Ustanovení tohoto pododdílu se (podle § 2235 odst. 2) nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Nikdo odpovídající úrok nevyhlašuje, ani ČNB, ani MFČR, ani ČSÚ
Zásadním problémem je to, že občanský zákoník samotný, ani jiný právní předpis nestanoví, jak vysoká má být sazba onoho úroku. A tak nezbývá, než nahlédnout do § 1802 OZ:
Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem.
A to v případě úročení kauce při nájmu bytu resp. domu nejsou.
Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
A to je velký problém. Nejde jen o úvěry hypoteční, ale třeba i značně dražší spotřební.
Česká národní banka vyhlašuje třeba diskontní sazbu, 2T repo-sazbu, ale nevyhlašuje žádný obvyklý úrok odpovídající § 1802 OZ.
Takže kromě jiného je výše nějakého obvyklého úroku složitě zjistitelná. Nebudeme zatěžovat čtenáře složitými právními výklady, toliko shrneme, že ČNB publikuje informace o úrokových sazbách úvěrů účtovaných bankami domácnostem.
A z nich odborná právnická veřejnost vychází při stanovení míry úročení kauce. A mají to být úroky obvyklé v místě a čase, což ovšem jejich stanovení nikterak neulehčuje.
Kauce není úvěr, jen supluje neschopnost státu vynutit dodržování práva a plnění závazků
Svůj přístup (ať již vlastní výklad nebo jen jeho pouhé konformní přijetí) právníci často odůvodňují tím, že nájemce údajně poskytuje pronajímateli úvěr. Někteří dodávají ještě, že úvěr, který by si jinak musel vzít pronajímatel v bance.
S tím ovšem nesouhlasím: Nemusel! Proč by si musel brát pronajímatel úvěr, když ho nepotřebuje?
Úvěr? Snad jen určitá nijak vysoká jistota! Kdo a co může za to, že si navzájem nevěříme?
Nájemce přece neposkytuje pronajímateli úvěr, nýbrž skládá jistotu! A v tom je rozdíl. Nájemce pouze skládá jistotu, aby se nemusel pronajímatel obávat o jeho solventnost a složitě vymáhat případné dluhy, nedoplatky a náhradu škody.
Ovšem při větších částkách je k tomu stejně nucen, pokud nehodí problém tzv. za hlavu a dluhy tzv. „neodepíše“: Trojnásobek měsíční platby někdy problém neřeší. Neplatící nebo jinak problematický nájemník – ničící byt a jeho vybavení může byt blokovat léta, pokud se nevystěhuje. Dluhy mohou narůst do statisícových částek.
Jistota vlastně jen do jisté míry kompenzuje (nepatrně vyrovnává) složitou vymahatelnost práva v České republice a také především pokleslou morálku (mravy) soudobé společnosti, kdy neplnění závazků není nikterak vážně veřejností odsuzováno, aby třeba neplatič musel tzv. „lézt do bytu jen kanály“.
Neplnění závazků je dnes téměř v určitých kruzích a vrstvách společnosti normou. A když se něco takového na někoho provalí, vůbec mu to nezničí třeba ani politickou kariéru. A celebrity z oblasti kultury se ještě někdy podobným počínáním i chlubí…
„Povědztě mi, Kefalín, čo si představujetě pod takým slovom absurdný?” (Černí baroni)
Nájemce se sice složením kauce vzdává určité sumy peněz, ale tu nemůže použít pronajímatel libovolně. Už jsme si vysvětlili k čemu je určena. Ale pochopitelně peníze nejsou složeny na nějakém vázaném účtu, takže nemůžeme vyloučit, že peníze použije pronajímatel opravdu třeba na nákup spotřebního zboží nebo na zaplacení zájezdu.
Ale kde je psáno, že by si na to jinak bral úvěr? Nehledě na to, že tím riskuje, že v případě náhlého ukončení nájmu, nebude schopen vrátit kauci řádně a včas, takže vedle úroků z kauce, mu ještě vznikne povinnost uhradit úroky z prodlení.
Kauce sice teoreticky může být pro někoho úvěrem, ale není to rozhodně pravidlem. Pokud takto nakládá pronajímatel s kaucí, tak postupuje protiprávně. Přijde mi proto absurdní, aby měl pronajímatel automaticky platit úroky vlastně odpovídající protiprávnímu jednání (neoprávněnému nakládání s kaucí jako s úvěrem), kterého se nedopustil.
Nehledě na to, že ani pronajímatel, ani nájemce nejsou finanční institucí, takže míry zhodnocení odpovídající výši úroků, za které poskytují banky úvěry, nemohou za běžných okolností dosáhnout.
Bylo by dobré, kdyby byl podán autoritativní soudní výklad dané problematiky, aby byla odstraněna nejistota, nebo ještě lépe, aby věc byla vyřešena uspokojivě a vyváženě pro obě strany legislativní cestou, změnou nejasné a dost možná v důsledcích absurdní právní úpravy.
Pronajímatelé bývají považováni za tzv. silnější stranu, ale je tomu tak vždy? Co když je nájemník ten silnější?
K jakým absurdním následkům v praxi může nedokonalost právní úpravy úročení kauce vést, ukážeme na příkladu, který publikovali na internetu dva tzv. „nezávislí autoři“, jak se sami nazvali – pracovníci finanční správy – v odborném tisku. Jsou v dané věci skutečnými odborníky, ale zdůrazňují, že publikují své soukromé stanovisko, nikoliv státních orgánů, nikoliv finanční správy.
Jeden z autorů se pochlubil tím, že v září roku 2020 uzavřel jako nájemce s pronajímatelem nájemní smlouvu na byt s vratnou kaucí ve výši 36 000 Kč. Nájemní smlouva byla ukončena v říjnu roku 2022. Vznikl spor o výši úroků, které měly být vráceny spolu s kaucí. Výše úroků nebyla smluvena, nicméně pronajímatel uznal, že má úroky zaplatit. Pronajímatel nabídl úrokovou sazbu ze svého spořícího počtu ve výši 0,08 % p.a.
Přijde vám to málo? Ale to není chyba pronajímatele, ale bank, jaké hanebné úroky nabízejí na spořicích účtech, a to i dnes při vysoké inflaci. (Autor poznamenává, že na svém spořícím účtu má i nyní jen o malinko vyšší úrokovou sazbu.) Nájemci to málo přišlo, pronajímatel tedy přišel s návrhem úroků ve výši 2,09 % p.a. (hypotéční sazba).
Tady by příběh mohl skončit. Taková dohoda se mi jeví jako spravedlivá a oboustranně přijatelná, jakkoliv sám pronajímatel takového zhodnocení peněz nedosáhl.
Návrh pronajímatele na úrokovou sazbu odpovídající hypoteční sazbě hodnotím jako dobrý a racionální kompromis. Objevují se totiž i střízlivější právní názory, než je převažující výklad.
Tehdy advokátní koncipientka Kristýna Pinkava hodnotí jako pro úročení kauce přiléhavou právě úrokovou sazbu z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů. Nicméně i tak zůstává otázka, zda může sám pronajímatel dosáhnout zhodnocení ve výši odpovídající hypotečnímu úvěru nebo státního dluhopisu.
Berme v úvahu, že hypoteční sazby v poslední době značně narostly a rovněž tak explicitně protiinflační státní dluhopisy mají vyšší sazbu, než měly státní dluhopisy dříve. Sazby úroků na spořících účtech přitom výrazně nenarostly a rozhodně nepokrývají střadatelům inflaci. Říká se přece, že „kdo spoří, ten shoří“.
Nájemce jako odborník na finance napočítal úroky mnohem vyšší, než pronajímatel
Nájemce však trval na zákonném úroku ve výši alespoň úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy, tedy v souladu s právními výklady, jak jsme si je shora shrnuli.
Nezapomeňme, že nájemce byl a je odborník na finance. A dovolím si poněkud příkře zhodnotit, že to dal druhé straně, jak se říká: „vyžrat“, „sežrat“. Avšak udělal jen to, co mohl, co mu dovoluje nedokonalá a nedomyšlená právní úprava. Žádný zákon neporušil. Jen odmítl kompromis, trval si důrazně na svém.
Někomu se jeho přístup líbit může, mně se nelíbí, nicméně je zřejmě naprosto legální resp. legální (čili nikoliv protiprávní) je určitě, jde jen o to, zda je daná právní úprava momentálně správně vykládána.
Svůj výpočet odborně zdůvodnil ve svém článku. Pronajímatel se zajisté nechtěl soudit, šel tzv. cestou nejmenšího odporu, a tak ho nájemce přiměl k dohodě o vyplacení úroků ve výši 5738 Kč podle úroku 7,97 % p.a. (Dnes by to mohlo být ještě více!)
Nájemce jako spoluautor odborného článku obhajuje svůj postup tím, že 36 000 Kč kauce mu bylo znehodnoceno vysokou mírou inflace. Takový argument lze do jisté míry přijmout, i když se nepřijímá lehko, protože jde k tíži pronajímatele, který se nikterak neobohatil. A komu inflace neznehodnocuje úspory?
Dovolím si i jízlivou poznámku: A on by tehdy nájemce dokázal konzervativními formami jako jsou bankovní vklady zhodnotit onu částku uloženou na svém spořícím účtu sazbou 7,97 % p.a.? Kterápak česká banka takové zhodnocení vkladu nabízela? A nabízí ho snad běžně dnes, kdy inflace vzrostla od té doby násobně? Srovnejte si situaci v září 2020, kdy nájemce kauci skládal, a dnes – na jaře 2023!
Vysoce úročené kauce vracet a ihned měnit za méně úročené? To snad ne!
A až jednou vysoká inflace pomine: Jak to bude s úročením kaucí složených v době vysoké inflace? Má snad právní laik, a tím asi většina pronajímatelů bude, myslet na to, že by tedy raději měla kauci vrátit, avšak současně dohodnout složení nové? A to za tím účelem, aby již nebyla úročena vysokými „inflačními“ úroky, ale nižší sazbou? To už není „Absurdistán“, takhle se říkalo Československé socialistické republice, to je přímo „šaškárna“.
To aspoň autorem tohoto článku na Měšec.cz navrhované úročení jako na spořicím účtu, na nějž je kauce složena, sice vyžaduje přepočty, protože banky úrokové sazby mění, ale aspoň odráží změny v čase.
Odborný výpočet, ale chatrné zdůvodnění počínání
Dále nájemce argumentuje tím, že pronajímatel mohl stanovit kauci nižší, nebo v průběhu času kauci výrazně snížit či vrátit. Po několika měsících bylo evidentní, líčí ve svém článku, že nájemce (on) platí nájem řádně a včas. Setrvání u takto vysoké kauce bylo tedy bezdůvodné.
Takové zdůvodnění musím rezolutně odmítnout, protože „co je dnes, nemusí být zítra“. Nájemce se mohl dostat do problémů a přestat řádně a včas platit, mohl poškodit byt, způsobit pronajímateli škodu neúmyslně, nedopatřením, neopatrností, nedostatečnou běžnou údržbou, za kterou odpovídá, i když není vlastníkem bytu apod. (Viz: Hádky pronajímatelů a nájemců po 2 letech končí.)
Všichni víme, co dokáže třeba taková prasklá hadička k pračce, starý nekontrolovaný ventil apod. (Viz o takových problémech v našem článku 130 tisíc za prasklou hadičku. Vlastník bytu škodu platit nemusí, zodpovědný je nájemce.)
Takže zdůvodnění, ba přímo obhajobu počínání, shledávám ze strany nájemce jako absurdní, nepřiléhavou a v určitých nuancích až arogantní. Takové popírání úlohy kauce může vnímat onen konkrétní pronajímatel až jako výsměch. Přiznávám, že v jeho pozici bych takto kriticky podávané argumenty vnímal.
A na okraj: Doufáme, že nájemce vyplacené úroky řádně zdanil. Nejsou žádnou náhradou škody apod., ale zjevným příjmem, ziskem. Ostatně úroky na účtech také podléhají zdanění, což mimochodem také vede k znehodnocování vkladů.
Jeden nájemce vyhrál nad pronajímatelem, ale neprohráli zároveň všichni další nájemci?
Vlastně až tolik daný odborník nájemcům neprospěl.
Pronajímatelé mohou zareagovat tak, že relativně vysoké úročení kauce – zhodnocení, kterého sami v bance nemohou dosáhnout – promítnou do nájmu a přiměřeně ho navýší.
Závěr čili „Nepotěšil jste mne, ani já vás nepotěším.“ (Marečku, podejte mi pero!)
To je vše. Žádné další rady pro čtenáře nemáme. Co víme, to už jsme uvedli, co můžeme nebo umíme doporučit, to už jsme doporučili. Na úvod byla nadsázka, tak na závěr ještě jednou. „Nepronajímejte byt odborníkům na finance!“ Samozřejmě, podobně postupovat může i naprostý laik, který se poradí, nebo se seznámí s tímto článkem nebo odborným článkem nájemce či jinou odbornou prací na dané téma.
Jak vidno, pronajímatelům přibylo další kriterium, jak a podle čeho vybírat solventního a solidního nájemce, aby platil řádně a včas, nezpůsoboval škodu a také třeba, aby nečinil problémů ani po skončení nájemního vztahu.
ČLÁNKY DO MAILU